Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Midden-Nederland, Sector kanton, 12 juni 2013

Spreker:gepubliceerd
Datum uitspraak:12 juni 2013
Uitgevende instantie::Sector kanton
SAMENVATTING

Beëindiging huurovereenkomst.

 
GRATIS UITTREKSEL

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 830084 UC EXPL 12-13587 DS (4325)

Vonnis van 12 juni 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Rialto Zeist B.V.,

gevestigd te 's Hertogenbosch,

verder ook te noemen Rialto,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. A.D. Flesseman,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

B.V. Nettorama Verbruikersmarkten,

gevestigd te Oosterhout,

verder ook te noemen Nettorama,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.J. Noteboom.

  1. De procedure

    1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

    - het tussenvonnis van 7 november 2012;

    - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;

    - de brieven met producties van beide partijen van 16 januari 2013;

    - het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2013 en de ter comparitie door Rialto overgelegde pleitaantekeningen;

    - de akte na comparitie van Nettorama.

    1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

  2. De feiten

    2.1. Bij huurovereenkomst van 3 maart 1998 (hierna: de huurovereenkomst) heeft een rechtsvoorgangster (Fortis Investments N.V. (hierna: Fortis)) van Rialto het winkelpand aan De Clomp 31-04 te Zeist (hierna: het gehuurde), aan een rechtsvoorganger van Nettorama, Unigro Nederland B.V. (hierna: Unigro), verhuurd. Het gehuurde maakt deel uit van winkelcentrum De Clomp.

    2.2. Nadat Plus Vastgoed B.V. (hierna: Plus) per 10 september 2006 in de plaats was getreden van Unigro, heeft Nettorama bij overeenkomst van 22 november 2007 met ingang van 28 juli 2007 de rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst van Plus overgenomen.

    2.3. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 augustus 1997 voor de duur van 10 jaar en een halve maand, waarna de huurovereenkomst is verlengd met een periode van 5 jaar tot en met 31 augustus 2012. Het gehuurde is ingevolge artikel 1.2 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.

    2.4. ING Real Estate Investment Management (hierna: ING) heeft in 2002 winkelcentrum De Clomp gekocht van Fortis. ING heeft in 2008 winkelcentrum De Clomp verkocht en geleverd aan Rialto, waardoor Rialto verhuurder is geworden van Nettorama.

    2.5. In de huurovereenkomst is een specifiek artikel (artikel 9.8) opgenomen dat ziet op renovatie van winkelcentrum De Clomp. Dit artikel luidt als volgt:

    Huurder gaat akkoord met een eventuele renovatie van het winkelcentrum. Ook als hiervoor van de zijde van u en de overige winkeliers een zeer redelijke bijdrage in de kosten wordt gevraagd wanneer de winkeliers bij volstrekte meerderheid van stemmen akkoord gaan met de renovatie van het gehele winkelcentrum.

    2.6. ING heeft in 2003 met het oog op herontwikkeling van winkelcentrum De Clomp onderzoeksbureau ECORYS-Kolpron (hierna: ECORYS) ingeschakeld die onder andere heeft gerapporteerd:

    Voorzieningencentrum De Clomp ligt midden in een jaren ‘60/’70 wijk, in het westen van Zeist. Het centrum heeft een functie voor de inwoners van het hele westelijke deel van Zeist, maar voldoet niet meer geheel aan de eisen van deze tijd. Er zijn onder andere problemen met de inrichting van het gebied, de uitstraling van de winkels, de veiligheid en de bereikbaarheid. Deze problemen uiten zich onder andere in een steeds minder wordend verblijfsklimaat.

    2.7. Rialto heeft, in het kader van de reeds door ING beoogde, maar niet uitgevoerde, renovatie een aanvullend Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) laten uitvoeren door Seinpost Adviesbureau (hierna: Seinpost). Seinpost gaat in haar DPO uit van de vestiging van Nettorama als supermarkt naast Albert Heijn en mogelijk een derde discountsupermarkt in het gerenoveerde winkelcentrum (zie pagina 3 en 21 tot en met 23 van het DPO).

    Op basis van de bevindingen van ECORYS en Seinpost heeft Rialto een renovatieplan doen ontwikkelen bestaande uit drie bouwblokken (A, B en C) waarbij op de begane grond winkelruimte en op de verdiepingen appartementen zullen worden gerealiseerd. Dit plan gaat uit van sloop van het gehuurde. Op de plaats van het gehuurde zullen parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De sloop van het gehuurde zal plaatsvinden in de laatste fase van de planontwikkeling die gepland staat aan te vangen in het vierde kwartaal van 2015. Het renovatieplan sluit aan bij het op 27 december 2011 onherroepelijk geworden bestemmingsplan De Clomp.

    2.8. In verband met het nieuw te realiseren winkelcentrum heeft Rialto Nettorama op 11 januari 2010 en op 8 november 2010 een concepthuurovereenkomst gestuurd.

    2.9. Eind 2010 heeft Rialto een aanvang gemaakt met de renovatie van het winkelcentrum in die zin dat fase 1 van start is gegaan inhoudende de realisatie van 22 woningen en een multifunctionele ruimte gelegen naast winkelcentrum De Clomp. Voor de realisatie van fase 1 is gebruik gemaakt van grond waarop voorheen parkeervoorzieningen waren ingericht.

    2.10. Bij brief van 27 januari 2011 heeft Nettorama Rialto een brief gestuurd waarin het volgende is vermeld:

    (…)

    Tussen ons worden gesprekken gevoerd over het – nadat de door u voorgestane

    Renovatie is gerealiseerd – betrekken van een winkelruimte op een andere locatie in het winkelcentrum. Hierbij is het uw inzet dat tussen ons een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt onder beëindiging van de thans lopende huurovereenkomst. Tot op heden is tussen ons nog geen definitieve overeenstemming bereikt.

    In een eerder stadium hebben wij aangekondigd dat de verbouwingen er niet toe mogen leiden dat het winkelend publiek zijn heil elders zoekt en dat wij geconfronteerd worden met teruglopende omzetten. Het is van groot belang dat de bereikbaarheid van de huidige supermarkt wordt gewaarborgd, dat het aantal parkeerplaatsen niet afneemt en dat de overlast voor het winkelend publiek tot een minimum beperkt blijft.

    Thans moeten wij echter vaststellen dat, naar het zich laat aanzien overhaast, bouwwerkzaamheden zijn gestart die voor ons tot aanzienlijke schade leiden. Wij worden hierbij geconfronteerd met ondermeer het volgende:

    - het aantal actuele reële parkeerplaatsen is aanmerkelijk minder dan voorheen;

    - er is (nog) geen blauwe zone gerealiseerd;

    - er is aanzienlijke bouwoverlast en de bereikbaarheid van de supermarkt is sterk afgenomen;

    - wij worden geconfronteerd met sterk teruglopende bezoekersaantallen en daardoor met een sterke afname van de omzet.

    Het kan niet zo zijn dat wij deze schade voor eigen rekening moeten nemen. De renovatie is door ons nimmer gewenst. U bent als eigenaar, verhuurder en projectontwikkelaar verantwoordelijk voor de huidige gang van zaken. Hierbij moeten wij vaststellen dat de bouwwerkzaamheden volgens de ons bekende planningen zeer lange tijd gaan duren (diverse jaren). Nu de feitelijke gevolgen veel ingrijpender zijn dan destijds voorgespiegeld, verwachten wij zonder meer een aanzienlijke compensatie op de huurprijs te ontvangen. Wij willen graag juridisering van dit conflict voorkomen en interventie van juristen tot een minimum beperken, maar dan moet u wel met een constructief voorstel komen waarbij een aanmerkelijke compensatie wordt verleend. In het tegengestelde geval dwingt u ons verdere stappen te nemen en zullen wij niet aarzelen om deze kwestie uit handen te geven. (…)

    Rialto heeft als volgt op deze brief gereageerd bij brief van 21 februari 2011.

    (…)Zoals ook bij u bekend betreft het een herontwikkeling op basis van een inmiddels goedgekeurd bestemmingsplan. Het bestaande winkelcentrum De Clomp zal worden gesloopt waarbij de zittende huurders de kans krijgen te relokeren. Om uitvoering mogelijk te maken, zullen de vigerende huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden worden beëindigd dan wel worden opgezegd. Aan zittende huurders wordt een vervangende ruimte aangeboden waarvoor een nieuwe huurovereenkomst kan worden aangegaan.

    Zo hebben wij ook u een huuraanbieding doen toekomen voor een nieuw te huren winkelruimte in het nieuw te realiseren winkelcentrum De Clomp onder beëindiging met wederzijds goedvinden van de bestaande huurovereenkomst. Zoals u in uw vorenbedoeld schrijven aangeeft, zijn hierover diverse gesprekken gevoerd welke tot op heden niet hebben geleid tot overeenstemming.

    De herontwikkeling van winkelcentrum de Clomp bevindt zich thans in de eerste fase van uitvoering. Er is in tegenstelling tot hetgeen u suggereert geen sprake van een “overhaaste” start van de bouwwerkzaamheden. De eerste fase die thans is aangevangen, past naadloos in de planning van de totale herontwikkeling waarvan de contouren reeds op hoofdlijnen bekend zijn.

    U geeft aan dat de werkzaamheden die voor deze fase worden uitgevoerd dan wel uitgevoerd gaan worden, geleid hebben respectievelijk nog gaan leiden tot meer schade aan uw zijde. (…)

    In de diverse met u gevoerde gesprekken is uiteindelijk – in gezamenlijk overleg – een overzicht opgesteld van de bereikbaarheid / aantal beschikbare parkeerplaatsen gedurende deze eerste fase van uitvoering. Wij verwijzen in het bijzonder naar het gesprek van 26 november 2010 waarbij ook uw heer Bastmeijer aanwezig was. Dit overzicht gelieve u (nogmaals) bijgaand aan te treffen. De daaraan gekoppelde planning is – vanwege extreme weersomstandigheden – zonder dat dit ons verwijtbaar is vertraagd. Los van het feit dat u als huurder in het algemeen een zekere hinder of overlast als gevolg van werkzaamheden in/rondom een winkelcentrum te dulden heeft, hebben wij in dit specifieke geval alles in het werk gesteld om tegemoet te komen aan uw wensen met betrekking tot – met name – de bereikbaarheid en de beschikbaarheid van parkeerplaatsen tijdens deze eerste fase van uitvoering.

    In het meest recente overleg van 2 februari j,l. hebben wij u dan ook te kennen gegeven, dat:

    - als gevolg van de uitbreiding en renovatie van winkelcentrum De Clomp (waaronder deze eerste fase van uitvoering) enige overlast niet te vermijden is, maar dat wij alsmede het uitvoerend bouwbedrijf ons terdege hebben ingespannen om – samen...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT