Hoger beroep van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11 de Junio de 2013

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 11 de Junio de 2013
• Uitgevende instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer 104.002.018

(zaaknummer rechtbank 122233)

arrest van de zesde civiele kamer van 11 juni 2013

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

de gemeente Arnhem,

zetelende te Arnhem,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. B.S. ten Kate,

tegen:

1. de vereniging Vereniging Erfpachters Paasberg,

   gevestigd te Arnhem,

2. de vereniging Vereniging Erfpachters Alteveer,

   gevestigd te Arnhem,

   geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

   appellanten in het incidenteel hoger beroep,

   advocaat: mr. F.R.H. Kuiper.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

   1.1 Voor het eerdere verloop van het geding in hoger beroep wordt verwezen naar de tussenarresten van:

   - 20 mei 2008 (verder te noemen: het eerste tussenarrest);

   - 20 januari 2009 (verder te noemen: het tweede tussenarrest);

   - 11 augustus 2009 (verder te noemen: het derde tussenarrest);

   - 5 juni 2012 (verder te noemen: het vierde tussenarrest);

   - 21 augustus 2012 (verder te noemen: het vijfde tussenarrest).

   In het vijfde tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor bepaald en iedere verdere beslissing aangehouden.

   1.2 Het verloop van het geding in hoger beroep na het vijfde tussenarrest blijkt uit:

   - het proces-verbaal van comparitie van partijen tevens deskundigenverhoor van 6 september 2012;

   - de begrotingsbeschikking van 5 november 2012;

   - de memorie na comparitie van Paasberg c.s. van 18 december 2012;

   - de antwoordmemorie na deskundigenverhoor en comparitie van partijen van de gemeente van 29 januari 2013.

   1.3 Vervolgens hebben partijen op 12 februari 2013 de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof merkt op dat zich in het procesdossier van de gemeente (evenals in het procesdossier dat de gemeente heeft overgelegd voor het wijzen van het tweede tussenarrest) notities van mr. Ten Kate bevinden ten behoeve van de comparitie van partijen van 26 september 2008. Overeenkomstig de beslissing van het hof terzake zijn deze notities niet voorgedragen tijdens die comparitie. Het hof heeft blijkens het tweede tussenarrest onder 1.2 geen acht geslagen op bedoelde notities, omdat zij niet geacht kunnen worden deel uit te maken van de processtukken. Vervolgens heeft de gemeente de notities gehecht aan haar memorie na tussenarrest van 17 februari 2009. Blijkens het derde tussenarrest onder 2.19 heeft het hof geen acht geslagen op deze notities, nu deze door mr. Ten Kate waren voorbereid ten behoeve van genoemde comparitie van partijen en zij dus uit de aard der zaak niet de door het hof in het tweede tussenarrest onder 2.29 gevraagde reactie konden inhouden op dat – immers na de comparitie van 26 september 2008 gewezen – tussenarrest. Overeenkomstig de zojuist weergegeven beslissingen uit het tweede en het derde tussenarrest heeft het hof ook thans geen acht geslagen op de notities van mr. Ten Kate ten behoeve van de comparitie van partijen van 26 september 2008.

2. De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep

   Het hof volhardt bij de eerder gewezen tussenarresten.

   Waar het hof van uitgaat

   2.1 In deze zaak staan ter discussie de koopprijzen die de erfpachters van meer dan 200 percelen in Paasberg en Alteveer aan de gemeente na het verstrijken van de termijn waarvoor de erfpachtrechten waren gevestigd hebben betaald voor de blote eigendom daarvan. Het betreft hier uitsluitend gevallen waarin de koopovereenkomst een protestclausule bevat. Deze protestclausule houdt in dat de koper zich het recht voorbehoudt een vordering in rechte aanhangig te maken op grond van de stelling dat de gemeente, door voor de verkoop de in de koopovereenkomst opgenomen koopsom te verlangen, heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans onrechtmatig, en dat de gemeente zich van dat voorbehoud bewust is en erkent dat de koper in verband daarmee door het aangaan van de koopovereenkomst geen afstand heeft gedaan van voormeld recht, noch dit recht heeft verwerkt. Levering en betaling hebben in deze gevallen plaatsgehad na mei 2002. De rechtbank heeft de vorderingen van Paasberg c.s. gedeeltelijk toegewezen door voor recht te verklaren dat de gemeente bij de grondwaardebepaling bij vervreemding aan de erfpachter, zoals vastgelegd in artikel 3 lid 3 AV 1997 en toegepast in de praktijk, ten onrechte uitgaat van de fictie als ware de grond niet bebouwd. De rechtbank heeft de gemeente veroordeeld in de kosten van het geding en heeft het door Paasberg c.s. meer of anders gevorderde afgewezen.

   2.2 In (het principaal en incidenteel) hoger beroep zijn nog aan de orde de door Paasberg c.s. primair gevorderde:

   - verklaring voor recht dat de gemeente, bij afweging van de betrokken belangen, niet in redelijkheid tegenover Paasberg c.s. recht kan doen gelden op een vergoeding van de actuele grondwaarde en de waarde op basis van onbebouwde grond,

   - veroordeling van de gemeente om, op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde afkoopsom (het hof begrijpt: koopsom) van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe (af)koopsom vaststelt op de grondprijs in november 2000 verminderd met 45% als reductie,

   en de door Paasberg c.s. subsidiair gevorderde:

   - veroordeling van de gemeente om op schriftelijk en individueel verzoek van elke bij Paasberg c.s. aangesloten erfpachter, over te gaan tot een wijziging van de gehanteerde (af)koopsom van de erfpachter (opgenomen in het afgesloten koopcontract tussen gemeente en erfpachter), in dier voege dat de gemeente de nieuwe (af)koopsom vaststelt op de gehanteerde (af)koopsom (zoals opgenomen in het koopcontract tussen gemeente en erfpachter) verminderd met 45% als reductie,

   met veroordeling van de gemeente in de door Paasberg c.s. gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten (waaronder mede moeten worden begrepen de deskundigenkosten).

   2.3 De kern van deze zaak wordt gevormd door de vraag of de wijze waarop de gemeente de koopprijs heeft bepaald bij de verkoop van de blote eigendom van de onroerende zaak aan zittende erfpachters bij het einde van de erfpacht, te weten door waardering van de grond op basis van het uitgangspunt “als ware de grond niet bebouwd”, in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag dient te zijn dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond (dat wil zeggen de marktwaarde van de grond ten tijde van de na mei 2002 plaatsgevonden hebbende levering van de blote eigendom aan de erfpachter) als koopprijs mag vragen, maar dat de bevoegdheden van de gemeente als eigenaar, en daarmee ook de prijs die de gemeente voor de grond mag vragen, hun grenzen vinden in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en de billijkheid (zoals uitgewerkt in het eerste tussenarrest onder 4.10-4.23).

   2.4 Gelet op artikel 3:12 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen. Voorts mag op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht, zoals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De waardering van de grond door de gemeente en de daaruit voortvloeiende door haar voor de grond gevraagde koopprijzen zullen derhalve ook aan deze beginselen dienen te worden getoetst. Het hof heeft reeds beslist dat de gemeente

   - in zoverre niet in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb)) heeft gehandeld dat zij op zichzelf niet gehouden was eenzelfde methodiek van waardevaststelling te gebruiken als andere gemeenten (eerste tussenarrest onder 4.11). Het hof merkt op dat hier, anders dan in het eerste tussenarrest is overwogen, niet het materiële maar het formele zorgvuldigheidsbeginsel aan de orde is;

   - geen tot weinig inzicht lijkt te hebben in de effecten van haar beleid, zodat de gemeente naar het voorlopige oordeel van het hof (op dit punt) wel in strijd met het formele zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door te weinig onderzoek te doen (eerste tussenarrest onder 4.11). Het hof zal hierna onder 2.15-2.21 bespreken of de gemeente ook naar het definitieve oordeel van het hof in strijd heeft gehandeld met het formele zorgvuldigheidsbeginsel;

   - in zoverre niet in strijd met het motiveringsbeginsel (artikel 3:46 Awb) heeft gehandeld dat zij in ieder geval in de loop van de procedure voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de taxaties tot stand zijn gekomen en de redenen waarom zij bij de taxaties uitgaat van (bedoeld is:) de waarde van de grond als ware deze niet bebouwd (eerste tussenarrest onder 4.13);

   - in zoverre wel in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld dat de gemeente (destijds) geen inzicht heeft gegeven in de gevolgen van haar beleid voor de erfpachters (eerste tussenarrest onder 4.13 en hierna onder 2.22 en 2.23);

   - niet in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door eind jaren ’80 en medio jaren ’90 bij het op die momenten door haar verleende generaal pardon uit te gaan van een prijs van 55% van de waarde van de grond, omdat deze bebouwd was, nu de erfpachters niet hebben aangegeven op welke gronden zij het gerechtvaardigde vertrouwen hadden dat de gemeente ook in de toekomst zou blijven uitgaan van de waarde als ware de grond bebouwd, althans op zijn minst een reductie zou geven van 45% (eerste tussenarrest onder 4.18 en 4.19);

   - het verbod van willekeur (artikel 3:4 lid 2 Awb) niet heeft geschonden door in 1995 wel aan De Eenvoud een...