Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 18 de Diciembre de 2009

Datum uitspraak18 de Diciembre de 2009
Uitgevende instantie:Supreme Court (Netherlands)

18 december 2009

Eerste Kamer

08/00899

EV/SV

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. PRISMA VASTGOED B.V.,

2. PRISMA FOOD RETAIL B.V.,

beide gevestigd te Putten,

EISERESSEN tot cassatie,

advocaat: mr. E. Grabandt,

t e g e n

1. [Verweerster 1],

zaakdoende te [plaats],

2. [Verweerder 2],

wonende te [woonplaats],

3. [Verweerster 3],

wonende te [woonplaats],

4. [Verweerder 4],

wonende te [woonplaats],

5. [Verweerder 5],

wonende te [woonplaats],

6. [Verweerder 6],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

advocaten: mrs. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt en G. van der Wal.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Prisma c.s. en [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instanties

Prisma Vastgoed B.V (hierna: Prisma Vastgoed) heeft bij exploot van 4 mei 2004 [verweerder] c.s. gedagvaard voor de rechtbank Assen (onder nummer 46632) en na wijziging van eis gevorderd, kort gezegd, primair nakoming van het in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan Prisma Vastgoed verleende optierecht, in die zin dat [verweerder] c.s. worden veroordeeld tot medewerking aan de levering van het perceel aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna :de onroerende zaak). Voor het geval dat wordt geoordeeld dat de gehele koopovereenkomst ingevolge art. 6 Mw nietig is en Prisma Vastgoed derhalve eigenaar van de onroerende zaak is gebleven, strekt de subsidiaire vordering tot veroordeling van [verweerder] c.s. tot medewerking aan de kadastrale inschrijving van het vonnis. Meer subsidiair strekt de vordering tot schadevergoeding.

[Verweerder] c.s. hebben de vorderingen bestreden en, in reconventie, gevorderd, kort gezegd, primair voor recht te verklaren dat de samenwerkingsovereenkomst, daaronder begrepen de optierechten tot koop van de onderneming en onroerende zaak, van rechtswege nietig moeten worden geacht, en subsidiair te verklaren voor recht dat het beroep van Prisma Vastgoed op de optierechten in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht.

[Verweerder] c.s. hebben bij exploot van 13 mei 2004 Prisma c.s. gedagvaard voor de rechtbank Assen (onder nummer 46758) en gevorderd, kort gezegd, primair voor recht te verklaren dat de samenwerkingsovereenkomst, daaronder begrepen de aan Prisma c.s. verleende optierechten tot koop van de supermarkt en de onroerende zaak, van rechtswege nietig moeten worden geacht, en subsidiair voor recht te verklaren dat het beroep van Prisma c.s. op de optierechten tot koop van de supermarkt en de onroerende zaak in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht.

Prisma c.s. hebben de vorderingen bestreden en een vordering in reconventie ingesteld die strekt tot:

- een verklaring voor recht dat [betrokkene 1] als opvolger van (de deskundige van) het (inmiddels opgeheven) IMK kan worden beschouwd, althans tot het benoemen van een deskundige die de koopprijs van de supermarkt op de voet van art. 6.3.1 van de samenwerkingsovereenkomst zal vaststellen;

- een verklaring voor recht dat na vaststelling van de prijs van de supermarkt gedurende twee maanden sprake zal zijn van een onherroepelijk aanbod van [verweerder] c.s. aan Prisma c.s. om de supermarkt te verkopen.

De rechtbank heeft de zaken gevoegd en bij vonnis van 9 november 2005 in zaak nummer 46632 in conventie de zaak voor een akte zijdens [verweerder] c.s. naar de rol verwezen, en in reconventie de vorderingen afgewezen. In zaak nummer 46758 heeft de rechtbank in conventie en reconventie de vorderingen afgewezen. Van dit vonnis is hoger beroep opengesteld voor zover het geen eindbeslissingen bevat.

Tegen dit vonnis hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Leeuwarden en hun eis gewijzigd. Prisma c.s. hebben incidenteel hoger beroep ingesteld en eveneens hun eis gewijzigd.

Bij arrest van 7 november 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en, opnieuw rechtdoende, voor recht verklaard dat art. 6.3 onderdeel a, eerste bullit point van de samenwerkingsovereenkomst in samenhang met art. 6 lid 1 van de akte van levering van de onroerende zaak, waarin de supermarkt wordt uitgeoefend, nietig is op grond van art. 6 lid 2 Mw, het door [verweerder] c.s. meer of anders gevorderde afgewezen en de vorderingen van Prisma c.s. afgewezen.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben Prisma c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten alsmede, wat Prisma c.s. betreft, door mr. E.K.S. Mollen, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaten van [verweerder] c.s. hebben bij brief van 16 oktober 2009 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Prisma Vastgoed en Prisma Food zijn de rechtsopvolgers van Flevozoom Vastgoed B.V. onderscheidenlijk Flevozoom Food B.V. In het hierna volgende zijn deze rechtsvoorgangers mede begrepen onder Prisma Vastgoed en Prisma Food.

(ii) Prisma Vastgoed heeft in 1989 een perceel aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) gekocht, op deze locatie een supermarkt laten bouwen en deze winkelruimte vervolgens aan [verweerder] c.s. verhuurd. In het huurcontract was een koopoptie ten gunste van [verweerder] c.s. opgenomen die op 30 april 2001 kon worden uitgeoefend, onder de verplichting dat [verweerder] c.s. bij gebruikmaking van deze optie aan Prisma Vastgoed een koopoptie zouden verlenen, voor het geval dat zij, kort gezegd, de relatie met de Prismagroep zouden beëindigen. Teneinde van de winkelformule van Prisma Food gebruik te kunnen maken, hebben [verweerder] c.s. op 10 december 1990 een overeenkomst met haar gesloten.

(iii) Op 30 september 1994 heeft Prisma Vastgoed de onroerende zaak aan [verweerder] c.s. verkocht en geleverd.

De notarieel verleden leveringsakte (hierna ook: de Koopovereenkomst) bevat onder meer de volgende bedingen:

OPTIERECHT TOT KOOP

Artikel 6

De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden nog het volgende te zijn overeengekomen:

1. Koopster verleent bij deze aan verkoopster, die bij deze van koopster aanvaardt, een optierecht tot koop van het onderhavige registergoed, in de gevallen zoals wordt bepaald in een tussen verkoopster en koopster aan te gane onderhandse samenwerkingsovereenkomst.

2. Indien verkoopster van het optierecht gebruik maakt komt tussen verkoopster en koopster een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand.

3. De koopprijs voor het registergoed zal in het [in] lid 2 van dit artikel bedoelde geval gelijk zijn aan de thans bedongen koopprijs van een miljoen tweehonderdvijftigduizend gulden (f. 1.250.000,--), met dien verstande, dat ingeval koopster het bij deze akte gekochte pand voor eigen rekening heeft uitgebreid, welke uitbreiding alsdan een wezenlijke waardevermeerdering tengevolge heeft gehad, voormelde koopprijs zal worden vermeerderd met die uitbreidingskosten.

De door koopster over te leggen rekeningen van die uitbreiding zullen gelden als uitsluitend bewijs.

Voormelde koopprijs - indien van toepassing - vermeerderd met de uitbreidingskosten zal voorts worden verhoogd, overeenkomstig de stijging die het totaal prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering, negentienhonderdvijfentachtig is honderd (1985=100), door het Centraal Bureau voor de Statistiek vastgesteld op de meest recente tijdsbasis, zal vertonen ten opzichte van het overeenkomstige cijfer van de voorafgaande periode, vanaf heden gerekend. Hiertoe zal de oorspronkelijke koopprijs van een miljoen tweehonderdvijftigduizend gulden (f. 1.250.000,--) - indien van toepassing - vermeerderd met de uitbreidingskosten, worden vermenigvuldigd met een factor gelijk aan het gemiddelde van de prijsindexcijfers in de tussenliggende periode tot aan de datum van gebruikmaking en aanvaarding van het optierecht, te delen door het gemiddelde prijsindexcijfer van de voorafgaande periode, in periode gelijk, en deze factor af te ronden op drie decimalen.

4. De kosten en belastingen wegens juridische levering komen alsdan ten laste van de verkrijgster.

5. Het optierecht vervalt ingeval van verkoop door hypotheekhouders krachtens artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek, bij executoriale verkoop en bij onteigening.

Kwalitatieve verplichting

Artikel 7

1. Het is koopster niet toegestaan de bestemming van het registergoed, zijnde de exploitatie van een supermarkt volgens de Flevozoom-supermarktformule of enige andere door verkoopster te bepalen bestemming te wijzigen.

2. Koopster verbindt zich jegens verkoopster het registergoed niet op een andere wijze aan te wenden dan de in de hiervoor in artikel 6 lid 1 bedoelde samenwerkingsovereenkomst aangegeven wijze, te weten het exploiteren van een supermarkt volgens de Flevozoom-supermarktformule en overeenkomstig de bepalingen in vorenbedoelde samenwerkingsovereenkomst.

3. De verplichtingen voortvloeiende uit lid 1 en lid 2 van dit artikel zullen overgaan op degenen die het registergoed onder bijzondere titel verkrijgen. Mede gebonden zullen zijn degenen die een recht tot gebruik (waaronder mede begrepen een recht van erfpacht, vruchtgebruik en/of huurrecht) van het registergoed zullen verkrijgen, één en ander zoals bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek.

4. Koopster is verplicht om, ingeval van vervreemding, danwel ingebruikgeving van het registergoed (waaronder mede begrepen een recht van erfpacht, vruchtgebruik en/of huurrecht) het in dit artikel bepaalde aan de opvolgende verkrijger of gebruiker op te leggen en te bedingen en voor en namens verkoopster aan te nemen.

5. Bij overtreding of niet-nakoming van het in lid 4 van dit artikel bepaalde, verbeurt koopster een niet voor matiging vatbare boete van een miljoen gulden...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT