Eerste aanleg - meervoudig van Rechtbank Rotterdam, 30 de Enero de 2013

Sprekergepubliceerd
Datum uitspraak30 de Enero de 2013
Uitgevende instantie:Rechtbank Rotterdam

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Afdeling privaatrecht

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/316619 / HA ZA 08-2481

Vonnis van 30 januari 2013

in de zaak van

[Eiseres],

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. E.A. Bik,

tegen

[Gedaagde],

gevestigd te Weert,

gedaagde,

advocaat mr. J. Kneppelhout.

Partijen zullen hierna [Eiseres] en [Gedaagde] genoemd worden.

  1. De procedure

    1.1.

    Het verloop van de procedure blijkt uit:

    - het tussenvonnis van 18 november 2009, alsmede de daaraan ten grondslag liggende processtukken;

    - de processen-verbaal van getuigenverhoor van 5 maart 2010, 24 maart 2010, 26 mei 2010, 28 mei 2010, 7 juli 2010, 8 september 2010, 21 december 2010, 28 januari 2011, 13 april 2011 en 28 juni 2011;

    - de conclusie na enquête zijdens [Gedaagde], met producties;

    - de conclusie na enquête, tevens houdende eiswijziging zijdens [Eiseres], met producties;

    - de akte d.d. 12 oktober 2011, waarbij [Gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen de wijziging van eis;

    - de beslissing van de rolrechter d.d. 30 november 2011, alsmede de daaraan ten grondslag liggende stukken (waaronder de pleitnotities);

    - de antwoordconclusie na enquête zijdens [Gedaagde], met producties;

    - de antwoordconclusie na enquête zijdens [Eiseres], met producties;

    - de akte uitlating producties van [Gedaagde].

    1.2.

    Ten slotte is vonnis bepaald.

  2. De verdere beoordeling

    2.1.

    Inzet van de procedure is de vraag, in hoeverre aan [Eiseres] bedragen toekomen in verband met acquisitiewerkzaamheden, met name ten aanzien van twee grote projecten (het project Groot IJsselmonde, in de stukken en door de getuigen ook wel aangeduid als Keizerswaard, en het project Lloydpier) en, in dat verband, hoe de contractuele afspraken tussen [Eiseres] en [Gedaagde] moeten worden uitgelegd, waarbij het in het bijzonder gaat om de exclusiviteitsovereenkomst van 1 juli 1999. Omdat de geschillen tussen partijen zich toespitsen op de uitleg van het in die overeenkomst gebezigde begrip exclusiviteit en op de vraag of onder het bereik van de overeenkomst (naast woningen ook) commerciële ruimtes vallen was bewijslevering noodzakelijk. De rechtbank heeft, voor wat betreft de exclusiviteit, de lezing van [Eiseres] van de overeenkomst voorshands bewezen geacht en [Gedaagde] toegelaten tot het tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte inhoud van de onder 2.1 bedoelde exclusiviteitsovereenkomst (te weten dat [Eiseres] haar werkzaamheden ten behoeve van [Gedaagde] zal verrichten, en dat die werkzaamheden er mede op gericht zullen zijn te bereiken dat [Gedaagde] op de short list komt en het project gegund krijgt, waarbij de exclusiviteit daarin is gelegen, dat het zowel [Gedaagde] als [Eiseres] niet vrij staat de in de overeenkomst opgenomen werkzaamheden in het kader van de projecten op te dragen aan respectievelijk te verrichten voor een ander dan de wederpartij).

    [Eiseres] mocht bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de onder 2.1 bedoelde overeenkomst tevens betrekking heeft op commercieel vastgoed.

    2.2

    Bij akte eiswijziging is de eis vermeerderd; in verband met een daartegen door [Gedaagde] gemaakt bezwaar is op 30 november 2011 een beslissing door de rolrechter genomen, waarbij de eiswijziging deels wel en deels niet is toegestaan.

    Als gevolg daarvan is de eis thans in die zin aangepast dat deze strekt tot veroordeling van [Gedaagde] tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, die [Eiseres] heeft geleden ten gevolge van

    1. de wanprestatie van [Gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst van 1 juli 1999 (subsidiair wordt een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking);

    2. de wanprestatie van [Gedaagde] subsidiair Ontwikkelingsmaatschappij Lloydpier B.V. (hierna: Lloydpier BV), in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomsten;

    3. de onrechtmatige gedragingen van [Gedaagde].

    De eiswijziging is niet toegelaten voor wat betreft vorderingen uit hoofde van mogelijk (in verband met een veroordeling in kort geding) verbeurde dwangsommen, zodat dat aspect hierna buiten beschouwing blijft.

    bewijswaardering

    2.3

    Ook na de eiswijziging is de uitslag van de bewijslevering van belang. De rechtbank zal die daarom eerst bespreken.

    De getuigenverhoren hebben ten dele gecombineerd ten aanzien van beide bewijsopdrachten plaatsgevonden.

    [Gedaagde] heeft als getuigen voorgebracht [Persoon 1] (hierna [Persoon 1]), [Persoon 2] (hierna [Persoon 2]), [Persoon 3], [Persoon 4], [Persoon 5] en [Persoon 6]. [Eiseres] heeft als getuigen voorgebracht, naast haar directeur, [Persoon 7] (hierna: [Persoon 7]), [Persoon 8], [Persoon 9], [Persoon 10] en [Persoon 11]; ook heef[Persoon 1]1 en 2] opnieuw voorgebracht.

    Bewijswaardering- eerste bewijsopdracht

    2.4

    De rechtbank acht [Gedaagde] niet geslaagd in het tegenbewijs. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen.

    2.4.1

    Vooropgesteld moet worden dat het hier gaat om tegenbewijs. Voldoende, maar ook noodzakelijk is dus, dat op grond van het bewijsmateriaal redelijke twijfel is ontstaan over de vraag, of de voorshands bewezen geachte uitleg van de overeenkomst wel de juiste is. Daarbij moet in het oog gehouden worden dat het bij de uitleg van de onderhavige, onduidelijke woorden niet alleen aankomt op hetgeen elke partij heeft begrepen, maar vooral op hetgeen zij elk redelijkerwijs hebben kunnen begrijpen, mede gelet op de positie van de ander en diens in redelijkheid te veronderstellen visie.

    2.4.2

    Partijen hebben een groot aantal getuigen voorgebracht en daarnaast is -door partijen , maar ook door getuigen- nog nader schriftelijk materiaal bijgebracht. De onderhandelingen over de exclusiviteitsovereenkomst zijn echter destijds gevoerd door [Persoon 1] en [Persoon 7]. Hun verklaringen worden daarom van groot gewicht geacht en dienen tot uitgangspunt. ([Persoon 1] is overigens, naar [Gedaagde] terecht stelt, reeds op basis van de omstandigheid dat hij niet langer directeur is geen partijgetuige in de zin van de wet, nog daargelaten dat [Gedaagde] (slechts) belast is met het tegenbewijs en dus niet de bewijslast heeft.)

    2.4.3

    Uit de verklaringen van [Persoon 7] en [Persoon 1], die in aanzienlijke mate parallel lopen, maakt de rechtbank op dat de gedachte om de samenwerkingsafspraken vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst van [Eiseres] afkomstig was, maar de daadwerkelijke tekstvoorstellen van [Persoon 1], waarbij echter [Eiseres] nog wel wijzigingen heeft voorgesteld die ook zijn geaccepteerd. Voor zover de andere getuigen daarover iets zeggen bevestigen zij dat.

    [Persoon 1] en [Persoon 7] verklaren voor wat betreft de inhoud elk voor zich dat aanvankelijk een wezenlijk andere structuur besproken is, te weten een constructie zoals [Gedaagde] die met andere acquisiteurs ook had afgesproken, waarbij het ontvangen van een aanbrengfee de kern van de overeenkomst was, althans daarop de nadruk lag. Omdat [Eiseres] graag wilde makelen en [Gedaagde] (op dat moment in de persoon van [Persoon 1]) bereid was daarvoor te betalen en daarnaast een stevige stimulans voor de acquisitiewerkzaamheden te geven, ook als het project uiteindelijk niet doorging, zijn [Eiseres] en [Persoon 1] op de constructie in de uiteindelijk getekende overeenkomst uitgekomen. Deze lezing klopt op een aantal punten met de overigens bekende gegevens, te weten dat [Eiseres] al veel langer als makelaar werkzaam was (dat verklaart haar voorkeur voor nadruk op de courtage in plaats van een aanbrengfee), als makelaar een goede naam had (dat verklaart de bereidheid van [Gedaagde] haar als makelaar in te zetten en goed te betalen), de omstandigheid dat [Gedaagde] gebruik maakte van betaalde acquisiteurs die niet in dienst waren (dat verklaart de bereidheid om een uurvergoeding voor acquisitiewerk aan een niet-werknemer te betalen) en de beschikbare concepten van de overeenkomst, waarin de ontwikkeling in de besprekingen van het klassieke door [Gedaagde] gehanteerde model naar de uiteindelijk getekende overeenkomst is te volgen.

    exclusiviteit

    2.5

    Uit de verklaringen van [Persoon 7] en [Persoon 1] blijkt, dat exclusiviteit in de (tussen partijen reeds vaststaande) zin dat [Eiseres] niet ook voor andere projectontwikkelaars mocht werken tussen [Persoon 1] en [Eiseres] uitdrukkelijk is besproken. De kern van het conflict en dus van de bewijslevering is echter gelegen in de ruimere betekenis van “exclusiviteit”, de vraag of dat begrip ruimte laat voor de situatie van gunning aan [Gedaagde] na meervoudige selectie (in plaats van het bereiken van een situatie waarin [Gedaagde] in een positie wordt gebracht dat zij, zonder concurrentie, ervoor kan kiezen een bepaald project al dan niet te maken, hierna ook wel, in navolging van partijen, één op één te noemen).

    2.5.1

    [Gedaagde] stelt zich, blijkens haar laatste stukken, thans kennelijk op het standpunt dat bij nader inzien op dit punt het tegenbewijs reeds is geleverd omdat de tekst van de overeenkomst zelf minder onduidelijk is dan in het tussenvonnis werd aangenomen. Zij beroept zich op de aanhef van artikel 5, die luidt “zodra [Gedaagde] de exclusiviteit van een project wenst om te zetten in een definitieve ontwikkeling zullen partijen voor het desbetreffende project een samenwerking aangaan” (waarbij de taken van [Eiseres] dan met name makelaarswerk betreffen). Daarbij miskent zij, dat met ‘zodra’ taalkundig slechts het bereiken van een tijdstip wordt aangegeven. Dat is, louter grammaticaal, in de overeenkomst ook logisch. Artikel 6 maakt immers duidelijk dat er twee fasen zijn: “zolang partijen nog in een acquisitiestadium verkeren” krijgt [Eiseres] een uurtarief , maar “op het moment dat met de ontwikkelingsactiviteiten van een der geacquireerde projecten door VDW Vastgoed concreet wordt gestart” worden courtages vastgesteld. Ook het woord “wenst” heeft niet noodzakelijkerwijs de door [Gedaagde] daaraan gegeven lading. Ook de winnaar van een meervoudige selectie komt immers de vrijheid toe het project al dan niet te maken.

    Tenslotte blijft staan hetgeen al in het tussenvonnis werd...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT