Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 25 de Junio de 2004

• Datum uitspraak: 25 de Junio de 2004
• Uitgevende instantie: Supreme Court (Netherlands)

25 juni 2004

Eerste Kamer

Nr. C03/080HR

JMH/AT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DUPOMEX B.V.,

gevestigd te Alphen aan den Rijn,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

t e g e n

1. [Verweerster 1],

   wonende te [woonplaats],

   VERWEERSTER in cassatie,

   advocaat: mr. G.C. Makkink.

2. [Verweerder 2],

   wonende te [woonplaats],

3. [Verweerster 3],

   wonende te [woonplaats],

4. [Verweerder 4],

   wonende te [woonplaats],

   VERWEERDERS in cassatie,

   niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

   Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Dupomex - heeft bij twee exploten van 18 en 19 juli 2000 verweerster in cassatie sub 1 - verder te noemen: [verweerster 1] - en de verweerders in cassatie sub 2, 3 en 4, verder te noemen: de overige verhuurders, gedagvaard voor de kantonrechter te Alphen aan den Rijn en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster 1] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Dupomex te betalen haar aandeel van 50% en de overige verhuurders hun aandeel van respectievelijk 25% en tweemaal 12,5% in de door hen aan Dupomex uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking verschuldigde schadevergoeding ten bedrage van ƒ 470.000,--, althans een bedrag aan schadevergoeding als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2000 tot aan de dag der algehele voldoening, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van ƒ 18.260,--, althans een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren.

   Alleen [verweerster 1] heeft de vordering gemotiveerd bestreden.

   De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 15 mei 2001 [verweerster 1] tot bewijslevering toegelaten.

   Tegen dit tussenvonnis heeft [verweerster 1] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Gravenhage.

   De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 maart 2002 een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 9 oktober 2002 het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Dupomex afgewezen.

   Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

   Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Dupomex beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

   [Verweerster 1] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Tegen de niet verschenen overige verhuurders is verstek verleend.

   De zaak is voor Dupomex en [verweerster 1] toegelicht door hun advocaten.

   De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

   3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

   (i) [Betrokkene 1] heeft met ingang van 1975 een aan de [a-straat 1] te [plaats] gelegen bedrijfspand - een montagehal met een kantoorgedeelte - verhuurd aan [...] voor Pompen B.V., thans genaamd Dupomex B.V. De tussen partijen in 1978 opgemaakte huurovereenkomst houdt onder meer in:

   "Artikel 4

1. (...)

2. (...)

3. Huurster is gerechtigd voor eigen rekening veranderingen aan te brengen in of aan het pand, mits overeenkomend met de bestemming en de waarde van het pand hierdoor niet vermindert.

   Ter harer keuze kan zij bij het einde der huurovereenkomst deze veranderingen wegnemen - mits zonder beschadiging - danwel in het bedrijf achterlaten.

4. Huurster is verplicht de tot het gehuurde behorende bedrijfsruimte van binnen te onderhouden en schoon te houden.

5. Verhuurster is verplicht het gebouw waterdicht te houden. Het buiten onderhoud is voor rekening van verhuurster.

6. (...)"

   De huursom bedroeg laatstelijk ƒ 11.750,-- per maand.

   (ii) In of omstreeks 1978 is op het kantoorgedeelte een tweede verdieping geplaatst en is de montagehal uitgebreid. In 1990/1991 is het dak van de oorspronkelijke montagehal verhoogd. Sedertdien heeft Dupomex het gehuurde aan een derde onderverhuurd.

   (iii) Op 11 juli 1999 is [betrokkene 1] overleden. [Verweerster 1] is als erfgenaam voor 50% gerechtigd in haar nalatenschap. De andere erfgenamen, te weten [verweerder 2], die tevens directeur en grootaandeelhouder van Dupomex is, [verweerder 4] en [verweerster 3], zijn voor onderscheidenlijk 25%, 12,5% en 12,5% in de nalatenschap gerechtigd.

   (iv) Dupomex heeft de huurovereenkomst per 30 september 1999 opgezegd.

   (v) Dupomex heeft de in 1978 gerealiseerde uitbreiding van de montagehal inmiddels gesloopt. Zij heeft de betonnen vloer van dat gedeelte van de montagehal niet verwijderd.

   3.2 In het onderhavige geding heeft Dupomex gevorderd de verhuurders - de erfgenamen van [betrokkene 1] - te veroordelen tot een schadevergoeding van ƒ 470.000,--. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat de verhuurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van Dupomex als gevolg van de door Dupomex gedane investeringen in het bedrijfspand, waaronder de installaties, de uitbreiding en verhoging van de montagehal en de uitbreiding van de kantoorruimte. [Verweerster 1] heeft deze vordering bestreden. Van de andere erfgenamen heeft [verweerder 2], kort gezegd, zich gerefereerd, en hebben [verweerder 4] en [verweerster 3] het standpunt ingenomen dat er een redelijke vergoeding voor Dupomex moet komen.

   De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 15 mei 2001 geoordeeld dat op de erven in beginsel de verplichting rust de schade van Dupomex, bestaande uit de waarde van de toevoegingen, te vergoeden, en vervolgens [verweerster 1] toegelaten tot bewijs. De rechtbank heeft dit vonnis vernietigd en de vordering van Dupomex afgewezen.

   3.3 Het tegen het vonnis van de rechtbank gerichte middel stelt de vraag aan de orde in hoeverre de wettelijke regeling met betrekking tot het wegneemrecht van de huurder bij het einde van de huur en hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald omtrent aan het gehuurde aangebrachte veranderingen, in de weg staan aan een vordering tot schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking ter zake van veranderingen aan het gehuurde die de huurder bij het einde van de huur niet ongedaan heeft gemaakt.

   Vooropgesteld moet worden dat hierbij in een geval als het onderhavige als uitgangspunt heeft te gelden dat de vraag of aan de eisen voor een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking is voldaan, zoals de rechtbank heeft geoordeeld (rov. 3.5) en in cassatie terecht niet is bestreden, moet worden beoordeeld met toepassing van het sinds 1 januari 1992 geldende art. 6:212 BW, en dat met betrekking tot het wegneemrecht van de huurder het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1603 BW van toepassing is.

   In het onderhavige geval behoeft niet de vraag te worden beantwoord in hoeverre het ingevolge de tot 1 augustus 2003 geldende wettelijke regeling aan een huurder toegestaan was veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, nu Dupomex blijkens art. 4 lid 3 van de huurovereenkomst gerechtigd was binnen de aldaar gestelde grenzen veranderingen aan te brengen in of aan het pand.

   De als "wegneemrecht" aangeduide bevoegdheid van de huurder hield ingevolge art. 7A:1603 (oud) BW in dat de huurder na het einde van de huur bij de ontruiming van het gehuurde de op zijn kosten aangebrachte veranderingen mag wegnemen en tot zich nemen, mits dit geschiedt zonder beschadiging van het gehuurde. De strekking van deze bepaling moet in de eerste plaats hierin worden gezien dat, nu in vele gevallen, te weten indien de verhuurder eigenaar is van het gehuurde, het aanbrengen van deze veranderingen meebrengt dat deze door natrekking eigendom worden van de verhuurder, de huurder bevoegd is door het feitelijk wegnemen van de verandering de natrekking ongedaan te maken. Aldus beschouwd strekt deze bepaling ertoe een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen. Tegenover deze bevoegdheid van de huurder staat de bevoegdheid van de verhuurder te verlangen dat het gehuurde aan hem wordt teruggegeven in de toestand die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (vgl. art. 7A:1598 (oud) en art. 7:216 lid 1 BW), en dat met het oog daarop de huurder de daarmee niet strokende veranderingen wegneemt. Zowel de huurder als de verhuurder kan ervan afzien zijn hiervoor omschreven bevoegdheden uit te oefenen.

   Bij dit een en ander verdient nog opmerking dat het wegnemen van de verandering in de praktijk met kosten gepaard gaat onder meer voor het herstel van de beschadiging van de gehuurde zaak, die veelal een onvermijdelijk gevolg van het wegnemen van de verandering is. Het wegnemen van de verandering kan voorts tot resultaat hebben dat de gewezen huurder een zaak (terug)krijgt die voor hem niet meer van veel nut is, terwijl de verhuurder of een opvolgend huurder deze zaak voor het gehuurde zou hebben willen behouden. In dit een en ander kunnen de betrokken partijen, ook als de huurovereenkomst dienaangaande niets inhoudt, aanleiding vinden nader overeen te komen dat de verandering niet zal worden weggenomen en dat de verhuurder of de opvolgend huurder daarvoor aan de gewezen huurder een vergoeding betaalt.

   Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van...