Hoger beroep van Gerechtshof 's-Gravenhage, 28 de Diciembre de 2010

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 28 de Diciembre de 2010
• Uitgevende instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector handel

Zaaknummer: 200.009.910/01

Rolnummer rechtbank: 613722 \ CV EXPL 06-2521

arrest van de negende civiele kamer d.d. 28 december 2010

inzake

[eigenaar/verhuurder],

wonende te [plaats],

appellant in principaal hoger beroep,

verweerder in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [eigenaar/verhuurder],

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn,

tegen

1. [huurder],

2. [huurder 2],

   wonende te [plaats],

   geïntimeerden in principaal hoger beroep,

   appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

   hierna te noemen: [huurder] en [huurder 2], gezamenlijk ook [huurder] c.s.,

   advocaat: mr. L.W.B. Devillers te 's-Gravenhage.

   Het geding

   Bij arrest van 18 augustus 2009 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 26 oktober 2009 is gehouden. Ter comparitie heeft [eigenaar/verhuurder] een productie in het geding gebracht. [huurder] c.s. heeft vervolgens pleidooi gevraagd. Ter zitting van 16 april 2010 hebben partijen hun standpunten door hun advocaten doen bepleiten, onder overlegging van pleitnotities. Bij akte na pleidooi heeft [eigenaar/verhuurder] nadere producties in het geding gebracht. Bij antwoordakte na pleidooi heeft [huurder] c.s. hierop gereageerd en eveneens producties overgelegd. Bij akte uitlaten producties heeft [eigenaar/verhuurder] op de door [huurder] c.s. overgelegde producties gereageerd. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

   Beoordeling van het hoger beroep

1. In deze zaak gaat het, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, om het volgende.

   1.1 [eigenaar/verhuurder] heeft in 2002 het perceel aan de [adres] te [plaats] gekocht (hierna aan te duiden als perceel [adres).

   [huurder] is eigenaar van het naastgelegen perceel dat eveneens plaatselijk bekend is als [adres2] (hierna aan te duiden als perceel [adres 2]). [huurder] houdt op zijn perceel thans schapen, maar heeft ook het voornemen aldaar een woonhuis te bouwen.

   1.2 Met betrekking tot de bestaande woning op het perceel [adrres] hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij is afgesproken dat [huurder] c.s. met ingang van 1 november 2002 het woonhuis huurt tegen betaling van een maandelijkse huurprijs van € 400,00 (verder: “de huurovereenkomst”). De huurovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:

   “Tijdelijke Huurovereenkomst Woonhuis

   (…)

   1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op het woonhuis aan de [adres 2], te [plaats]

   2 Het tijdelijk karakter van deze huurovereenkomst in verband met geplande nieuwbouwactiviteiten is de huurders nadrukkelijk bekend.

   (…)

   5 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 1 november 2002, en maximaal lopende tot wederopzegging van de verhuurder in verband met de geplande nieuwbouwactiviteiten op het betreffende perceel.

   (…)”

   1.3 Voor de realisatie van twee woningen op de voormelde percelen is een bestemmingsplanwijziging nodig. In april 2004 heeft de gemeenteraad van de gemeente [plaats] een bestemmingsplan vastgesteld dat aan beide percelen een woonbestemming gaf. De Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben evenwel goedkeuring aan het bestemmingsplan onthouden voor zover dat meer dan één burgerwoning toestond op de percelen van [eigenaar/verhuurder] en [huurder] c.s. tezamen. [huurder] heeft van laatstgenoemd besluit beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Daarbij heeft [huurder] c.s. zich primair op het standpunt gesteld dat twee burgerwoningen op de percelen moeten worden toegestaan. Subsidiair en voor zover de primaire beroepsgrond ongegrond zou worden verklaard, heeft [huurder] c.s. bij de ABRvS betoogd dat aan het perceel van [eigenaar/verhuurder] de bestemming burgerwoning dient te worden onthouden, kort gezegd in verband met de omstandigheid dat [huurder] c.s. op het naastgelegen perceel bedrijfsmatig schapen houdt. De ABRvS heeft het beroep van [huurder] c.s. op de primaire grond ongegrond en op de subsidiaire grond gegrond verklaard.

   1.4 Bij brieven aan [huurder] en [huurder 2] van 17 januari 2006 heeft [eigenaar/verhuurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2006. De opzeggingsbrief aan [huurder] (die dezelfde inhoud heeft als de brief aan [huurder 2]) luidt, voor zover hier relevant:

   “Sinds 1 november 2002 huurt u, samen met mevrouw [huurder 2], van de heer [eigenaar/verhuurder] voor onbepaalde tijd een woonhuis met erf en tuin, gelegen aan de [adres 2], [plaats]. Op verzoek van de heer [eigenaar/verhuurder] zeg ik hierbij de huurovereenkomst op tegen 1 augustus 2006. Deze opzegging vindt plaats op grond van (a) dringend eigen gebruik en (b) het feit dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

   Ter toelichting hiervan wijs ik erop dat de heer [eigenaar/verhuurder] – zoals u bekend is – het perceel [adres 2] heeft gekocht met de (in de huurovereenkomst ook kenbaar gemaakte) bedoeling daar te gaan wonen. Hoewel hij thans elders woont, zijn de procedures voor...