Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Rotterdam, Sector kanton, 6 de Diciembre de 2006

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 6 de Diciembre de 2006
• Uitgevende instantie: Sector kanton

VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM

sector kanton

I N Z A K E :

de Gemeente Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam aan de Galvanistraat 15 ten kantore van de gemeentelijke dienst Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR),

eiseres bij exploot van dagvaarding van 18 oktober 2005,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: aanvankelijk mr. T. Zanen, thans mr. J. Slager, advocaat en procureur te Rotterdam.

T E G E N

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde bij gemeld exploot,

tevens eiser in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. A. J. N. Kolsters, advocaat en procureur te Rotterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als "OBR" en "[gedaagde]."

1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE:

   OBR heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het Willemsplein 73-79 te Rotterdam te ontbinden, [gedaagde] te bevelen het gehuurde te ontruimen en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 599.866,29 zijnde de huurachterstand tot 1 oktober 2006, verhoogd met contractuele rente, een bedrag van € 19.764,44 per maand vanaf 1 oktober 2006, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten en te verhogen met de kosten van het geding.

   [gedaagde] heeft zich verweerd tegen de vordering en in voorwaardelijke reconventie na vermeerdering van eis, kort samengevat, gevorderd de artikelen 5 lid 3 en 11 lid 1 aanhef en onder e van de huurovereenkomst te vernietigen; OBR te veroordelen tot het aanbrengen van de benodigde akoestische voorzieningen; mee te werken aan de realisatie van de Haven Movie Ride; te bevestigen dat zij overgaat tot vervanging van vloeren, alsmede tot het herstel van een gebrek in verband met de overstroming van de Maashal; tot het aanbrengen van een overkapping; te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat; de huurovereenkomst partieel te ontbinden en derhalve de huurprijs op nihil te stellen vanaf maart 2004; te veroordelen tot medewerking aan de huurwaardering; te veroordelen tot creditering van € 75.000,-- en te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding.

   Partijen hebben vervolgens in conventie en in reconventie geconcludeerd van repliek en van dupliek, waarna op verzoek van [gedaagde] op 28 augustus 2006 pleidooien hebben plaatsgevonden. Op verzoek van OBR hebben beide partijen daarna een akte genomen.

   Vervolgens is de uitspraak van het vonnis door de kantonrechter bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN:

   2.1. De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen, voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang, als volgt worden samengevat.

   2.2. [gedaagde] heeft met ingang van 1 maart 2003 voor de duur van 5 jaar de bedrijfsruimte Willemsplein 73-79 gehuurd van OBR. Vanaf 1 augustus 2003 is [gedaagde] de overeengekomen huurprijs verschuldigd.

   2.3. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als grandcafÈ/restaurant, terras en als ruimte voor het organiseren van congressen, symposia, evenementen van culturele aard, recepties en cursussen. Het gehuurde is bestemd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

   2.4. Het gehuurde bevindt zich gedeeltelijk onder de oprit van de Erasmusbrug en bestaat uit een Grand CafÈ met terras, een ruime hal en een horeca-uitgiftepunt met terras. In het gebouw bevinden zich voorts een ruimte, bestemd voor een attractie en de kantoren van Spido havenrondvaarten.

   2.5. Sedert februari 2004 heeft [gedaagde] geen huur betaald.

3. HET GESCHIL EN DE STELLINGEN VAN PARTIJEN:

   3.1 OBR heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd.

   Door [gedaagde] wordt de betaling van de huurpenningen opgeschort, stellende dat hij OBR aansprakelijk acht voor de door hem beweerdelijk geleden omzetschade. Ten onrechte omdat van een tekortkomen aan de zijde van OBR geen sprake is.

   Door de bijzondere ligging van het gehuurde is sprake van een unieke locatie voor het exploiteren van een horecabedrijf, maar de locatie brengt ook specifieke risico's met zich mee. [gedaagde] was zich van deze risico's bewust, zo blijkt uit zijn ondernemingsplan. Partijen zijn contractueel afgeweken van het bepaalde in artikel 7:204 BW.

   Wat betreft de geluidsisolatie is een specifieke regeling opgenomen, waarbij het uitgangspunt is dat de geluidsisolatie voor rekening en risico van [gedaagde] komt.

   OBR heeft zich aan de overeenkomst gehouden door geluidsisolerende plafonds aan te brengen. OBR is op grond van de overeenkomst niet gehouden de komst van Spido en de samenwerking tussen Spido en de Bruin te realiseren. Er is geen enkele garantie gegeven voor het doorgaan van een attractie in het pand. Het risico van het uitblijven van publiekrechtelijke vergunningen ligt bij [gedaagde]. [gedaagde] heeft het gehuurde, in afwijking van artikel 7:204 BW, aanvaardt met het risico van gebreken.

   OBR heeft alle opleveringsgebreken hersteld en bovendien een bedrag van €75.000,-- als onverplichte eenmalige tegemoetkoming verstrekt. OBR is niet gehouden een overkapping aan te brengen. [gedaagde] was gehouden in de maanden juni, juli en augustus 2003 Water Life te programmeren. In ruil daarvoor was hij geen huur verschuldigd. [gedaagde] heeft het gehuurde daadwerkelijk geÎxploiteerd. Op grond van artikel 4.2 van de huurovereenkomst is [gedaagde] niet bevoegd om zijn gestelde vordering met de huur te verrekenen. Een opschorting van de huur is buitenproportioneel en derhalve niet gerechtvaardigd

   3.2. [gedaagde] heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd.

   Voor alle weren heeft [gedaagde] zich beroepen op niet ontvankelijkheid van OBR omdat niet [gedaagde], maar Prachtig BV als huurder moet worden beschouwd. [gedaagde] vordert in reconventie voor zover dat voor de conventie van belang is,

   een schadevergoeding nader op te maken bij staat en een partiÎle ontbinding van de huurovereenkomst zodanig dat de huurprijs ingaande maart 2004 op nihil wordt gesteld.

   De vorderingen zijn gebaseerd op een niet nakomen door OBR van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor [gedaagde] niet het volledig genot van het gehuurde heeft gehad. Allereerst heeft OBR onvoldoende maatregelen genomen om de geluidshinder (zowel als gevolg van de locatie, waar een tram overheen rijdt als extern ten aanzien van omwonenden) te voorkomen. OBR heeft niet zorggedragen voor een samenwerking met Spido en het is aan OBR te wijten dat Spido zich veel later in het gebouw heeft gevestigd dan voorzien. OBR heeft de door haar geschapen verwachtingen over de realisatie van de attractie Haven Movie Ride niet gerealiseerd. OBR heeft niet meegewerkt aan het verkrijgen van een nachtvergunning. Er is sprake geweest van lekkages waardoor de vloeren zijn vernield. OBR heeft ten onrechte geen overkapping gerealiseerd. In het kader van afspraken over het evenement Water Life heeft [gedaagde] te snel de exploitatie moeten starten. Voorts heeft OBR ten onrechte niet meegewerkt aan een nadere huurprijsbepaling overeenkomstig de bepalingen in de huurovereenkomst.

4. DE BEOORDELING VAN HET GESCHIL IN CONVENTIE:

   4.1. Ontvankelijkheid.

   De huurovereenkomst is met ingang van 1 maart 2003 aangegaan tussen de gemeente Rotterdam (OBR) en de heer [gedaagde]. Op 11 april 2005 werd Prachtig B. V. opgericht. Niet is gesteld of gebleken dat na de oprichting van de B.V. een wijziging van de tenaamstelling van het contract is verzocht aan OBR. [gedaagde] stelt slechts dat Prachtig de huurovereenkomst stilzwijgend heeft bekrachtigd door aan de huurovereenkomst uitvoering te geven. [gedaagde] is een andere rechtspersoon dan Prachtig BV. Van OBR mag niet worden verwacht dat zij stilzwijgend een andere rechtspersoon dan de rechtspersoon waarmee zij heeft gecontracteerd als huurder aanvaardt. Het feit dat de onderneming steeds met Prachtig werd aangeduid en ook het feit dat OBR wel brieven heeft gezonden aan Prachtig doet daar niet aan af.

   Daarom heeft te gelden dat [gedaagde] in privÈ nog altijd huurder is van het gehuurde en dat Prachtig B.V. niet voor hem in de plaats is getreden. Het gevolg is dat [gedaagde] partij is bij de overeenkomst en mitsdien dat OBR ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen.

   4.2. Opschorting van de huurbetalingen.

   4.2.1. De vordering van OBR is gebaseerd op het niet betalen van de huurpenningen door [gedaagde] sedert februari 2004. [gedaagde] erkent dat hij sedert februari 2004 tot en met oktober 2006 geen huurbetalingen heeft verricht. Hij verweert zich met een beroep op het hem toekomende opschortingsrecht. Op grond van het bepaalde in artikel 6:52 BW is [gedaagde] tot opschorting van de huurbetalingen bevoegd wanneer hij op zijn beurt een opeisbare tegenvordering heeft op OBR. Uit de stukken blijkt dat de vorderingen waarop [gedaagde] ziet als volgt kunnen worden samengevat:

   1. schade tengevolge van geluidsoverlast van de tram in de Maashal;

   2. schade tengevolge van geluidsoverlast voor omwonenden;

   3. schade tengevolge van de sterk verlate komst van Spido en het uitblijven van samenwerking met Spido;

   4. schade tengevolge van het niet realiseren van de Haven Movie Ride;

   5. schade omdat Rotterdam niet meewerkt aan het verkrijgen van een nachtvergunning;

   6. schade tengevolge van lekkage van het plafond in het grandcafÈ;

   7. schade tengevolge van wateroverlast in de Maashal;

   8. schade tengevolge van het niet aanbrengen van een overkapping;

   9. schade tengevolge van het te snel opstarten van de onderneming;

   [gedaagde] vordert daartoe schadevergoeding, nader op te maken bij staat, alsmede nakoming van diverse verplichtingen, partiÎle ontbinding van de huurovereenkomst en huurvermindering.

   4.2.2. [gedaagde] heeft gesteld dat de opschorting van de huurpenningen in de loop van 2004 door medewerkers OBR werd gedoogd in het kader van het op dat moment gevoerde overleg over een oplossing van de gestelde gebreken en andere...