Hoger beroep van Gerechtshof Amsterdam (Nederland), 24 de Abril de 2012

Sprekergepubliceerd
Datum uitspraak24 de Abril de 2012
Uitgevende instantie:Gerechtshof Amsterdam (Nederland)

GERECHTSHOF AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[APPELLANT],

wonend te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. M.J. Jeths te Utrecht.

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

  1. Het geding in hoger beroep

    Bij dagvaarding van 20 januari 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder ook: de kantonrechter) van 22 oktober 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 1123212 CV EXPL 10-3680 gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

    [appellant] heeft bij memorie negen grieven voorgesteld, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de woning, subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de zolderverdieping van de woning, meer subsidiair voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet heeft aanvaard en op die grond de huurovereenkomst zal beëindigen en hem zal veroordelen tot ontruiming van de woning. Voor het geval het hof de huurovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden of beëindigen met betrekking tot de zolderkamer, vordert [appellant] verder dat het hof de huurprijs voor de woning per 1 juli 2009 zal vaststellen op € 3.000,00 per kwartaal, vermeerderd met een jaarlijks huurverhogingspercentage en de daardoor ontstane huurachterstand, althans, indien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden of beëindigd, de huurprijs voor de woning per 1 juli 2009 zal vaststellen op € 3.750,00 per kwartaal, vermeerderd met een jaarlijks huurverhogingspercentage en de daardoor ontstane huurachterstand, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

    Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

    De partijen hebben de zaak op 11 januari 2012 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid is door [appellant] een productie (een offerte voor uit te voeren werkzaamheden) in het geding ¬ge¬bracht. Tevens zijn inlichtingen verstrekt.

    Ten slotte is arrest gevraagd.

  2. Feiten

    De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 4 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Grief 1 richt zich tegen de vaststelling onder 3, inhoudende dat [appellant] tussen 1998 en 2009 geen huurverhogingen heeft aangezegd. Deze grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, want deze omstandigheid is niet dragend voor het oordeel van de kantonrechter. Hierna zal het hof de tussen partijen vaststaande feiten weergeven en daarbij met deze grief rekening houden. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

  3. Beoordeling

    3.1. Het gaat in deze zaak als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist om het volgende.

    3.2. [appellant] is in 1961 eigenaar geworden van het pand aan de [adres] te [gemeente]. Het pand is nadien in drie appartementsrechten gesplitst. Het betreft: (i) de benedenwoning bestaande uit het souterrain en de begane grond, (ii) een woning op de eerste etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de voorzijde (straatzijde) van het pand, en (iii) een woning op de tweede etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de achterzijde (tuinzijde) van het pand.

    3.3. [geïntimeerde] is sinds 1 april 1984 huurder van van de woning op de eerste etage (hierna: de woning). De woonruimte op de tweede etage heeft eerst sinds 1 januari 2009 leeggestaan en is vervolgens sinds 1 juni 2010 bij Zwerfkei Bewaring B.V. in anti-kraakbeheer gegeven.

    3.4. [geïntimeerde] betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van (omgerekend) € 354,67 per maand. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 november 1997, verzonden 23 januari 1998, beslist dat de door [appellant] voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 1997 tot een bedrag van (omgerekend) € 587,69 per maand niet redelijk is. Bij uitspraak van dezelfde datum heeft de huurcommissie beslist dat de door [geïntimeerde] voorgestelde verlaging van de huurprijs tot (omgerekend) € 389,13 per maand eveneens niet redelijk is te achten en heeft beslist dat redelijk is een huurprijs van (omgerekend) € 413,60 per maand met ingang van 1 juli 1997, uitgaande van een woningwaardering van 110 punten.

    3.5. [appellant] heeft vervolgens een beslissing van de kantonrechter te Amsterdam gevorderd op het punt waarop de huurcommissie op 21 november 1997 uitspraak heeft gedaan. Bij vonnis van 29 mei 1998 heeft de kantonrechter de huurprijs van de woning vastgesteld op € 557,58 per maand met ingang van 1 juli 1997 en op € 417,23 per maand met ingang van 1 augustus 1997. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten.

    3.6. [appellant] heeft bij brief van 23 april 2009 aan [geïntimeerde] een voorstel gedaan tot een nieuwe huurprijs van € 835,24 per maand met ingang van 1 juli 2009. Dit voorstel heeft [geïntimeerde] niet aanvaard. [appellant] is vervolgens een procedure bij de huurcommissie aangevangen. De voorzitter van de huurcommissie heeft op 21 augustus 2009, verzonden op 1 september 2009, uitspraak gedaan. Het verzoek van [appellant] zoals voorgelegd aan de huurcommissie hield het voorstel in tot verhoging van de huurpijs van € 2.444,61 per kwartaal met 2,5% tot € 2.505,72 per kwartaal met ingang van 1 juli 2009. De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat feitelijk door [appellant] een huurverhoging is verzocht met 51,59%, omdat de huurprijs op 30 juni 2009 geen € 2.444,61, maar € 1.652,95 per kwartaal bedroeg. Die voorgestelde verhoging is volgens de voorzitter van de huurcommissie niet redelijk, omdat het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage 2,5% bedraagt. De voorzitter heeft vervolgens geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs van € 550,98 per maand met 2,5% tot € 564,75 met ingang van 1 juli 2009 wel redelijk is. Bij uitspraak van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, heeft de huurcommissie het verzet van [appellant] tegen de uitspraak van de voorzitter ongegrond verklaard en de betreffende uitspraak gehandhaafd.

    3.7. Per 1 juli 2010 bedraagt de (kale) huurprijs van de woning € 571,53 per maand.

    3.8. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 18 januari 2010 gedagvaard voor de kantonrechter. In de inleidende dagvaarding heeft hij drie kwesties aan de orde gesteld, die uitmonden in verschillende vorderingen, die ook in hoger beroep aan de orde zijn. Allereerst schiet [geïntimeerde] volgens [appellant] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning, in het bijzonder in het gedeelte van de zolderverdieping dat bij de woning behoort, een bedrijf te exploiteren, althans, deze ruimte voor bedrijfsdoeleinden en niet als woonruimte te gebruiken. Verder heeft [geïntimeerde] in 1997 met succes de huurprijs weten te verlagen tot beneden de huurprijs die door partijen bij de huurovereenkomst is overeengekomen. [appellant] wil de huurprijs weer verhogen. Hij heeft daartoe een voorstel gedaan, dat niet door [geïntimeerde] is geaccepteerd. Op die grond heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd. Tot slot is [appellant] van plan het appartementsrecht op de tweede verdieping te verkopen als één geheel tezamen met de gehele zolderverdieping. Daartoe dient [appellant] de vrije beschikking te verkrijgen over het voorste deel van de zolderverdieping, dat thans door [geïntimeerde] wordt gehuurd. [appellant] heeft in dat verband bij brief van 19 augustus 2009 [geïntimeerde] een aanbod gedaan in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, dat echter niet door [geïntimeerde] is aanvaard. Op die grond heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 17 september 2009.

    3.9. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.

    3.10. De tweede en derde grief zien op het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat het zoldergedeelte niet als woonruimte in gebruik is, zodat de gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.

    3.11. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is beoogd dat de woning door [geïntimeerde] zou worden gebruikt als woonruimte. Het is vervolgens de vraag of het feitelijk gebruik dat [geïntimeerde] van de woning maakt, zoals [appellant] stelt, afwijkt van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat ook indien wordt vastgesteld dat het feitelijk gebruik mede gebruik als bedrijfsruimte omvat, [geïntimeerde] uitsluitend geacht kan worden het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming te gebruiken, als hij in overwegende mate voor aan ander doel de woning in gebruik heeft. Bij deze afweging komt onder andere betekenis toe aan de wijze waarop de woning wordt gebruikt, in welke vertrekken dat gebeurt en hoeveel vloeroppervlak daarmee is gemoeid.

    3.12. [appellant] stelt dat het bedrijf van [geïntimeerde] niet feitelijk is gevestigd op het adres [adres] te [gemeente], op welk adres het is ingeschreven in het handelsregister, en [geïntimeerde] geen ander adres heeft opgegeven waar het bedrijf wel is gevestigd, zodat moet worden aangenomen dat...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT