Eerste aanleg - meervoudig van Rechtbank Amsterdam, 4 de Julio de 2007

Sprekergepubliceerd
Datum uitspraak 4 de Julio de 2007
Uitgevende instantie:Rechtbank Amsterdam

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 319972 / HA ZA 05-1968

Vonnis van 4 juli 2007

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NEDERLANDSCHE BELEGGINGS MAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

procureur mr. A.D. Flesseman,

tegen

de vennootschap naar Duits recht

DB REAL ESTATE INVESTMENT GMBH,

gevestigd te Eschborn (Bondsrepubliek Duitsland),

gedaagde,

procureur mr. C.N. Peijster.

Partijen zullen hierna NBM en DB REI worden genoemd.

  1. De procedure

    1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

    - dagvaarding van 26 mei 2005, met producties,

    - conclusie van antwoord, met producties,

    - conclusie van repliek tevens akte tot wijziging van eis, met producties,

    - conclusie van dupliek, met producties,

    - akte uitlating producties, tevens akte overlegging producties, tevens akte tot wijzing van eis van NBM, met producties,

    - akte uitlating producties van DB REI,

    - proces-verbaal van de op 20 maart 2007 gehouden zitting, en de daarin genoemde stukken, alsmede de nadien toegezonden brief van 22 september 2006 van Deutsche Bank AG.

    1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

  2. De feiten

    2.1. DB REI is een Duitse beleggingsmaatschappij in de zin van de Duitse Investeringswet en sinds 1997 eigenaar van het Amsterdamse winkelcentrum de Kalvertoren en de naastgelegen winkelpanden aan de Heiligeweg 21, 23 en 25 te Amsterdam (hierna samen: de Kalvertoren).

    2.2. In het voor dit geschil relevante tijdvak bestond de Raad van Bestuur van DB REI uit vier personen, te weten A, B, C en D. B was tot mei 2004 belast met "asset en portfolio management". Het uittreksel van het Amtsgericht Frankfurt am Main vermeldt over zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid per 22 augustus 2003 het volgende:

    B ist zum Geschäftsführer bestellt. Er vertritt gemeinsam mit einem anderen Geschäftsführer oder gemeinsam met einem Prokuristen.

    2.3. E was destijds één van de procuratiehouders van DB REI. Hij fungeerde samen met een andere werknemer van DB REI, genaamd F, onder de directe leiding van B.

    2.4. NBM is in november 2003 in contact gekomen met DB REI. Partijen zijn in januari 2004 in onderhandeling getreden over de aankoop door NBM - of een door haar nader te noemen meester - van de Kalvertoren. Van de zijde van NBM traden op G en haar bestuurder H.

    2.5. Partijen zijn in dit verband een Letter of Intent (hierna: LOI) overeengekomen. De LOI is namens NBM ondertekend door G en op 29 maart 2004 aan DB REI gestuurd. B heeft de LOI voor DB REI op 5 april 2004 ondertekend, waarna de LOI per brief van diezelfde datum aan NBM is gestuurd. In de LOI staat, voor zover voor dit geding van belang, het volgende:

    "2. PRICE

    2.1 The purchase price for the Property will be EUR 83,500,000.00; given that the sale and purchase will be approved by the GmbH board of DB and by the fund's depositary bank (Sec. 4.1 b)), this purchase price may not be increased unilaterally by DB within the term of this agreement (Sec. 8.2).

    (...)

  3. CONDITIONS

    5.1 Conclusion of a purchase agreement is conditional on:

    (a) NBM in its sole discretion being satisfied with the results of its due diligence investigation as to the commercial, financial, technical, taxation and legal aspects of the Property (including the lease contracts);

    (b) approval of the sale and purchase by the GmbH board of DB and by the fund's depositary bank

    (c) agreement on detailed documentation and details of purchase agreement.

    NBM and DB shall enter into a purchase agreement with regard to the Property if these conditions are met.

    5.2 Neither DB nor NBM is entitled to any damages from the other party or to any compensation for costs, if the conditions set forth in paragraph 4.1 [de rechtbank leest 5.1] are not met and a sale and purchase agreement is not signed and executed.

    (...)

  4. CONFIDENTIALITY

    No announcement or other disclosure will be made concerning the contents of this letter, the sale and purchase or any ancillary matter except as required by law or any regulatory authority or with the written approval of DB and NBM. NBM will keep confidential any information regarding the Property that it obtains during the due diligence process. DB will keep confidential the proposed sale of the Property and that interest has been expressed by NBM in making the purchase.

  5. INTERIM ARRANGEMENTS

    In consideration of NBM's committing time and expense to its due diligence investigation from the date of this letter until 31 July 2004 (the "Lock Out Period"), DB will not discuss or negotiate with or provide any assistance to, any third party who may be interested in purchasing the Property.

    If DB breaches any of its obligations in this paragraph or if during the Lock-Out Period DB withdraws from negotiations with NBM for the sale of the Property, NBM shall be entitled to recover all of its costs and expenses relating to the investigation and negotiation of the proposed acquisition by it of the Property, however in no case more than EUR 300,000.00 in total, without the possibility of any further claims of any kind of NBM.

    (...)

  6. GOVERNING LAW

    This letter is exclusively governed by and will be construed in accordance with German law. Any subsequent purchase agreement (if such purchase agreement is entered into) shall be subject to Dutch Law, as a matter of cause.

  7. MISCELLANEOUS

    This letter of intent does not, except for the provisions of Sec. 7 [de rechtbank leest Sec. 8] with respect to the "Lock-Out-Period" and except for the vendor's waiver tot increase the purchase price in Sec. 2.1, constitute legally binding and enforceable obligations between NB and DB, and both NB and DB shall only be bound vis-à-vis each other upon signing by each of them of a definitive agreement regarding the sale and purchase of the Shopping Center ,,Kalvertoren". In case such a definitive agreement is not signed and executed, neither DB nor the NB is entitled to any damages from the other party or to any compensation for costs, regardless of the reason why such a definitive agreement has not been signed and executed."

    2.6. Op de eerste pagina van de door G en B ondertekende LOI staat

    rechtsboven een stempel met de volgende tekst:

    "Eingegangen

    -1. April 2004

    Asset- & Portfolio

    Management".

    2.7. In mei 2004 vond binnen DB REI een interne herverdeling van taken plaats met als gevolg dat een andere afdeling en andere werknemers van DB REI verantwoordelijk werden voor het verkoopproces van de Kalvertoren. Deze afdeling viel onder de verantwoordelijkheid van C, een ander lid van de Raad van Bestuur van DB REI, en I, een nieuw aangewezen medewerker.

    2.8. In juni 2004 is C naar Nederland gekomen en heeft J, die destijds werkzaam was bij makelaarskantoor Jones Lang LaSalle Capital Markets group (hierna: JLL), bij een bezoek aan de Kalvertoren, waarbij ook de "national director" van JLL, genaamd K, aanwezig was, gevraagd de Kalvertoren te waarderen. J heeft daarop een mondelinge indicatie gegeven, waarbij hij de Kalvertoren waardeerde op EUR 90 tot 95 miljoen.

    2.9. C heeft kort daarna aan JLL om een meer formele waardering van de Kalvertoren gevraagd, welke door K per e-mail op 17 juni 2004 aan C is verzonden. K heeft in de e-mail geschreven dat hij de basisverkoopwaarde van de Kalvertoren inschat op EUR 89 tot 90 miljoen, welke waarde zou moeten worden verhoogd met de zogenaamde "trophy value", waardoor de verkoopwaarde (omgerekend) zou neerkomen op EUR 97 tot 98 miljoen. JLL heeft deze waardering getoetst bij een enkele vastgoedinvesteerder. In de laatste alinea van de e-mail staat:

    We expect further news later today from L. I believe you will get this in writing from me tomorrow morning. However, I will call you when I have the answer.

    2.10. JLL heeft een fax gedateerd 18 juni 2004 ontvangen van L, optredende voor de Prowinko Groep, waarin een openingsbod van (omgerekend en afgerond) EUR 94 miljoen op de Kalvertoren werd gedaan. JLL heeft deze bieding op diezelfde dag doorgezonden aan DB REI.

    2.11. Op 21 juni 2004 heeft de Raad van Bestuur van DB REI vergaderd over de verkoop van de Kalvertoren. De Raad van Bestuur was van mening dat verkoop voor een bedrag van EUR 83,5 miljoen tegenover de investeerders niet verantwoord was, op grond waarvan hij zijn goedkeuring aan de transactie heeft onthouden.

    2.12. Op 24 juni 2004 heeft op het kantoor van NBM te Amsterdam een bespreking plaatsgevonden, waarin C aan NBM heeft meegedeeld dat de Raad van Bestuur geen toestemming had gegeven voor de transactie omdat de prijs die NBM voor de Kalvertoren bereid was te betalen, onder de werkelijke marktwaarde van dat moment lag.

    2.13. NBM heeft op 30 juni 2004 conservatoir leveringsbeslag gelegd op de Kalvertoren.

    2.14. C heeft K bij e-mail van 6 juli 2004 het volgende geschreven:

    "We want to thank Mr. L of Prowinko Groep B.V. for confirming the serious interest in buying Kalvertoren.

    We need some time on order to deal with some internal matters before we are able to meet and discuss the matter properly.

    When we are ready we will come back to you and Mr. L."

    2.15. NBM en DB REI hebben - in het kader van schikkingsonderhandelingen - tevergeefs getracht alsnog tot overeenstemming te komen over de verkoop van de Kalvertoren.

    2.16. NBM heeft makelaarskantoor M & N nadien benaderd en verzocht de marktwaarde c.q. de beleggingswaarde van de Kalvertoren vast te stellen op basis van een gebruikelijk zakelijke transactie op de onroerend goedmarkt geldende voor de eerste helft van 2004. N heeft die waarde blijkens zijn rapport van 11 februari 2005 voor de eerste helft van 2004 bepaald op EUR 82,5 miljoen.

    2.17. De onroerende zaken van DB REI dienen jaarlijks door een comité van deskundigen te worden gewaardeerd. Dit comité heeft de waarde van de Kalvertoren - zoals blijkt uit de "Non-Binding Translation of the Annual Report as of 30 September, 2003 of the DB Real Estate Investment GmbH" - op 30 september 2003 bepaald op EUR 80.060.000 en het jaar daarop, zoals blijkt uit het desbetreffende rapport van 30...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT