Uitspraak Nº 19/00254. Gerechtshof Den Haag, 2019-10-18
| ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2019:2786 |
| Date | 18 Octubre 2019 |
| Docket Number | 19/00254 |
| Court | Gerechtshof Den Haag (Nederland) |
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00254
in het geding tussen:
en
de heffingsambtenaar van Gemeentebelastingen Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 8 februari 2019, nr. ROT 17/7030.
1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [A] naar het prijspeil per 1 januari 2016 op € 1.421.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] voor het jaar 2017 naar een heffingsmaatstaf van € 1.421.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 333 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigd, de rechtgevolgen in stand gelaten en bepaald dat de Heffingsambtenaar het griffierecht vergoedt.
3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 519 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 11 oktober 2019. Partijen zijn verschenen.
5. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [Y] te [A] , die is gelegen aan een woonboulevard met andere bedrijven en bestaat, naast grond en een nabijgelegen parkeerterrein, uit een in 1999 gebouwd pand van twee bouwlagen met een winkelruimte van 1150 m² op de begane grond en een winkelruimte van 908 m², een opslagruimte van 132 m² en een kantine van 51 m² op de verdieping. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 1 augustus 2014 verkocht aan [B] voor € 1.200.000 en huurt de onroerende zaak per 1 augustus 2015 voor € 115.000 per jaar.
6. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.
3. De eerste stap in de waardebepaling op grond van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De rechtbank dient dit ambtshalve te toetsen, ook als hier tussen partijen geen verschil van mening over bestaat (vergelijk hof Den Haag 14 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:34, door de Hoge Raad bevestigd op 5 juni 2016, ECLI:NL:HR:2015:1486).
4. De beoordeling van de objectafbakening spitst zich toe op de vraag of en zo ja, voor welk deel, de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen.
De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. (…)
Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen en dat de te waarderen onroerende zaak juist is afgebakend.
5. [Belanghebbende] voert aan dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat [de Heffingsambtenaar] niet volledig tegemoet is gekomen aan haar bezwaren.
Deze beroepsgrond slaagt. In het bestreden besluit gaat [de Heffingsambtenaar] niet inhoudelijk in op de door [belanghebbende] aangevoerde bezwaren dat:
- er bij het bepalen van de huurwaardekapitalisatiefactor naast het basisrendement en het opslagrisico rekening gehouden dient te worden met belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten en het leegstandsrisico;
- de markt van winkelvastgoed zwaar onder druk staat waardoor beleggers allerlei mogelijkheden aanwenden om objecten alsnog verhuurd te krijgen en te houden;
- in de factor voor de bepaling van het leegstandsrisico naast de kans op leegstand ook zaken als verhuurkosten, mutatiekosten, incentives en huurkortingen dienen te worden betrokken.
[De Heffingsambtenaar] overweegt dat de taxateur gezien de vorig jaar plaatsgevonden renovatie, de prima ligging (zichtlocatie langs de […] ) en het weer opleven van de woon-/meubelbranche een factor 10 niet te hoog acht en dat de leegstand van de betere panden op de goede locaties ook niet zorgwekkend is te noemen. De rechtbank is van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom het besluit wordt gehandhaafd. Dat in de laatste alinea van het...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT