Hoger beroep van Court of Appeal of 's-Gravenhage (Netherlands), 6 de Noviembre de 2012

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 6 de Noviembre de 2012
• Uitgevende instantie: Court of Appeal of 's-Gravenhage (Netherlands)

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.074.760/01

Zaaknummer rechtbank : 330123 / HAZA 09-462

Arrest van 6 november 2012

inzake

de rechtsspersoonlijkheid bezittende vereniging

VVE Vakantiepark "De Berkenhorst",

gevestigd te Kootwijk, gemeente Barneveld,

appellante,

hierna te noemen: de Vereniging,

advocaat: mr. E.J.A.M. Van den Akker te Groningen,

tegen

[geïntimeerde sub 1],

[geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1 c.s.](mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. B.F.M. Huijskens te Breda.

Het geding

Bij exploot van 29 september 2010 is de Vereniging in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank `s-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 30 juni 2010. Bij memorie van grieven met producties heeft de Vereniging zes grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde sub 1 c.s.] de grieven bestreden. Partijen hebben schriftelijke pleitnotities overgelegd. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

   (1.1) Vinifera Projects B.V. (hierna: Vinifera) was eigenaar van alle bungalows op het vakantiepark “De Berkenhorst” te Kootwijk (hierna: het Park). Vakantiepark “De Berkenhorst” B.V. (hierna: Berkenhorst) was destijds eigenaar van de centrale voorzieningen, waaronder een zwembad, receptie en wegen op het Park.

   (1.2) Vinifera had deze bungalows krachtens een huurovereenkomst verhuurd aan Berkenhorst. Krachtens deze overeenkomst was Berkenhorst bevoegd deze bungalows onder te verhuren door middel van een verhuurorganisatie. In de huurovereenkomst, tussen Vinifera als verhuurder en Berkenhorst als huurder, is onder meer het volgende opgenomen:

   “1.2 Het gehuurde is bestemd om gedurende de looptijd van deze overeenkomst te worden gebruikt als recreatie-bungalow, voor de tijdelijk en naar zijn aard korte verhuur aan derden.

   (...)

   1.5 Het is huurder en verhuurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan hiervoor omschreven in 1.2.

   (...)

   2.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode geldend vanaf 20 december 1995 tot en met 31 december 2005.

   2.2 Na het verstrijken van de hiervoor in sub 2.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 december 2010. Na verlenging wordt de overeenkomst voortgezet met aansluitende perioden van telkens één jaar.

   2.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een periode van tenminste één jaar.

   (...)

   8.1 Bij de bepaling van de huurprijs is rekening gehouden met het gebruik van de centrale voorzieningen door huurder, verhuurorganisatie en recreanten met wie de verhuurorganisatie een boekingsovereenkomst heeft gesloten.

   8.2 Bij het einde van de huurovereenkomst zal huurder het gebruik van de centrale voorzieningen door verhuurder op alsdan vast te stellen voorwaarden en tarieven in rekening brengen.”.

   (1.3) Op 20 december 1995 heeft [geïntimeerde sub 1 c.s.] een bungalow van Vinifera gekocht als belegging (hierna: de bungalow). [geïntimeerde sub 1 c.s.] kon de bungalow gedurende ongeveer twee weken per jaar zelf gebruiken. De rest van het jaar stond de bungalow ter beschikking voor verhuur door Berkenhorst.

   (1.4) De akte van levering met betrekking tot deze bungalow (hierna: leveringsakte), waarin Vinifera als verkoper, [geïntimeerde sub 1 c.s.] als koper en Berkenhorst als huurder zijn aangeduid, vermeldt onder meer het volgende:

   “Juridische en feitelijke levering

   Artikel 2

   (...)

4. Koper zal het verkochte [de bungalow, hof] gebruiken als recreatiebungalow bestemd voor tijdelijke en naar zijn aard korte verhuur

   (...).

   Huurovereenkomst

   Artikel 9

   De koper is bekend met de tussen (...) Vakantiepark “De Berkenhorst” B.V. en verkoper bestaande huurovereenkomst met een looptijd van tien jaar, met een optie voor nog eens vijf jaar, welke huurovereenkomst als bijlage C bij de koopovereenkomst is gevoegd.

   Vanaf heden neemt de koper de rechten en verplichtingen uit gemelde huurovereenkomst over van verkoper.

   Uit voormelde huurovereenkomst blijkt onder meer het volgende:

   - de (voor de koper netto te ontvangen) jaarlijkse huuropbrengst bedraagt per bungalow tienduizend gulden (f 10.000,00) exclusief omzetbelasting;

   - de hiervoor bedoelde huursom word telkenjare geïndexeerd op basis van het prijsindexcijfer gezinsconsumptie) en worden uitbetaald in maandelijkse termijnen achteraf;

   - al het onderhoud, behoudens het groot onderhoud, komt voor rekening van de huurder.

   (...)

   De koper is bekend met het feit dat de huurder de verhuurbemiddeling met betrekking tot de bungalow voor eenzelfde periode overlaat aan de verhuurorganisatie, waartoe tussen de huurder en de verhuurorganisatie een beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst is gesloten.

   De koper verplicht zich reeds nu voor alsdan, wanneer Vakantiepark “De Berkenhorst”B.V. om welke reden dan ook niet meer aan haar verplichtingen jegens de verhuurorganisatie kan voldoen of voldoet, de op Vakantiepark “De Berkenhorst” B.V. rustende verplichtingen uit de in de vorige alinea bedoelde beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst over te nemen.”

   (1.5) Berkenhorst heeft de onderverhuur per 20 december 1995 uitbesteed aan Creatief Vakantieverblijven B.V. (hierna: Creatief) en is daartoe een beheer- en verhuur¬bemiddelings¬overeenkomst met Creatief aangegaan. Creatief ontving voor haar bemoeienissen bij de verhuur een provisie van 20% over de huuropbrengst van de bungalows en Berkenhorst was aan Creatief een vergoeding verschuldigd van fl. 35.000,- per jaar voor het beheer. In deze overeenkomst staat voorts ten aanzien van de staat van onderhoud het volgende vermeld:

   Artikel 10 Staat van onderhoud

   10.1 De Berkenhorst draagt er zorg voor dat de bungalows met inventaris en het daarbij behorende terrein, zomede de centrale voorzieningen op het recreatiepark in goede staat van onderhoud zijn, aan de nodige eisen van verhuur en gebruik voldoen (...).

   (1.6) [geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft zijn bungalow per 1 januari 2006 uit de verhuur genomen.

   (1.7) Op enig moment in 2006 heeft Berkenhorst de centrale voorzieningen op het vakantiepark verkocht aan een derde.

   (1.8) Op 12 december 2006 is Berkenhorst in staat van faillissement komen te verkeren. De curator heeft de lopende overeenkomsten tussen Berkenhorst en derden...