Uitspraak Nº 14_4384. Rechtbank Oost-Brabant, 2015-12-24
| ECLI | ECLI:NL:RBOBR:2015:7434 |
| Date | 24 Diciembre 2015 |
| Docket Number | 14_4384 |
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/4384
[bedrijf] B.V., statutair gevestigd te Asten, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: het vakantiepark), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 3.538.000. In dit geschrift is zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker, beide berekend naar de grondslag van de WOZ-waarde, voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft op dit verweerschrift een reactie ingediend.
Verweerder heeft nadien een aanvulling op het verweerschrift ingediend, waarop eiseres nader heeft gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B. van der Wielen, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door E.M.J. Brandsen, taxateur. Verweerder is in persoon verschenen.
Feiten
Eiseres is eigenaar van het vakantiepark. Eiseres heeft de rechtsvorm besloten vennootschap (BV). Uit het door de BV toegezonden uittreksel van de Kamer van Koophandel van 12 december 2014 volgt dat de BV het vakantiepark exploiteert en (mede) ter beschikking stelt aan de aldaar verblijvende gasten/huurders, zodat eiseres ook gebruiker is van de onroerende zaak.
Het vakantiepark, gelegen in Valkenswaard, bestaat uit de volgende onderdelen: centrale voorzieningen (receptiegebouw, kantoor, restaurant/eetcafé, terras en twee sanitaire ruimtes), recreatieve voorzieningen indoor (twee speelhuizen) en outdoor (sportveld, voetbalveld, volleybalveld, speeltuin, skelterbaan, Jeu de Boulesbaan, midgetgolfbaan en zwembad), een camping en recreatieve opstallen. De tot de onroerende zaak behorende percelen hebben een kadastrale oppervlakte van in totaal 68.940 m².
Geschil en beoordeling
1. Niet in geschil tussen partijen is dat op de percelen, tezamen groot 68.940 m², de in het feitenoverzicht genoemde opstallen zijn gelegen. Aangezien eiseres zowel eigenaar als gebruiker van het vakantiepark is, dient het vakantiepark op grond van artikel 16, aanhef en onder e, van de Wet WOZ te worden aangemerkt als één onroerende zaak.
2. Partijen zijn het erover eens dat op het vakantiepark 113 plaatsen, 40 chalets en 86 stacaravans aanwezig zijn. Verweerder heeft echter naast de 86 stacaravans ook nog 8 verhuurtenten aangemerkt als verhuurcaravan. Ter zitting heeft verweerder deze verhuurtenten aangeduid als trekkershutten. De taxateur van eiseres heeft de aanwezigheid van deze 8 extra plaatsen gemotiveerd bestreden en daarbij verwezen naar zijn onderzoeksrapport. Verweerder heeft, desgevraagd, geen inzicht kunnen verschaffen over deze 8 plaatsen. Verweerder gaat bovendien in de later toegezonden berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) van 28 oktober 2015, zelf ook uit van in totaal 86 stacaravans en vermeldt daarbij deze 8 extra plaatsen niet meer. De rechtbank ziet, gelet daarop, geen aanleiding om uit te gaan van meer dan 86 stacaravans.
WOZ-waarde:
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres bepleit een waarde van € 2.100.000 en verwijst ter onderbouwing naar het taxatierapport van E.M.J. Brandsen van 22 augustus 2014 en de aanvulling op dit rapport van 3 november 2015. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 3.538.000) naar de (gelijkluidende) getaxeerde waarde, zoals die berekend is op basis van het rekenblad OCF, dat is opgenomen (als bijlage 3) in de Taxatiewijzer Recreatie, deel 22, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de taxatiewijzer). De OCF-berekening is gevoegd bij het verweerschrift.
4. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, onder meer bepaald door middel van een discounted-cashflow methode. Tussen partijen is niet in geschil dat voor het vakantiepark de operationele cashflow-methode (hierna: OCF-methode) de aangewezen methode is en dat deze moet worden toegepast overeenkomstig de wijze waarop deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer Recreatie is beschreven. Deze taxatiewijzer is met het oog op een landelijk uniforme en doelmatige wijze van waarderen van recreatieterreinen ontwikkeld. Daarin is gekozen voor de OCF-methode, omdat volgens de wetgever moet worden gekeken naar de exploitatiemogelijkheden van het terrein. Uitgangspunt van de waardering is een fictieve, geobjectiveerde winst- en verliesrekening, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. De daadwerkelijke operationele cashflow kan daarbij dienen als controlemiddel.
5. Verweerder heeft in zijn aanvulling op het verweerschrift nog een taxatie op basis van de (GVW) overgelegd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij hiermee niet subsidiair een waarde volgens de GVW-methode voorstaat, maar dat hij deze berekening uitsluitend heeft ingebracht voor het geval de rechtbank oordeelt dat sprake is van objectonderdelen die als woondelen moeten worden aangemerkt. In dat geval kan volgens verweerder 65,65% van de WOZ-waarde aan wonen worden toegeschreven. Eiseres heeft daartegen ingebracht dat zij primair van mening is dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Dat neemt niet weg dat eiseres zich wel kan vinden in de door verweerder voorgestane percentages voor woondelen en niet-woondelen, als de rechtbank zou toekomen aan een verdeling van woondelen en niet-woondelen in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet.
...Om verder te lezen
PROBEER HET UIT