Uitspraak Nº 17 _ 462. Rechtbank Oost-Brabant, 2017-11-30
ECLI | ECLI:NL:RBOBR:2017:6314 |
Date | 30 Noviembre 2017 |
Docket Number | 17 _ 462 |
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/462
(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),
en
(gemachtigde: F. Fikri).
Bij beschikking van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 3.999.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruiker niet-woning voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op
€ 6.276,43. Voorts is het reinigingsrecht voor dit bedrijfsobject vastgesteld op € 262.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 3.669.000 en de aanslag reinigingsrechten vernietigd. Tevens heeft verweerder een proceskostenvergoeding van
€ 492 toegekend.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een nieuw taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door B.J.F.M. Smulder, taxateur.
De waardering van [naam bedrijfsobject] .
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] , een autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag, uit 1975. Het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] , gelegen op het bedrijventerrein ” [naam] ”, met twee bouwlagen en een souterrain heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 7.220 m². Het bedrijfsobject bevat op de begane grond een kantoorruimte, showroom en werkplaats, op de eerste verdieping een kantoorruimte en showroom en een opslag in het souterrain. Tot het object behoren tevens 175 parkeerplaatsen.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] op de waardepeildatum 1 januari 2014. Volgens eiseres heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] te hoog vastgesteld. Eiseres heeft zelf geen waarde bepleit. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 3.669.000) naar de getaxeerde waarde (€ 4.484.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 8 mei 2017 is opgesteld door taxateur G.M.P. de Jonghe.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de WOZ-waarde naar het eigen verkoopcijfer van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] . Het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] is op 4 februari 2016 voor € 4.000.000 (in verhuurde staat) verkocht. Het verkoopcijfer is volgens verweerder zelfs aan de lage kant omdat bij de verkoop de door eiseres gepleegde huurdersinvesteringen niet werden verdisconteerd in het verkoopcijfer. Daarbij heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat het een verkoop in verhuurde staat betreft. In zoverre kan de transactieprijs door de transactieficties niet één op één worden toegepast, maar levert deze wel nuttige informatie op voor de WOZ-waardering. Dit verkoopcijfer is in lijn met de door verweerder vastgestelde waarde van € 3.669.000 en voor verweerder een bevestiging van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] niet te hoog is vastgesteld.
5. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft verweerder in de beroepsfase een (nieuw) taxatierapport op laten stellen. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfsobject [naam bedrijfsobject] op € 4.484.000 bepaald.
6. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten, gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT