Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 18 de Abril de 2008
| Datum uitspraak | 18 de Abril de 2008 |
| Uitgevende instantie: | Supreme Court (Netherlands) |
18 april 2008
Eerste Kamer
Nr. C06/339HR
IV/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
[Verweerster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M. Ynzonides.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Direct Wonen en [verweerster].
-
Het geding in feitelijke instanties
[Verweerster] heeft bij exploot van 18 november 2003 Direct Wonen gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam en na vermindering van eis, gevorderd, kort gezegd, dat de tussen partijen bestaande bemiddelingsovereenkomst wordt vernietigd, terugbetaling van te veel betaalde huur (€ 13.652,73) en betaling van te veel betaalde bemiddelingskosten (€ 1.134,45), met nevenvorderingen.
Direct Wonen heeft de vorderingen bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 3 november 2004 de vorderingen afgewezen.
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 27 juli 2006 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van [verweerster] alsnog grotendeels toegewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
-
Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Direct Wonen beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing naar een ander hof.
De advocaat van [verweerster] heeft bij brief van 29 februari 2008 op die conclusie gereageerd.
-
Beoordeling van het middel
3.1 Direct Wonen heeft voor [verweerster] bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst van woonruimte te Amsterdam. [Verweerster] vordert in dit geding vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat Direct Wonen is tekortgeschoten in de behoorlijke nakoming van haar verplichtingen uit deze overeenkomst. [Verweerster] beroept zich daartoe met name erop dat de met de verhuurster overeengekomen huurprijs hoger was dan de maximaal redelijke huurprijs zoals bedoeld in art. 1 lid 1, aanhef en onder c, van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingbureaus 1998 van de gemeente Amsterdam, terwijl art. 10 lid 1 van die verordening Direct Wonen als vergunninghoudster verbood te bemiddelen indien de overeen te komen huurprijs die maximaal redelijke huurprijs overschrijdt.
De rechtbank heeft de vordering afgewezen maar het hof heeft, met vernietiging van het door de rechtbank gewezen vonnis, de vordering alsnog grotendeels toegewezen.
3.2 Onderdeel 12 van het hiertegen gerichte middel keert zich tegen rov. 4.17 van het bestreden arrest, voor zover het hof daarin - in het kader van de vraag of [verweerster] schade heeft geleden - heeft geoordeeld dat de verhuurster van de woonruimte deze ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan [verweerster] had willen aanbieden. Het onderdeel voert rechts- en motiveringsklachten tegen dit oordeel aan, waaronder de klacht dat dit oordeel onbegrijpelijk is omdat Direct Wonen gemotiveerd heeft aangevoerd dat [verweerster] de woning voor de volgens het Huurteam Zuid van de gemeente maximaal redelijke prijs nooit had kunnen huren omdat de verhuurster de woning voor dat bedrag niet zou hebben verhuurd.
Het onderdeel treft in zoverre doel. In het licht van het zeer aanzienlijke verschil tussen de daadwerkelijk tussen partijen overeengekomen huurprijs van ƒ 2.000,-- (€ 907,56) per maand (met ingang van 1 juli 2002 verhoogd tot € 948,11 per maand) en de volgens het Huurteam Zuid maximaal redelijke huurprijs van ƒ 778,96 (€ 353,47) per maand (met ingang van 1 juli 2001 te verhogen tot ƒ 799,22 (€ 362,68)), en mede in aanmerking genomen dat het inderdaad - zoals Direct Wonen heeft aangevoerd - een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, heeft het hof zijn door het onderdeel bestreden oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. Het onderdeel behoeft voor het overige geen behandeling.
3.3 De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
-
Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 27 juli 2006;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Direct Wonen begroot op € 462,05 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 18 april 2008.
C06/339HR
mr. Keus
Zitting 15 februari 2008
Conclusie inzake:
Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V.
(hierna: Direct Wonen)
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerster]
(hierna: [verweerster])
verweerster in cassatie
[Verweerster], die door bemiddeling van Direct Wonen zelfstandige woonruimte te Amsterdam heeft gehuurd, maakt jegens Direct Wonen aanspraak op schadevergoeding. Zij grondt deze aanspraak onder meer hierop dat Direct Wonen in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst zou zijn tekortgeschoten, omdat Direct Wonen op grond van een gemeentelijke verordening alleen mocht bemiddelen bij de totstandkoming van huurovereenkomsten met een overeen te komen huurprijs die de maximaal redelijke huurprijs zoals bedoeld in de desbetreffende verordening niet overschrijdt, en volgens [verweerster] van een dergelijke overschrijding sprake zou zijn.
-
Feiten(1) en procesverloop
1.1 Direct Wonen bemiddelt bij de huur en verhuur van woonruimte. Zij is een woning- en kamerbemiddelingsbureau in de zin van art. 1 lid 1, aanhef en onder c, van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 1998 van de gemeente Amsterdam (hierna: de Verordening).
1.2 Art. 2 van de Verordening luidt, voor zover hier van belang:
1. Het is verboden, zonder of in afwijking van een vergunning van Burgemeester en Wethouders:
a bemiddeling te verlenen bij het verkrijgen van woonruimte;
b zich met dat doel te vestigen of op te treden als woning- en kamerbemiddelingsbureau.
2. Het in het eerste lid vermelde verbod is niet van toepassing op:
a (..);
b makelaars in onroerende goederen die lid zijn van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM of van de Makelaarsvereniging Amsterdam.
Direct Wonen beschikt over een vergunning als bedoeld in art. 2 lid 1 van de Verordening.
1.3 Art. 10 lid 1 van de Verordening luidt:
De vergunninghouder mag met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs zoals vermeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs als vermeld in de bijlage(n) van het bij de Huurprijzenwet woonruimte behorende Besluit huurprijzen woonruimte voor zelfstandige woonruimte niet overschrijdt.
1.4 Art. 12 van de Verordening luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. Indien de bepalingen van deze verordening naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders niet of niet behoorlijk worden nageleefd of indien blijkt dat de vergunninghouder bij het verlenen van bemiddeling bij het verkrijgen van woonruimte de bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte heeft geschaad of indien hij naar hun oordeel daarbij het belang van betrokken kamer- of woningzoekende onvoldoende heeft gewaarborgd, kunnen zij aan de vergunninghouder een waarschuwing zenden. (...)
1.5 Art. 13 van de Verordening bepaalt - kort weergegeven - dat een handelen in strijd met het bij of krachtens de art. 2 en 7-11 bepaalde een strafbaar feit oplevert.
1.6 [Verweerster] heeft door bemiddeling van Direct Wonen met ingang van 15 december 2000 van [betrokkene] gehuurd de woonruimte aan de [a-straat 1] voor de prijs van ƒ 2.000,- (€ 907,56) per maand. Voor de bemiddeling heeft Direct Wonen blijkens nota van 6 december 2000 aan [verweerster] ƒ 2.500,- (courtage) en ƒ 150,- (huurcontract), exclusief BTW, derhalve in totaal ƒ 3.113,75 (€ 1.412,96) inclusief BTW in rekening gebracht.
1.7 Met ingang van 1 juli 2002 is de huurprijs verhoogd tot € 948,11 per maand.
1.8 Het Huurteam Zuid heeft in juli 2002 voor de woning van [verweerster] - in aanwezigheid van [betrokkene] - een puntentelling gemaakt overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (oud). Volgens die telling bedroeg het aantal punten 89. Afgaand op dat puntenaantal was de maximaal redelijke huurprijs ƒ 778,96 (€ 353,47) per maand bij de aanvang van de huur en ƒ 799,22 (€ 362,68) per maand vanaf 1 juli 2001.
1.9 Bij brief van 7 augustus 2002 heeft Direct Wonen namens [betrokkene] de huurovereenkomst tegen 1 december 2002 opgezegd. De huurovereenkomst is op 31 december 2002 beÎindigd.
1.10 [Verweerster] heeft Direct Wonen gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam en - na vermindering van haar eis - gevorderd dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de bemiddelingsovereenkomst zal worden vernietigd en dat Direct Wonen zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.652,73 als schadevergoeding voor teveel betaalde huur en € 1.134,45 wegens teveel betaalde bemiddelingskosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang vanaf 21 augustus 2003, en met veroordeling van Direct Wonen in de kosten van het geding.
1.11 [Verweerster] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Direct Wonen...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT