Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Arnhem, Sector kanton, 16 de Noviembre de 2012

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 16 de Noviembre de 2012
• Uitgevende instantie: Sector kanton

vonnis

RECHTBANK ARNHEM

burgerlijk recht, sector kanton

Locatie Nijmegen

zaakgegevens 815770 \ CV EXPL 12-2643 \ 199 \ 392

uitspraak van 16 november 2012

vonnis

in de zaak van

[verhuurder]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. S.W. Knoop

tegen

1.

[huurder 1]

wonende te [woonplaats]

2.

[huurder 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in reconventie

gemachtigde mr. A. van Oosten

Partijen worden hierna [verhuurder], [huurders] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 25 mei 2012 en de daarin genoemde processtukken

- het proces-verbaal van de comparitie ter plaatse van 14 augustus 2012.

2. De feiten

2.1. [huurders] huren sinds 15 september 2006 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van [verhuurder] de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). In de huurovereenkomst is een huurprijs, exclusief gas, water en elektra van € 950,00 per maand vastgelegd. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing.

2.2. In artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald:

5.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2007 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.

5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2007 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.

2.3. In artikel 18 van de algemene bepalingen is vermeld, voor zover hier van belang:

18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

(…)

- geldt de eventuele huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

2.4. In een brief van 23 december 2011 (gedateerd 23 december 2012) schrijft [verhuurder] aan [huurders], voor zover hier van belang:

Met referte aan paragraaf 5.2 van onze huurovereenkomst geef ik u onderstaand een overzicht van de huurverhoging conform contract:

2008: 12 x (970,90 – 950,00) = 250,80

2009: 12 x (990,90 – 950,00) = 490,80

2010: 12 x (1.000,22 – 950,00) = 602,64

2011: 6 x (1.020,22 – 950,00) = 421,32 (juli t/m december)

Totaal verschuldigd = € 1.765,56

Kortheidshalve verwijs ik u tevens naar de bijlagen: Directe berekening huuraanpassing van het CBS.

Vriendelijk verzoek ik u de verschuldigde huurverhoging binnen 14 dagen na heden te voldoen.

Voorts verzoek ik u om met ingang van januari 2012 de maandelijkse overschrijving aan te passen naar € 1.020,22.

2.5. In een brief van 16 januari 2012 heeft [verhuurder] [huurders] opnieuw aangemaand. In een brief van 31 januari 2012 schrijft mr. Van Oosten namens [huurders] aan [verhuurder]:

(…)

Cliënt liet mij foto’s zien met daarop duidelijk te zien – en dus aantoonbaar – dat het onderhoud achterstallig is (rot hout, vochtplekken, ondeugdelijke isolatie, etc.).

Oplossing / uitoefening van rechten

Welnu, cliënt staat open voor een dialoog om een oplossing te bereiken over de dingen – hij wil zich redelijk opstellen -, maar dat moet wel twee kanten opgaan.

Indien u derhalve constructief wil meedenken en werken aan die oplossing, wilt u dat cliënt wel laten weten neem ik aan.

Indien een en ander niet tot een snelle en adequate oplossing leidt, overweegt cliënt van zijn opschortingsbevoegdheid jegens u gebruik te maken.

Tot nader order zal cliënt de oorspronkelijke huurprijs blijven betalen, waaraan uitdrukkelijk wordt toegevoegd dat cliënt zich het recht voorbehoudt om vermindering van de bestaande huurprijs te vorderen (artt. 7:207 en 7:257 BW).

(…)

2.6. Nadien is tussen (de advocaten van) partijen gecorrespondeerd over onder meer de indexering en het door [huurders] gesteld achterstallig onderhoud aan de woning.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1. [verhuurder] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. ontbinding van de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van [huurders] om binnen een week na betekening van dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, de woning volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, de sleutels aan [verhuurder] te overhandigen en de woning in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [verhuurder] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van [verhuurder] om bij gebreke hiervan de ontruiming zelf uit te (laten) voeren, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

2. [huurders] te veroordelen de navolgende werkzaamheden te verrichten binnen de bepaalde termijnen onder I.:

   a. het beëindigen van de hondenfokkerij in het achterhuis, wat inhoudt het verwijderen van de aangebrachte hokken, muren en tegelwerk, alsmede de honden;

   b. het verwijderen van de vlizotrap in het achterhuis en het gat in plafond dichtmaken/herstellen in oorspronkelijke toestand;

   c. de betimmering tegen het raam in de achtergevel...