Hoger beroep van Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2 augustus 2011

Spreker:gepubliceerd
Datum uitspraak: 2 augustus 2011
Uitgevende instantie::Gerechtshof 's-Hertogenbosch
SAMENVATTING

Uitleg ontbindende voorwaarde in overeenkomst, Haviltex-criterium.

 
GRATIS UITTREKSEL

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.068.850

arrest van de tweede kamer van 2 augustus 2011

in de zaak van

[X.],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

advocaat: mr. F.M. Veerman,

tegen:

1. [Y.],

wonende te [woonplaats],

2. [Z.],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. W.H. van Baren,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 mei 2010 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda gewezen vonnissen van 23 december 2009 en 12 mei 2010 tussen appellante - [X.] - als gedaagde en geïntimeerden - [Y.] c.s. - als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 203275/HA ZA 09-775)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het daaraan voorafgaande vonnis van 12 augustus 2009.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven, onderverdeeld in 17 subgrieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot als aan het slot van die memorie omschreven.

Bij memorie van antwoord hebben [Y.] c.s. de grieven bestreden.

2.3. Partijen hebben vervolgens hun zaak doen bepleiten, [X.] door mr. M. van der Grind en [Y.] c.s. door mr. J.A. van de Hel. Beide partijen hebben pleitnota’s overgelegd. Voorafgaand aan het pleidooi heeft [X.] nog producties in het geding gebracht.

2.4. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd op basis van het door [X.] ten behoeve van het pleidooi overgelegde dossier.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1.1. In r.o. 3.1. van het vonnis van 23 december 2009 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van alle in deze relevante feiten.

4.1.2. Het gaat in deze zaak om het volgende. Op 17 april 2001 heeft [X.] een pand aangekocht aan de [adres]te [plaats] voor een koopprijs van f 895.000,-- kosten koper. Vooruitlopend op deze aankoop hebben [Y.] c.s. via bemiddeling van Hanson Bedrijfsmakelaardij (Hanson) per 1 februari 2001 dit pand gehuurd ten behoeve van een door hun vennootschap Kindergarden Nederland B.V. (Kindergarden) aldaar te starten kinderdagverblijf. Op 16 maart 2009 heeft [X.] het pand verkocht aan een derde. [Y.] c.s. stellen dat zij van [X.] een bedrag tegoed hebben ter zake het aan hen toekomende deel van de door [X.] gemaakte transactiewinst.

4.1.3. Uit de overgelegde producties en de onbetwiste stellingen van partijen is het navolgende gebleken.

a. Op 7 september 2000 schreef [A.] namens Hanson aan [Z.] een faxbrief met de volgende inhoud (prod. 2 mvg):

“Naar aanleiding van ons telefoongesprek van 6 september 2000, alsmede in reactie op de ontvangst van gevoerde correspondentie betreffende het project [adres]te [plaats], vraag ik uw aandacht voor het volgende.

Een nader te noemen vennootschap, is bereid tot aankoop van het voornoemde object over te gaan. (..)

huurtermijn 7 jaar, gevolgd door 3 optie jaren (..)

gebruik huurder: ten behoeve van een kinderdagverblijf

kosten onderhoud alle kosten voor onderhoud aan het exterieur (..) vallen voor rekening van verhuurder;

alle kosten voor inrichting en gebruik van het gehuurde ten behoeve van een kinderdagverblijf, vallen voor rekening van huurder; (..)”

b. Eveneens op 7 september schreef Hanson aan Kindergarden (prod. 4 mvg):

“Inzake: aankoop c.q. resultaat verdeling perceel [adres]te [plaats]

Hierbij bevestigen wij kennis te hebben genomen van de met u gemaakte afspraak.

Wij stellen voor deze afspraak als volgt te concretiseren:

Het object zal worden aangekocht ten behoeve van beleggingsdoeleinden.

Indien en voor zover het object zal worden verkocht gedurende de looptijd van de huurovereenkomst met Kindergarden BV en u deel uitmaakt van het bestuur, zal een deel ter grootte van 33% [getal doorgestreept, hof] van de netto opbrengst worden toegekend aan een op te geven natuurlijk en/of rechtspersoon.

De afspraken hieromtrent zullen in privé worden gegarandeerd door de aandeelhouders van de aan te kopen vennootschap. (..)”

c. Op enig moment in januari 2001 is, op briefpapier van Hanson Bedrijfsmakelaardij, een (ongedateerde) huurovereenkomst gesloten tussen [X.] vertegenwoordigd door haar directeur [A.]als verhuurster, en Kindergarden Nederland B.V. vertegenwoordigd door haar directeuren [Y.] en [Z.] als huurster (prod. 2 inl. dagv.) Op deze huurovereenkomst werden van toepassing verklaard de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (Algemene bepalingen). De huurovereenkomst ging in per 1 februari 2001.

d. Art. 4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder de huurbetalingen dient te voldoen op de eerste dag van elk kalenderkwartaal op de bankrekening van Hanson.

Art. 7 van de huurovereenkomst en art. 8 van de Algemene bepalingen voorzien in de verplichting van de huurder om bij ondertekening van de huurovereenkomst een bankgarantie aan de verhuurder af te geven van f 27.500,--. Art. 8.5 van de Algemene bepalingen bevat een boeteclausule indien de huurder niet voldoet aan zijn verplichtingen aangaande het stellen van een bankgarantie van f 500,-- per kalenderdag.

e. Art. 9.3 van de huurovereenkomst bepaalt:

“Het is huurder bekend dat het gehuurde niet voldoet aan de eisen voor het gebruik als kinderdagverblijf. Alle verbouwings- c.q. modernisatiekosten aan en in het gehuurde en aanpassingen welke vanuit overheids/gemeentewege zijn vereist voor de bedrijfsvoering van een kinderdagverblijf, zijn voor rekening en risico van de huurder. Terwijl de niet verkrijging van de vergunningen hieromtrent geen grond voor ontbinding van deze huurovereenkomst kan zijn.”

f. Op 4 januari 2001 is voorts een overeenkomst gesloten tussen [X.] (vertegenwoordigd door [A.]) en [Y.] en [Z.] (prod. 3 inl. dagv.). Deze overeenkomst, opgesteld door [X.], vermeldt:

“In aanmerking nemende dat

a. Partij 1 [[X.], hof] uit oogpunt van duurzame belegging een onroerend goed heeft aangekocht dat is gelegen te [plaats] aan de [adres] (..), Hierna te noemen: “het onroerend goed””

b. De koopsom van het onder onroerend goed fl. 860.000,-- kosten koper bedraagt,

c. Het onroerend goed zonder enige (..) ontbindingsmogelijkheid (..) zal worden verhuurd aan Kinder Garden Nederland B.V. (..)

Komen partijen overeen dat

Indien en voorzover het vastgoed aan een derde partij zal worden vervreemd, danwel aan de huurder zal worden verkocht, de transactie winst voor wat betreft 1/3 [doorgehaald en met pen bijgeschreven: “40%, zegge veertig”, hof] gedeelte ten gunste van partij 2 [[Y.] en [Z.], hof] zal vallen.

Dit onder navolgende voorwaarden en condities:

1. Onder winst wordt verstaan de netto verkoopopbrengst na aftrek van kosten en de niet afgeschreven investeringen t.b.v. (groot)...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT