Hoger beroep van Court of Appeal of Arnhem (Netherlands), 24 de Mayo de 2011

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 24 de Mayo de 2011
• Uitgevende instantie: Court of Appeal of Arnhem (Netherlands)

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummers gerechtshof 200.058.311 en 200.058.315

(zaaknummer rechtbank 359936 en 355420)

arrest van de tweede civiele kamer van 24 mei 2011

in de beide zaken van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Breevast Properties I B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

advocaat: mr. J.C.P. van den Hamer,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hema B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

Zaaknummers 200.058.311 en 200.058.315

1. Het geding in eerste aanleg

   Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 10 december 2009 die de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Oude IJsselstreek (hierna: de kantonrechter) in beide zaken tussen appellante (hierna ook te noemen: Breevast) als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie en geïntimeerde (hierna ook te noemen: Hema) als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in hoger beroep

   2.1 Breevast heeft bij exploten van 25 januari 2010 Hema aangezegd van die vonnissen in beide zaken in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Hema voor dit hof.

   2.2 Bij memorie van grieven heeft Breevast in beide zaken vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft in beide zaken gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, in conventie Hema alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen althans de vorderingen van Hema jegens Breevast zal afwijzen, althans subsidiair de in artikel 9.4 van de huurovereenkomst opgenomen geïndexeerde boeten ad telkens € 260.890,11 zal matigen tot nihil, althans tot een door (bedoeld zal zijn:) het hof in goede justitie te bepalen bedrag, in reconventie de vorderingen van Breevast jegens Hema alsnog volledig zal toewijzen en zal verklaren voor recht dat (i) Hema in schuldeisersverzuim verkeert en (ii) Breevast van haar verplichting om de contractuele boete te voldoen bevrijd zal zijn, met veroordeling van Hema tot betaling van de kosten van de procedure in conventie en reconventie in beide instanties, met de bepaling dat Hema deze kosten aan Breevast dient te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest en voor het geval voldoening binnen 14 dagen uitblijft, dat het bedrag vanaf dat moment zal worden vermeerderd met de wettelijke rente tot het moment van voldoening.

   2.3 Bij memorie van antwoord heeft Hema in beide zaken de grieven bestreden. Zij heeft in beide zaken geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Breevast in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.

   2.4 Ter zitting van 12 oktober 2010 hebben partijen de zaak doen bepleiten, Breevast door mr. J.C.P. van den Hamer, advocaat te Amsterdam en Hema door mr. C.E. Schouten, advocaat te Amsterdam, beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

   2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

   3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast:

   3.2 Hema Vastgoed B.V. heeft met ingang van 18 september 2000 een bedrijfspand aan de [adres] in [woonplaats] gehuurd van Breevast . De rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zijn overgegaan op Hema. In het pand wordt door Hema Bakkerijen B.V., een dochteronderneming van Hema, een bakkerij geëxploiteerd (zaaknummer 200.058.311).

   3.3 Hema Vastgoed B.V. heeft met ingang van 18 september 2000 eveneens een bedrijfspand aan de [adres 2] te [woonplaats 2] gehuurd van Breevast. De rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst zijn eveneens overgegaan op Hema. Ook in dit pand wordt door Hema Bakkerijen B.V. een bakkerij geëxploiteerd (zaaknummer 200.058.315).

   3.4 In beide huurovereenkomsten is een gelijkluidend voorkeursrecht van koop opgenomen, luidende:

   9.4 Voorkeursrecht van koop

   1. Indien verhuurder gedurende de overeengekomen huurtijd, verlengingen daaronder begrepen, voornemens is over te gaan tot vervreemding van het gehuurde, is hij verplicht huurder hiervan onverwijld bij aangetekend schrijven in kennis te stellen onder opgave van de koopsom, de verdere voorwaarden en bedingen, alsmede de gegevens van de gegadigde aan wie hij wenst te verkopen.

   2. Huurder heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van 10 dagen na dagtekening van verhuurders mededeling als hiervoor omschreven. Huurder zal haar voorkeursrecht slechts kunnen uitoefenen door middel van een aangetekend schrijven, aan verhuurder verzonden binnen de in de vorige alinea genoemde termijn, als gevolg waarvan de koopovereenkomst tot stand zal zijn gekomen.

   (…)

   4. Indien huurder mocht verklaren van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken danwel zich daaromtrent binnen de gestelde termijn niet verklaart, is verhuurder bevoegd tot vervreemding aan eerdergenoemde gegadigde over te gaan, mits dit niet geschiedt tegen een lagere prijs danwel op voor die koper minder bezwarende voorwaarden en bedingen.

   (…)

   6. Door het enkele feit van niet of niet behoorlijke nakoming door verhuurder van een of meer van zijn verplichtingen jegens huurder als in dit artikel omschreven zal verhuurder in verzuim zijn. Verhuurder verbeurt in dat geval een direct opvorderbare boete van f 500.000,= (…) onverminderd huurders rechten om alsnog nakoming en/of schadevergoeding te vorderen. Voornoemde boete zal jaarlijks worden geïndexeerd overeenkomstig het dienaangaand bepaalde in de onderhavige huurovereenkomst. (…)

   3.5 Op 15 augustus 2008 heeft de heer H. [A], productiemanager bij Hema Bakkerijen B.V. (hierna: [A]), gesproken met twee medewerkers van Breevast. In dit gesprek is aan [A] gevraagd of er interesse bestond het eerste recht van koop uit te oefenen.

   3.6 Bij brief van 19 augustus 2008, afgedrukt op briefpapier van Hema, heeft [A] aan Breevast het volgende bericht:

   Langs deze weg wil...