Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Zutphen, 23 de Noviembre de 2011

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 23 de Noviembre de 2011
• Uitgevende instantie: Rechtbank Zutphen

vonnis

RECHTBANK ZUTPHEN

Sector Civiel – Afdeling Handel

zaaknummer / rolnummer: 111759 / HA ZA 10-1043

Vonnis van 23 november 2011

in de zaak van

1. [eiser sub 1],

2. [eiseres sub 2],

   beiden wonende te [plaats],

   eisers,

   advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

   tegen

   de publiekrechtelijke rechtspersoon

   STAATSBOSBEHEER,

   zetelend te Driebergen-Rijsenburg,

   gedaagde,

   advocaat mr. F. Sepmeijer te ’s-Gravenhage.

   Partijen zullen hierna [eisers] en SBB genoemd worden.

1. De procedure

   1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

   - het tussenvonnis van 26 mei 2010

   - het tussenvonnis van 28 juli 2010

   - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 19 april 2011

   - de conclusie van repliek, tevens houdende akte van vermeerdering en vermindering eis

   - de conclusie van dupliek tevens akte uitlating vermeerdering en vermindering van eis

   - de akte uitlaten productie van [eisers]

   - de antwoordakte van SBB.

   1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten

   2.1. Voor de vaststaande feiten wordt verwezen naar de in het tussenvonnis van 26 mei 2010 vastgestelde feiten.

3. De vordering

   3.1. [eisers] vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, kort samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

   1. voor recht zal verklaren dat SBB aan de toestemming voor overdracht niet de voorwaarde mag verbinden dat de canon wordt herzien;

   2. a. SBB zal veroordelen aan [eisers] te vergoeden de schade die hij heeft geleden als gevolg van de weigering zonder de voorwaarde van canonherziening toestemming tot overdracht te verlenen, nader vast te stellen bij staat;

      2. SBB zal veroordelen om bij wijze van voorschot een bedrag van € 750.000,- aan [eisers] te betalen;

   3. a. voor recht zal verklaren dat de herziening van de canon eerst op 1 januari 2018 kan plaatsvinden;

      2. voor recht zal verklaren dat de canon bij herziening vastgesteld dient te worden aan de hand van de volgende criteria:

         i. het percentage wordt bepaald op 0,4 maal de rente van 10-jarige staatsobligaties op het moment van herziening, verhoogd met 0,7 %;

         ii. bij bepaling van de waarde van de grond dient 360 m² getaxeerd te worden als bouwgrond en de overige grond als bosgrond waaraan natuurbeheertaken ten koste van de erfpachter zijn verbonden, althans als grond zoals dat bij vestiging voor het overige is gewaardeerd;

      3. het erfpacht- en opstalrecht van [naam Huize] zodanig zal wijzigen dat de canon bij herziening ingevolge artikel 4 van de vestigingsakte wordt vastgesteld conform de criteria zoals vermeld onder de vordering onder III.b, i en ii, althans op een in goede justitie door de rechtbank te bepalen wijze;

   4. voor recht zal verklaren dat [eisers] het erfpacht- en opstalrecht van [naam Huize] kan opzeggen, dat de opzegging tegen 15 november 2011 rechtsgeldig is geschied en dat SBB hem de waarde van de aanwezige gebouwen, werken en beplanting dient te vergoeden, alsmede voor recht zal verklaren dat de vergoeding van de aanwezige gebouwen, werken en beplanting gesteld dient te worden op de herbouwwaarde van de opstallen in de staat waarin zij zich bevinden en de aanlegkosten van het park in de staat waarin het zich bevindt;

   5. SBB zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 4.000,-;

   6. SBB zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.

      3.2. Voor de door [eisers] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde stellingen wordt allereerst verwezen naar punt 3.2 van het tussenvonnis van 26 mei 2010.

      Voorts heeft hij aan zijn vorderingen de navolgende stellingen ten grondslag gelegd.

      Ondanks het feit dat SBB de voorwaarde van canonherziening niet meer aan toestemming tot overdracht verbindt, heeft [eisers] belang bij een verklaring voor recht als gevorderd onder I, omdat SBB niet heeft gezegd dat hij deze voorwaarde nooit meer zal stellen, meermalen van koers is veranderd en [eisers] de opvolgende erfpachter zekerheid dient te kunnen verschaffen.

      Het stellen van de voorwaarde is onredelijk omdat in de vestigingsakte is voorzien in bepaalde momenten waarop de canon kan worden herzien. Van belang is voorts dat in de door SBB gestelde voorwaarde, afwijkend van de wijze waarop de herziening in de akte is geregeld, geen objectieve vaststelling van de berekeningssystematiek plaatsvindt: SBB wil de canon eenzijdig vaststellen.

      SBB heeft onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld door op onredelijke gronden toestemming tot overdracht te weigeren. [eisers] maakt aanspraak op vergoeding van de hierdoor geleden schade. Op de door SBB ten onrechte gestelde voorwaarde zijn minimaal twee verkooptransacties stukgelopen. De schade bestaat uit het verschil tussen de koopprijs die hij voor het erfpachtrecht zou hebben ontvangen indien de koop niet was stukgelopen en de koopprijs die hij bij verkoop in de toekomst daadwerkelijk zal krijgen of de opstalvergoeding die hij zal ontvangen bij beëindiging van het recht. Daarnaast is sprake van overige schade ter hoogte van € 1.093.400,-. [eisers] vordert een voorschot van € 750.000,-.

      De gevorderde verklaring voor recht dat de canon pas op 1 januari 2018 kan worden herzien ligt voor toewijzing gereed, omdat ook SBB thans het standpunt inneemt dat de canon pas dan kan worden herzien. [eisers] heeft belang bij een verklaring voor recht omdat SBB haar standpunt op andere punten weer heeft gewijzigd. Bovendien zal een verklaring voor recht grondslag zijn voor aansprakelijkheid voor de schade die [eisers] heeft geleden doordat SBB kandidaat kopers onjuist heeft geïnformeerd over de datum waarop herziening mogelijk was. De koop wordt immers aanzienlijk minder aantrekkelijk indien een koper hoort dat de canon al in 2011 aanmerkelijk zal worden verhoogd.

      [eisers] heeft er verder belang bij dat de juiste rekenmethode, aan de hand waarvan de deskundigen de canon bij herziening zullen dienen te bepalen, bij verklaring voor recht wordt vastgesteld.

      Omdat de vestigingsakte geen handvatten ten aanzien van de berekeningsmethode bevat, dient bij herziening aansluiting gezocht te worden bij de berekeningsmethode die bij vestiging gehanteerd is. Daarbij is uitgegaan van een percentage van 5% van de waarde van de bouwgrond. Omdat onder erfverpachters gebruikelijk is aansluiting te zoeken bij de rentestand van geldleningen, dient de bij herziening te hanteren rente in een gelijke verhouding te staan tot de ten tijde van die herziening geldende rente van leningen. De te hanteren rente in 2008 die aansluit bij de berekening bij vestiging bedraagt op grond hiervan 2,35%. Ook bij herziening dient uitgegaan te worden van het hanteren van de waarde van bouwgrond voor een deel van 360 m2 (landhuis en garage) en het hanteren van een lagere waarde voor de overige 6440 m2. Over- of ondermaat kan niet bij de vestiging en dus ook niet bij herziening tot een andere canon leiden.

      Voor zover de vordering onder III.b niet kan worden toegewezen, vordert [eisers] wijziging van het erfpachtrecht in die zin dat de canon bij herziening wordt vastgesteld aan de hand van genoemde criteria. De inhoud van het erfpachtrecht is als gevolg van onvoorziene omstandigheden zodanig gewijzigd dat ongewijzigde instandhouding in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd. De onvoorziene omstandigheid is erin gelegen dat SBB na 1996 een dusdanig andere uitleg aan de mogelijkheid van herziening van de canon van artikel 4 van de vestigingsakte heeft gegeven dat de vermogensrechtelijke verhouding niet meer in overeenstemming is met de bedoeling van partijen bij vestiging. De enorme investeringen die [eisers] in [naam Huize] en het park heeft gedaan dragen bij aan de doelstelling van SBB zonder dat dit op haar uitgaven drukt. [eisers] verzoekt de rechtbank de vordering bij tussenvonnis voor toewijzing gereed te leggen, zodat hij conform artikel 5:97 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de beperkt gerechtigde in het geding kan roepen alvorens het eindvonnis wordt gegeven.

      [eisers] heeft verder een belang bij een verklaring voor recht als bedoeld in vordering IV, omdat SBB het recht van opzegging thans betwist. Door bij conclusie van antwoord te erkennen dat [eisers] bevoegd is het recht van erfpacht op te zeggen, heeft SBB [eisers] toestemming gegeven om op te zeggen. Hij heeft...