Uitspraak Nº 200.151.649. Gerechtshof Den Haag, 2016-02-09

ECLIECLI:NL:GHDHA:2016:183
Date09 Febrero 2016
Docket Number200.151.649
CourtGerechtshof Den Haag (Nederland)
GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.151.649/01

Rolnummer rechtbank : 405600 / HA ZA 11-2581

arrest van 9 februari 2016

inzake

Dennestaete B.V.,

gevestigd te Den Haag,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Dennestaete,

advocaat: mr. I.R. Köhne te Voorburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te Wassenaar,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Snoek te Den Haag.

De verdere loop van het geding

Voor het verloop van het geding tot 12 augustus 2014 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. Bij dat tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 18 november 2014 plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Dennestaete 54 grieven (er zijn twee grieven XIX) aangevoerd. Bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel houdende wijziging/vermeerdering van eis (met producties) heeft [geïntimeerde] de principale grieven bestreden, 32 incidentele grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. Hierop heeft Dennestaete een memorie van antwoord in incidenteel appel tevens houdende bezwaar tegen eisvermeerdering genomen.

Op 8 december 2015 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Dennestaete door haar advocaat en [geïntimeerde] door mr. K.R.M. de Nijs, advocaat te Den Haag. Beiden hebben pleitnotities overgelegd. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] nog drie producties in het geding gebracht.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het bestreden tussenvonnis van 15 augustus 2012 vastgestelde feiten zijn door partijen niet, althans niet voldoende concreet, bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Voor zover partijen erover klagen dat de rechtbank niet alle (volgens partijen inziens) relevante feiten heeft uitgeschreven, falen de desbetreffende grieven, omdat de rechter daartoe niet is gehouden.

Beide partijen hebben voorts gegriefd over de gebrekkige weergave door de rechtbank van de in eerste aanleg overgelegde stukken. De desbetreffende grieven slagen, maar kunnen op zichzelf niet leiden tot de vernietiging van de bestreden vonnissen. Het hof verstaat dat tot het procesdossier in eerste aanleg ook behoren:

 de akte houdende wijziging/vermeerdering van eis van 18 april 2012, door de rechtbank abusievelijk aangeduid als een akte van 18 april 2011;

 de brief van 22 mei 2012 van de advocaat van [geïntimeerde] , met bijlagen;

 antwoordaktes ter zake van de benoeming van de deskundige van 26 september 2012 en 10 oktober 2012;

 het conceptrapport van de door de rechtbank benoemde deskundige Van Ravensteijn;

 en de aktes houdende uitlatingen (concept)deskundigenrapport, beide van 19 juni 2013.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

Dennestaete heeft in 2010 een uit 1930 daterende woning aan [adres] (verder: de woning) in eigendom verkregen. Zij heeft de woning laten renoveren door GoedBeterBeek, een eenmansbedrijf van de heer [A] (verder: [A] ), en deze vervolgens via Van Soest makelaardij o.g. te koop aangeboden voor een koopprijs van € 649.000,-- k.k..

2.2

In de door Van Soest in het kader van de verkoop opgestelde brochure wordt de woning aangeprezen als een "op unieke en indrukwekkende wijze in 2011 geheel gerenoveerde zeer ruime halfvrijstaande villa", "voorzien van nieuwe elektra-, gas- en waterleidingen, compleet nieuw stucwerk, nieuw schilderwerk, nieuwe luxe keuken met smeg apparatuur en granieten keukenblad. Nieuwe luxe badkamers, mooie eikenhouten vloeren, radiatorombouwkasten, dubbele beglazing, muziekluidsprekers en een achteruitbouw over de hele breedte". Op de voorzijde van de brochure is onder meer vermeld: "Bijzonderheden: Compleet inwendig gerenoveerd op hoogwaardige luxe wijze (…) , niet door de eigenaar bewoond- en ouderdoms-clausule van toepassing (…)"

2.3

[geïntimeerde] was geïnteresseerd in de woning. Met het oog op een eventuele aankoop van de woning heeft zij door Vereniging Eigen Huis (VEH) een aankoopkeuring laten verrichten. VEH heeft na inspectie van de woning op 15 juni 2011 een bouwkundig rapport opgesteld (verder: VEH1), waarin een lijst met gebreken/verbeterpunten is opgenomen waarvan de (herstel)kosten werden geraamd op € 11.700 à € 12.850,-- voor direct uit te voeren werkzaamheden en € 4.150 à € 4.200,-- voor op termijn te verwachten herstelkosten.

VEH1 bevat voorts een zogenoemde conditiemeting, waarbij aan de diverse onderdelen van een woning een cijfer (1 tot en met 6) wordt toegekend. Dit betreft, aldus VEH1 een methode om de conditie van bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen, hetgeen resulteert in een waarde die de degradatie van een bouwdeel uitdrukt. Deze waarde is een combinatie van belang, omvang en intensiteit van een gebrek. De cijfers 1 tot en met 3 staan voor een uitstekende, respectievelijk, goede en redelijke conditie; bij de toekenning van deze cijfers is de functievervulling van de desbetreffende bouw- en installatiedelen niet in gevaar. De woning scoorde in de conditiemeting op de meeste onderdelen een cijfer 1, 2 of 3.

De cijfers 4 tot en met 6 staan voor een matige, respectievelijk, slechte en zeer slechte conditie. Wanneer aan een bouw- of installatiedeel het cijfer 4 wordt toegekend, is de functievervulling daarvan incidenteel in gevaar. De woning scoorde het cijfer 4 voor het hang- en sluitwerk, het binnenschilderwerk, de meterkast, de dakkapel en het buitenschilderwerk. De schoorsteen en de aansluiting van het lood op het dak scoorden een 5, hetgeen betekent dat sprake was van een onomkeerbare veroudering. Het dakterras scoorde een 6, hetgeen aanduidt: "technisch rijp voor sloop".

2.4

Partijen zijn het uiteindelijk eens geworden over een koopprijs van € 600.000,-- onder de voorwaarde dat Dennestaete alle gebreken zoals geconstateerd in het bouwkundig rapport zou laten herstellen. Dennestaete heeft daartoe aan [A] verzocht de punten uit VEH1 aan te pakken.

2.5

In de door partijen op 15/16 juli 2011 getekende koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

"artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 24 augustus 2011 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

( )

5.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.

artikel 6 Feitelijke levering overdracht aanspraken

(…)

6.4.

In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. (…)

Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens ter zake aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van koper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. (…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

10.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 60.000,-, zegge ZESTIG DUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.

10.3.

Indien wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)

artikel 19 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte pand meer dan 70 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas, de riolering en de...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT