Uitspraak Nº 15 _ 6202. Rechtbank Oost-Brabant, 2016-07-14
| ECLI | ECLI:NL:RBOBR:2016:3728 |
| Docket Number | 15 _ 6202 |
| Date | 14 Julio 2016 |
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/6202
(gemachtigde: mr. J.H. Elink Schuurman),
en
(gemachtigde: R. Verheijen).
Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet met aanslagnummer [aanslagnummer] , heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [object 1] en [object 2] te Eindhoven (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] . In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaak-belastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 september 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van den Berg, kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door T. Boswijk, taxateur. Verweerder heeft zich eveneens laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders, taxateur.
Feiten
Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van beide onroerende zaken.
[object 1] betreft een kantoorpand gelegen in het zakendistrict van Eindhoven, nabij het centraal station. Het pand is gebouwd in 1977, maar recentelijk compleet gerenoveerd. Het bedrijfsobject bestaat uit tien verdiepingen en heeft een vloeroppervlakte van in totaal 6.976 m². Het bedrijfsobject heeft een 2-laagse parkeergarage ondergronds met in totaal 105 parkeerplaatsen.
[object 2] betreft een ruimte in de parkeergarage met een oppervlakte van 19 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € [bedrag] voor [object 1] en € [bedrag] voor [object 2] en verwijst naar de taxatiekaart, opgesteld door taxateur J.J.J. Osinga op 20 april 2015. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde waarden van € [bedrag] voor [object 1] en € [bedrag] voor [object 2] naar de in beroep getaxeerde waarden voor deze objecten, te weten € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] , zoals deze door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe in het op 1 februari 2016 opgestelde taxatierapport zijn vermeld.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
[object 1] (het bedrijfsobject)
3. Partijen zijn het er over eens dat voor de waardering van het bedrijfsobject de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) moet worden gehanteerd. Evenmin is in geschil het totale aantal m² aan vloeroppervlakte, de indeling van het bedrijfsobject en het daarbij behorend aantal parkeerplaatsen. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor de gehanteerde waarderingsmethode en de gehanteerde objectkenmerken.
4. Bij de HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.
5. Eiseres voert, kort gezegd, aan dat verweerder een te hoge huurwaarde voor het bedrijfsobject heeft gehanteerd.
...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT