Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 5 de Febrero de 2010

• Datum uitspraak: 5 de Febrero de 2010
• Uitgevende instantie: Supreme Court (Netherlands)

5 februari 2010

Eerste Kamer

07/11395

RM/IS

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[Verzoekster],

wonende te [woonplaats],

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: mr. D. Rijpma,

t e g e n

het publiekrechtelijk lichaam HOOGHEEMRAADSCHAP HOLLANDS NOORDERKWARTIER,

kantoorhoudend te Edam,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: aanvankelijk mr. S.F. Sagel en I.G.C. Bij de Vaate, thans mr. R.A.A. Duk.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoekster] en het Hoogheemraadschap.

1. Het geding in feitelijke instanties

   Met een op 18 mei 2006 ter griffie van de rechtbank Amsterdam ingediend verzoekschrift heeft [verzoekster] zich gewend tot de kantonrechter aldaar en verzocht, kort gezegd, haar - voor zover vereist - te machtigen tot overdracht van het erfpachtrecht op het perceel plaatselijk bekend [a-straat 2] te [plaats].

   Het Hoogheemraadschap heeft het verzoek bestreden.

   De kantonrechter heeft bij beschikking van 30 augustus 2006 het verzoek afgewezen.

   Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. [Verzoekster] heeft in hoger beroep haar verzoek gewijzigd en aldus verzocht haar, voorzover vereist, te machtigen tot ongewijzigde overdracht van haar erfpachtsrecht.

   Bij beschikking van 7 juni 2007 heeft het hof de beschikking waarvan beroep bekrachtigd en het verzoek, voorzover in hoger beroep gewijzigd, afgewezen.

   De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

   Tegen de beschikking van het hof heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

   Het Hoogheemraadschap heeft een verweerschrift ingediend, waarin het zich ten aanzien van middelonderdeel 3.1 heeft gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad; voor het overige heeft het Hoogheemraadschap verzocht het beroep te verwerpen.

   [Verzoekster] heeft, na daartoe op haar verzoek in de gelegenheid te zijn gesteld, de zaak nader schriftelijk toegelicht.

   De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.

3. Beoordeling van het middel

   3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

   (i) [Verzoekster] is erfpachter van een perceel, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie [A], nummer [002], groot een are en een centiare, plaatselijk bekend als [a-straat 2] te [plaats], waarvan het Hoogheemraadschap eigenaar is. Het erfpachtrecht is bij akte van 1 september 1987 aan een rechtsvoorganger van [verzoekster] uitgegeven voor een periode van dertig jaar ingaande 1 januari 1987 en eindigende op 31 december 2016.

   (ii) Op de erfpachtovereenkomst zijn van toepassing de "Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van grond door het waterschap De Waterlanden" (hierna: de AV 1982), vastgesteld bij besluit van 17 december 1982 van het college van hoofdingelanden van het waterschap De Waterlanden, de rechtsvoorganger van het Hoogheemraadschap.

   (iii) Art. 3 van de AV 1982 luidt, voor zover hier van belang:

   Hoogte canon

   1. De uitgifte in erfpacht geschiedt tegen een canon van f 1,80 per m² / jaar voor de tijd van 30 achtereenvolgende jaren, waarvan het eerste jaar aanvangt op 1 januari van het jaar waarin het recht van erfpacht wordt verleend.

   2. De canon wordt telkenmale na verloop van een termijn van 5 jaar aangepast, met dien verstande dat de eerste termijn vervalt vijf jaar na 1 januari van het kalenderjaar waarin het recht van erfpacht is gevestigd en vervolgens na verloop van een termijn van 5 jaar.

   3. De herziening vindt plaats door middel van een koppeling aan het jaartotaal prijsindexeringscijfer van de gezinsconsumptie. Onder het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie wordt verstaan ...

   (iv) Art. 9 van de AV 1982 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

   Splitsing, vervreemding e.d. van de grond of erfpachtsrecht

   1. De erfpachter is niet bevoegd zonder voorafgaande mededeling en verkregen goedkeuring van het dagelijks bestuur de in erfpacht uitgegeven grond te splitsen of het erfpachtsrecht op een gedeelte van de grond te vervreemden. Aan deze goedkeuring kan het dagelijks bestuur voorwaarden verbinden. Ook de regeling van de rechten en verplichtingen, zowel van de oude als van de nieuwe erfpachter, behoeft de goedkeuring van het dagelijks bestuur.

   2. Gelijke goedkeuring als in het voorgaande lid bedoeld is vereist bij algehele overdracht van het erfpachtsrecht, alsmede bij scheiding en deling daarvan tussen de gezamenlijke rechthebbenden.

   3. Tegelijk met het indienen van een aanvraag om goedkeuring als in eerste en tweede lid bedoeld, dient de aanvrager aan het waterschap te voldoen een legesbedrag ter tegemoetkoming in de door het waterschap voor de behandeling van die aanvraag te maken kosten.

   (...)

   (v) Art. 20 lid 2 van de AV 1982 luidt:

   Indien en voor zover het algemeen bestuur besluit tot wijziging van deze voorwaarden gaat de wijziging telkenmale in op de dag, waarop een nieuw erfpachtstijdvak na zulk een besluit aanvangt.

   (vi) Bij brief van 25 januari 1994 heeft het waterschap De Waterlanden aan alle erfpachters, onder wie de rechtsvoorgangers van [verzoekster], medegedeeld:

   Graag willen wij u als erfpachter/opstalhouder van grond van Waterschap De Waterlanden over het volgende informeren. Op voorhand willen wij er echter op wijzen dat onderstaande informatie met name van groot belang is voor erfpachters van wie de erfpachtsovereenkomst uiterlijk in 2003 afloopt.

   In januari 1992 is het Nieuw Burgerlijk Wetboek (=NBW) in werking getreden. Daarin zijn bepalingen opgenomen die een aantal wijzigingen inhouden voor het erfpachtsrecht.

   Het waterschap heeft haar erfpachtsvoorwaarden aan dit NBW aangepast.

   (...)

   Voorts heeft het waterschap besloten bij de uitgifte in erfpacht (dus niet bij de overdracht van een doorlopend erfpachtsrecht) uit te gaan van een nieuwe wijze van het berekenen van de erfpachtscanon. (...)

   (...)

   De nieuwe berekeningswijze betekent in veel gevallen een verhoging van de canon. Om de huidige erfpachters van wie de overeenkomsten aflopen niet te confronteren met enorme verhogingen die hen in financiële problemen zouden brengen, is een overgangsregeling vastgesteld.

   (...)

   Erfpachters van wie de erfpachtsovereenkomst afloopt na 2003 kunnen geen beroep doen op de overgangsregeling. (...).

   (vii) In 1998 heeft het waterschap De Waterlanden in dit verband nieuw beleid vastgesteld, welk nieuw beleid in 2000 verder is uitgewerkt en bij brief van 8 mei 2000 aan alle erfpachters is medegedeeld. De inhoud van deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

   "Zoals bekend verondersteld mag worden, heeft ons waterschap sinds 1 januari 1994 nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden. Begin 1994 zijn alle erfpachters en opstalhouders schriftelijk door ons op de hoogte gesteld van het in werking treden van deze voorwaarden.

   Op alle nieuw te vestigen rechten van erfpacht worden deze algemene erfpachtvoorwaarden sinds 1 januari 1994 van toepassing verklaard. Verder is het beleid van het waterschap er op gericht om daar waar mogelijk op bestaande rechten van erfpacht en opstal de laatstelijk vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing te verklaren. Om dit te bewerkstelligen hebben wij in een op 23 januari 1998 genomen besluit aangegeven in welke gevallen wij een nieuw recht van erfpacht wensen te vestigen. (...)

   Op 7 april jongstleden heeft het algemeen bestuur van ons waterschap een besluit genomen waarin dit beleid nog verder is uitgewerkt. (...)

   Kort gezegd komt het thans genomen besluit er op neer dat door het plaats hebben van één van de in het besluit genoemde gebeurtenissen de op dat moment meest recent vastgestelde erfpachtvoorwaarden, inclusief de berekeningsmethodiek voor de canon, van toepassing worden verklaard op het recht waarop deze gebeurtenis betrekking heeft. Gaat u bijvoorbeeld uw recht van erfpacht of opstal verkopen, dan zal de nieuwe bezitter van dit recht geconfronteerd worden met zowel nieuwe voorwaarden als een nieuwe berekeningsmethodiek van de canon.

   (...)"

   (viii) Bij brief van 24 februari 2005 heeft [verzoekster] aan het Hoogheemraadschap toestemming verzocht om het gehele erfpachtrecht te mogen overdragen op dezelfde wijze als zij dat heeft verkregen. In reactie hierop heeft het Hoogheemraadschap bij brief van 11 maart 2005 medegedeeld toestemming te zullen geven, doch onder de voorwaarde dat het huidige recht wordt beëindigd en een nieuw erfpachtrecht wordt gevestigd onder de dan geldende algemene erfpachtvoorwaarden. Dit zouden dan de "Algemene Voorwaarden voor voortdurende erfpacht 2005" (hierna: AV 2005) zijn. Daarin wordt een andere methode van canonberekening gehanteerd dan in de AV 1982. Die komt, volgens de stellingen van het Hoogheemraadschap, erop neer dat de canon die thans circa € 108,-- per jaar beloopt, zou uitkomen op circa € 1.350,-- per jaar.

   3.2 Tussen partijen was onder meer in geschil of het Hoogheemraadschap aan art. 9 lid 2 AV 1982 de bevoegdheid ontleent om aan toestemming voor algehele overdracht van het erfpachtrecht door [verzoekster] voorwaarden te verbinden, en zo ja, of die voorwaarden betrekking mogen hebben op de hoogte van de canon. Het hof heeft beide vragen in bevestigende zin beantwoord. Het oordeel van het hof dat het Hoogheemraadschap aan haar toestemming voor overdracht voorwaarden mag verbinden is in cassatie niet bestreden.

   3.3 De klachten van onderdeel 1 zijn gericht tegen de verwerping door het hof van het standpunt van [verzoekster], kort gezegd, dat het Hoogheemraadschap aan zijn toestemming voor overdracht geen voorwaarden mag verbinden die betrekking hebben op de hoogte van de canon. Het hof overwoog op dit punt (rov. 3.15):

   "De verplichting tot de betaling van de canon vormt naar huidig recht, anders dan onder het oude Burgerlijk Wetboek, geen essentiale van de erfpachtovereenkomst. Dit volgt uit het bepaalde in art. 5:85, tweede lid BW, waarin is...