Uitspraak Nº 200.149.034/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2015-12-08
| ECLI | ECLI:NL:GHARL:2015:9290 |
| Docket Number | 200.149.034/01 |
| Date | 08 Diciembre 2015 |
| Court | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland) |
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.149.034/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2388132\ CV EXPL 13-7795)
arrest van 8 december 2015
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. P. van Bommel, kantoorhoudend te Franeker,
tegen
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna: [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna: [geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. P.R. Logemann, kantoorhoudend te Harlingen.
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
12 november 2013 en 11 februari 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 mei 2014,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord.
Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
De vordering van [appellante] luidt:
"Het is op deze gronden, dat appellante de eer hoeft te concluderen, dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Locatie Leeuwarden, Sector Privaatrecht moge behagen het vonnis d.d. 11 februari 2014 door de Rechtbank Noord-Nederland, Locatie Leeuwarden, sector Kanton, gewezen tussen appellante als eiseres en geïntimeerden als gedaagden met zaaknummer 2388132 \ CV EXPL 13-7795 geheel conform de door appellante ingestelde Grieven te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zonodig met verbetering c.q. aanvulling der gronden, de vorderingen van thans appellante, eiseres in eerste aanleg alsnog geheel danwel gedeeltelijk toe te wijzen, alsmede geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties."
vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) van het vonnis van 11 februari 2014 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling is geen grief gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan die, aangevuld met enkele andere feiten, op het volgende neerkomen.
[appellante] is eigenares van een woning aan [adres] (hierna: de woning).
Op of omstreeks 23 augustus 2010 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [appellante] de woning aan [geïntimeerden] heeft verhuurd. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In het huurcontract is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 12 maanden ingaande op 01-09-2010 en lopende tot en met 31-08-2012.
3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. nvt
3.3 Beëindiging of voortzetting van de overeenkomst zal door verhuurder en huurder worden besproken 3 maanden voor het aflopen in 3.1 genoemde huurperiode, anders dient huurder opzegging te geschieden overeenkomstig 20.1 van de algemene bepalingen.
Opzegging door huurder van deze overeenkomst is alleen mogelijk tegen een boete van 10% van de koopsom zie koopovereenkomst. Huurder geeft na ondertekening nadrukkelijk aan hiermee bekend te zijn en heeft toegestemd in deze constructie daar het hun de mogelijkheid bied een passende financiering te regelen. Huurder geeft aan al het mogelijk te doen om de huurovereenkomst zo kort mogelijk te houden zodat een levering van het onderpand een feit word.
(…)
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 750,=
- waterkosten € Eigen rekening”
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, zoals vastgesteld in 1998, van toepassing verklaard. Hierin is onder meer bepaald dat de huurder, die in de voldoening van zijn verplichting als huurder tekort komt, een opeisbare boete verbeurt van € 25,-- per dag onverminderd de rechten van de verhuurder anderszins.
Op 23 augustus 2010 hebben partijen tevens een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] de woning voor € 170.000,-- aan [geïntimeerden] heeft verkocht. In het door partijen ondertekende koopcontract is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op n.t.b. doch uiterlijk 15 september 2012 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…)
(…)
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 17.000,= (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)
b. op nvt koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van KOOPSOM PLUS KOSTEN geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast of een rentepercentage niet hoger dan % ( jaar vast) bij de volgens hypotheekvorm:
(…)
Anders dan genoemd in deze overeenkomst geeft verkoper koper toestemming het onderpand in alle opzichten te verbouwen en aan te passen tegen de huidige woon en bouwnormen, zonder dat koper recht heeft op vergoedingen van verkoper.
Alle kosten die betrekking hebben op bovengenoemd onderpand zal ten tijde van de huurovereenkomst, komen voor rekening van koper.
Verkoper en koper komen overeen dat de huurovereenkomst voorloper is van de koopovereenkomst, en koper dient zich maximaal in te spannen om de financiering zo snel mogelijk rond te krijgen, daarbij zal de levering van genoemd onderpand terstond en wel binnen 3 maanden na bekendmaking financiering zijn beslag hebben.”
In een brief van 1 juli 2013 heeft [geïntimeerde 1] onder meer het volgende aan [appellante] geschreven:
“In antwoord op je aangetekende brief:
Hieruit blijkt dat jij mijn betalingsregeling voor de lekkage onder de vloer in je pand [adres] waarvan ik de huurder ben, afwijst. Daarmee vervalt deze betalingsregeling.
Omdat ik besloten heb te gaan verhuizen zal ik het pand niet veel langer gebruiken en is mijn besluit als volgt: Ik zal de lekkagekosten inhouden op de huur, zolang ik nog niet ben verhuisd. Mocht de rekening nog niet volledig zijn vereffend wanneer ik vertrek dan zal ik je voor het resterende bedrag een rekening sturen.
Je dreigement dat wanneer ik het pand niet meer van je huren wil, ik jou 10% van een of andere koopsom zou moeten betalen, neem ik niet serieus. De koopovereenkomst en het daaraan gekoppelde huurcontract wat ik het eerste jaar met je had, werd aangegaan voor de periode van 1 jaar. Ik heb je tegen het eindigen van dat jaar meegedeeld dat ik niet in staat ben het pand van je te kopen en heb aangeboden te vertrekken zodat jij kon overgaan tot verkoop. Jij gaf toen aan dat je wel blij was met mij als huurder en bood aan dat ik het pand gewoon van je kon huren als ik dat wilde. Dit hebben we nooit op papier gezet, zodat ik ook nergens aan gebonden ben.
(…)
Op het moment dat ik klaar ben met verhuizen zal ik je daarvan op de hoogte brengen.”
In een brief van 9 juli 2013 heeft de advocaat van [appellante] gereageerd op de brief van [geïntimeerde 1] van 1 juli 2013. In deze brief heeft hij onder meer geschreven dat de koop- en de huurovereenkomst beide zijn verlengd, dat [geïntimeerde 1] gehouden is beide overeenkomsten na te komen, dat bij opzegging van de huurovereenkomst de geldende opzegtermijn in acht moet worden genomen en dat bij ontbinding of opzegging van de overeenkomsten een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. Tevens wordt in deze brief aangegeven dat [geïntimeerden] ten onrechte een bedrag van € 150,- op de huur heeft ingehouden en de huur over de maand juli 2013 volledig onbetaald hebben gelaten. [geïntimeerden] worden gesommeerd de achterstallige huur binnen twee weken te betalen.
In een brief van 16 juli 2013 heeft [geïntimeerde 1] onder meer het volgende aan [appellante] geschreven:
“Bij deze doe ik je de sleutel van de [adres] toekomen. Ik heb gisteren het pand bezemschoon achtergelaten en mijn laatste huurdatum zet ik op vandaag.
Zoals in mijn vorige brief al gezegd, ben ik bereid om de Vitens waterrekening t.g.v. het ondergrondse lek op de [adres] die jij nog aan mij moet betalen, zoveel mogelijk te verrekenen met wat je anders nog van mij als huur ontvangen zou hebben. Dit houdt in dat dat er een restschuld voor je overblijft van 1034 euro en omdat ik ervoor kies om je sleutel per aangetekende brief te doen toekomen en dit een dag of 2 extra duurt, ben ik bereid om het bedrag af te ronden op 1000 euro. (…)”
[geïntimeerden] hebben de woning ontruimd. Daarbij hebben zij onder meer paardenboxen uit de bij de woning behorende schuur verwijderd. [geïntimeerden] hebben voorts een bedrag van in totaal € 900,-- op de huur over de maanden juli en augustus 2013...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT