Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 9 de Junio de 2000

• Datum uitspraak: 9 de Junio de 2000
• Uitgevende instantie: Supreme Court (Netherlands)

9 juni 2000

Eerste Kamer

Nr. C98/276HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [huurder 1],

2. [huurder 2],

   beiden wonende te [woonplaats],

   EISERS tot cassatie,

   advocaat: mr. J.K. Franx,

   t e g e n

   de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging WONINGBOUWVERENIGING EIGEN HAARD,

   gevestigd te Amsterdam,

   VERWEERSTER in cassatie,

   advocaat: mr. E.D. Vermeulen.

1. Het geding in feitelijke instanties

   Woningbouwvereniging Dr. Schaepman, de rechtsvoorgangster van thans verweerster in cassatie, - de laatste verder te noemen: Eigen Haard - heeft bij exploiten van 9 november 1994 eisers tot cassatie - verder te noemen: [huurder 1] en [huurder 2] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd:

1. te verklaren voor recht dat de tuinstadbijdrage op grond van art. 12 van de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna: HPW) als onderdeel van de bijkomende kosten aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening mag worden gebracht;

2. [huurder 1] te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 92,65, zijnde het totaal van de achterstal-lige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de verval-data, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente;

3. [huurder 2] te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 83,90, zijnde het totaal van de achterstallige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de vervaldata, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente.

   [Huurder 1] en [huurder 2] hebben de vorderingen bestreden en in voorwaardelijke reconventie, doch alleen voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, gevorderd:

   A. voor recht te verklaren dat door Eigen Haard ten onrechte op 1 juli 1990 een bedrag van ƒ 4,12 per maand van de tuinstadbijdrage is overgeheveld van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW naar de kale huurprijs;

   B. 1. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per juli 1991, 1992 en 1993, over de periode vanaf 1 januari 1994 tot en met 30 juni 1994;

2. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode vanaf 1 juli 1994 tot en met 30 april 1995;

3. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealisserde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode op en na 1 mei 1995 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst tussen partijen doorloopt, danwel is doorgelopen en met inachtneming van tussen partijen na 1 mei 1995 overheen of tot stand te komen huurprijswijzigingen;

   de vorderingen sub 1 en 2 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 1995 tot aan de dag der algehele voldoening en de vordering sub 3 steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarop de onverschuldigde huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening.

   De Kantonrechter heeft bij vonnis van 8 november 1996 in conventie de vorderingen van Eigen Haard toegewezen.

   Tegen dit vonnis hebben [huurder 1] en [huurder 2] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam. Aan hun reconventionele vorderingen hebben zij in de opsomming ten aanzien van de onderscheiden huurverhogingen telkens toegevoegd de huurverhoging per 1 juli 1994.

   Bij memorie van antwoord heeft Eigen Haard in verband met de inmiddels ingetreden verhoging van de tuinstadbijdragen in conventie haar eis vermeerderd, als in die memorie vermeld.

   [Huurder 1] en [huurder 2] hebben zich niet verzet tegen de vermeerdering van eis.

   Bij vonnis van 15 april 1998 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis vernietigd voor zover het betreft de beslissingen onder 2 en 3 van het dictum. In zoverre opnieuw beslissende heeft de Rechtbank, de vorderingen van Eigen Haard als vermeld onder 2 en 3, zoals vermeerderd bij memorie van antwoord, toegewezen en het vonnis van de Kantonrechter voor het overige bekrachtigd.

   Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

   Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [huurder 1] en [huurder 2] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

   Eigen Haard heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

   [Huurder 1] en [huurder 2] hebben de zaak doen toelichten door hun advocaat en Eigen Haard heeft de zaak namens haar advocaat doen toelichten door mr W.D.H. Asser, advocaat te Amsterdam.

   De conclusie van de Advocaat-Generaal Bakels strekt tot verwerping van het beroep, met compensatie van kosten.

   De advocaat van [huurder 1] en [huurder 2] heeft bij brief van 31 maart 2000 op die conclusie gereageerd.

   3 Beoordeling van het middel

   3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

   (i) [Huurder 1] en [huurder 2] hebben ieder van de woningbouwvereniging Dr. Schaepman (hierna: Schaepman) een woning gehuurd: [huurder 1] de woning aan de [adres] en [huurder 2] de woning aan de [adres], te [woonplaats].

   (ii) Deze woningen maken deel uit van het voorheen aan Schaepman, thans aan Eigen Haard in erfpacht toebehorende flatcomplex 43.

   (iii) Dit flatcomplex is gelegen in de wijk [..]. Deze wijk bevindt zich in de zogenaamde "Westelijke Tuin-steden", waarin verder zijn gelegen de wijken [..], [..], [..], [..] en [..].

   (iv) In de Westelijke Tuinsteden is de zogenaamde "Tuinstadregeling" van toepassing.

   (v) De Tuinstadregeling is in 1955 door Burgemeester en Wethouders van Amsterdam ingesteld in verband met de bouw van woningen volgens een nieuw stedebouwkundig concept in de Westelijke Tuinsteden vanaf het einde van de jaren vijftig. Het belangrijkste kenmerk van dit concept was woningbouw in combinatie met talrijke open, voor alle bewoners toegankelijke "gemeenschappelijke tuinen". Met de Tuinstadregeling is beoogd de aanleg en het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen in de Westelijke Tuinsteden te financieren.

   (vi) Onder "gemeenschappelijke tuin" in de zin van voormelde regeling wordt blijkens een rapport uit 1982 van de Werkgroep Tuinregeling (samengesteld uit vertegenwoordigers van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en van de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties) verstaan een tuin waarvan de bewoners van een aantal wo-ningen in een complex/bouwblok het "fysiek" dan wel "kijk" genot hebben; de tuin, die een "open" dan wel een "besloten" karakter kan hebben, moet in de beleving van de bewoners bij de woningen "horen".

   (vii) De Tuinstadregeling werkt als volgt. De woningbedrijven en - corporaties dragen zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen die door de gemeente aan hen in erfpacht zijn uitgegeven. Zij ontvangen daarvoor uit het zogenaamde Tuinstadfonds een vast bedrag, dat is gerelateerd aan het totale aantal vierkante meters gemeenschappelijke tuin van die corporaties in de Tuin- steden. Het Tuinstadfonds legt voorts aan de woningcorporaties een bijdrageverplichting op. De hoogte van de bijdrage per corporatie is gelijk aan het aantal woningen van de corporatie in de Tuinsteden vermenigvuldigd met de zogenoemde individuele tuinstadbijdrage. Bij deze berekening speelt geen rol of bij een bepaald complex al dan niet sprake is van tuinuitgifte in erfpacht. Het enige criterium is dat een corporatiewoning zich in het Tuinstadgebied moet bevinden. De individuele bijdrage wordt vervolgens door de corporaties per woning aan de individuele huurders doorberekend. Het gaat om twee vaste bedragen voor de aanleg- en ophoogkosten onderscheidenlijk het gering en dagelijks onderhoud. Deze laatste component wordt doorberekend als onderdeel van de servicekosten en is voor alle huurders gelijk met uitzondering van de huurders van bejaardenwoningen die de helft van het normale tarief betalen.

   (viii)Complex 43 is in 1983 gebouwd. Het complex bestaat uit 189 woningen, die zijn verdeeld over zes tegenover elkaar staande woonblokken. Er zijn veel tuinen, plantsoenen en bosschages in de omgeving van dit complex. Al dit groen heeft een open karakter en is voor iedereen toegankelijk. De tuinen die zich direct bij/tussen de woonblokken bevinden hebben qua inrichting een open karakter. Zij zijn eigendom van de gemeente en zijn niet in erfpacht uitgegeven aan Schaepman/Eigen Haard. Zij worden door het stadsdeel onderhouden en door Eigen Haard worden geen gelden besteed aan de onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van de direct tussen de woonblokken van complex 43 gelegen tuinen. Ook voor dit complex verlangt de gemeente van Eigen Haard deelname aan het Tuinstadfonds en moet Eigen Haard de bijdragen van de huurders innen.

   3.2 Eigen Haard heeft in de onderhavige procedure - door beide partijen aangeduid als een proefprocedure - in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de Tuinstadbijdrage op grond van art. 12 HPW als onderdeel van de bijkomende kosten aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening mag worden gebracht. Voorts heeft Eigen Haard be-taling gevorderd van de achterstallige bijdragen voor zover het betreft de kosten voor gering en dagelijks onderhoud. Daartoe...