Uitspraak Nº 200.151.525/01. Gerechtshof Den Haag, 2016-07-05

Datum uitspraak:2016/07/05
Uitgevende instantie::Gerechtshof Den Haag
 
GRATIS UITTREKSEL
GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.151.525/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : C/09/408351/HA ZA 11-2766

arrest van 5 juli 2016

inzake

1 [appellant],

hierna ook te noemen: [appellant],

wonende te Noordwijk,

2 STICHTING TOT BEVORDERING VAN PARTICULIER HUIZENBEZIT “HIPPOS”,

hierna ook te noemen: Hippos,

gevestigd te Hilversum,

3 STICHTING PLANTAGEHOEK,

hierna ook te noemen: Plantagehoek,

gevestigd te Hilversum,

appellanten,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN,

zetelend te Den Haag,

hierna te noemen: de Staat,

advocaat: mr. J. Bootsma te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 3 maart 2014 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) hebben [appellanten] tegen het bestreden vonnis 39 grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. De Staat heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven en de gewijzigde vordering bestreden. [appellanten] hebben vervolgens een akte genomen, waarin zij zich uitlaten over de door de Staat overgelegde producties en hun eis wijzigen. De Staat heeft hierop gereageerd door middel van een Akte, tevens uitlating wijziging eis, waarin hij onder meer bezwaar maakt tegen de gewijzigde eis. [appellanten] hebben daarna nog een Antwoordakte omtrent bezwaar wijziging van eis in het geding gebracht. Op 18 april 2016 hebben partijen de zaak voor dit hof doen bepleiten (tezamen met de zaak met zaaknummer 200.160.715/01 van Stichting Fair Huur, Hippos, Plantagehoek en Egelinck B.V. tegen de Staat, waarin het hof eveneens vandaag uitspraak doet) door hun hiervoor genoemde advocaten, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

1.1

Het gaat in deze zaak om de implicaties en de toelaatbaarheid van het in Nederland bestaande stelsel van regulering van de verhuur van woningen in de sociale sector. Woningen vallen binnen de sociale sector indien, kort gezegd, de kale aanvangshuur minder dan een jaarlijks aangepast bedrag (in 2016: € 710,68) bedraagt. Voor sociale huurwoningen zijn op basis van de Huurprijzenwet woonruimte de huurprijzen gereguleerd. Deze vorm van regulering komt er op neer dat de maximum huur die een verhuurder in rekening mag brengen gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van een puntenstelsel. De huurprijs bij aanvang mag elk jaar met een jaarlijks door de Staat vastgesteld maximum percentage worden verhoogd. Sociale huurwoningen worden in Nederland voornamelijk verhuurd door woningcorporaties en deels ook door particuliere (dat wil zeggen niet een woningcorporatie zijnde) verhuurders. [appellanten] zijn particuliere verhuurders. Woningcorporaties moeten minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2016) € 35.739.

1.2

Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet eisen dat een huurder van een sociale huurwoning over een huisvestingsvergunning beschikt. Of een huisvestingsvergunning wordt afgegeven kan afhankelijk worden gesteld van (onder meer) inkomenseisen of van de vraag of de huurder economische of maatschappelijke binding heeft met de desbetreffende gemeente.

1.3

Voor woningen in het algemeen geldt huurbescherming, hetgeen er op neerkomt dat de huurovereenkomst door de verhuurder slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd en niet dan na tussenkomst van de rechter.

1.4

[appellant] is sinds 12 december 1962 eigenaar van het pand [adres] te Amsterdam. [appellant] heeft dit pand in 1992 gesplitst in appartementen. In 1998 heeft [appellant] het benedenhuis verkocht. In het bovenhuis bevinden zich twee appartementen ([appartement 1] en [appartement 2]) die nog eigendom zijn van [appellant]. [appellant] heeft [appartement 1] verhuurd aan [huurder 1] (hierna: [huurder 1]). [appellant] is met [huurder 1] in een procedure verwikkeld geweest, nadat [appellant] de huur aan hem had opgezegd. Deze procedure is met het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014, NJ 2014, 426 (ECLI:NL:HR:2014:826) in het nadeel van [appellant] geëindigd. Het andere appartement is in gebruik gegeven aan studenten die daarin als anti-kraakwacht wonen en geen huur betalen.

1.5

Hippos is sinds 15 december 1975 juridisch eigenaar van de woningen [woning 1], [woning 2] en [woning 3] en [woning 4] te Amsterdam. [appellant] is economisch eigenaar van deze woningen. Hippos heeft [woning 1] verhuurd aan [huurder 2] en [woning 4] aan [huurder 3] (hierna: [huurder 3]). [woning 2] en [woning 3] had [appellant] verhuurd aan [huurder 4], maar aangezien deze laatste is overleden is de huurovereenkomst ontbonden en is de woning te koop gezet. Hippos is met [huurder 3] in een procedure verwikkeld geweest waarin Hippos ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderde. Deze procedure is met het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827 in het nadeel van Hippos geëindigd.

1.6

Plantagehoek is sinds 15 april 1976 juridisch eigenaar van het appartement [appartement 3]. [appellant] is economisch eigenaar van dit appartement. Plantagehoek heeft het appartement verhuurd aan [huurder 5]. Plantagehoek is met [huurder 5] in een procedure verwikkeld geweest nadat Plantagehoek te kennen had gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen.

1.7

In zijn arrest van 2 juli 2013 (nr. 27126/11) heeft het EHRM [appellant] en twee anderen in hun klacht, dat het Nederlandse sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: EP), niet-ontvankelijk verklaard omdat deze klacht kennelijk ongegrond is.

1.8

In het arrest van de Hoge Raad van 4 april 2014 tussen [appellant] en [huurder 1] heeft de Hoge Raad het cassatieberoep van [appellant] tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 april 2012 verworpen. Ook in die procedure stelde [appellant] zich op het standpunt dat het sociale huurstelsel in strijd is met art. 1 EP. Het hof had die stelling verworpen. De Hoge Raad oordeelde dat, gezien de uitspraak van het EHRM van 2 juli 2013, het hof bij de toepassing van art. 1 EP geen blijk had gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof, dat hetgeen [appellant] ter onderbouwing van zijn stellingen had aangevoerd, onvoldoende was om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd is.

Het geschil

1.9

[appellanten] vorderen, na eiswijziging bij memorie van grieven, samengevat, dat het hof voor recht verklaart dat de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van (a) de huurprijsbeheersing, (b) de huurbescherming, (c) de Huisvestingswet, (d) de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing alsmede de lokale heffingen en belastingen in strijd zijn met art. 1 EP, althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen ‘decent profit’ ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt. Daarnaast vorderen [appellanten] verklaringen voor recht dat verhuurders van woonruimte recht hebben op een redelijk rendement, dat de leges van € 450 die verhuurders verschuldigd worden indien zij een beroep doen op de Huurcommissie in strijd is met de artt. 6, 13 en 14 EVRM alsmede met de artt. 14 en 26 IVBPR. [appellanten] vorderen voorts verklaringen voor recht dat de Staat jegens hen aansprakelijk is voor de door hen met betrekking tot de door hen verhuurde woningen geleden schade en veroordeling van de Staat tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat. Ten slotte vorderen [appellanten] dat de Staat wordt veroordeeld in de integrale kosten van appellanten met betrekking tot het onderhavig proces, althans in de proceskosten.

1.10

De rechtbank heeft de (oorspronkelijke) vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij oordeelde kort gezegd dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)- en huurbeschermingswetgeving in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het in art. 1 EP neergelegde eigendomsrecht, mede gelet op het feit dat er binnen dat stelsel ook voor de verhuurder voldoende waarborgen zijn om zijn rechten veilig te stellen. Ten aanzien van de individuele situaties van [appellanten] overwoog de rechtbank deels dat de beoordeling daarvan thuishoort in individuele rechtszaken die [appellanten] hebben aangespannen of (hebben) kunnen aanspannen, en deels dat een onevenredige en buitensporige last niet is komen vast te staan, mede gelet op de waardeontwikkeling van de desbetreffende appartementen na de aankoop. De stelling van [appellanten], dat de Staat het verbod op discriminatie schendt omdat bij kwalitatief gelijkwaardige woningen zonder redelijke grond onderscheid wordt gemaakt tussen huurprijzen die gebaseerd zijn op oude huurcontracten (afgesloten vóór 1994) en huurprijzen gebaseerd op nieuwe huurcontracten, heeft de rechtbank eveneens verworpen. Volgens de rechtbank wordt dit onderscheid gerechtvaardigd door het belang van rechtszekerheid voor bestaande huurders.

1.11

[appellanten] hebben hun meer subsidiaire eis bij Akte uitlating producties tevens wijziging eis opnieuw aangepast. De Staat heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt. Aangezien deze eiswijziging voor het oordeel van het hof niet relevant is, zal het hof deze verder buiten beschouwing laten en hoeft het hof niet te beslissen op het bezwaar van de Staat.

De grieven

2.1

De kern van het betoog van [appellanten] houdt in dat het sociale huurstelsel, althans onderdelen daarvan, al dan niet in combinatie met andere regelingen...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT