Uitspraak Nº 200.152.523/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2016-11-08
| ECLI | ECLI:NL:GHARL:2016:8942 |
| Date | 08 Noviembre 2016 |
| Docket Number | 200.152.523/01 |
| Court | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland) |
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.152.523/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/140896/ HA ZA 13-137)
arrest van 8 november 2016
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [land] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. R.S. van der Spek, kantoorhoudend te Leeuwarden, die ook heeft gepleit,
tegen
[Vereniging] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [Vereniging],
advocaat: mr. W.E.M. Klostermann, kantoorhoudend te Zwolle, die ook heeft gepleit.
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van
19 maart 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de rechtbank).
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 juni 2014;
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord;
- de pleitnota’s.
Na afloop van het pleidooi heeft het hof op verzoek van partijen arrest bepaald op het pleitdossier.
[appellante] vordert in hoger beroep - kort weergegeven - vernietiging van het vonnis van de rechtbank en het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [Vereniging] in de kosten van het geding in beide instanties.
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.18) van haar vonnis de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook van de door de rechtbank vastgestelde feiten uitgaan, die - aangevuld met enkele andere feiten - op het volgende neerkomen.
In 2001 heeft [Vereniging] aan [appellante] in erfpacht uitgegeven een villa
met toebehoren, genaamd [naam] , te [plaats] .
In de tussen partijen ter zake van hun overeenkomst opgemaakte akte is in art. 17
neergelegd, dat de erfpachter verplicht was de opstallen te restaureren/renoveren. De waarde
van de opstallen was reeds getaxeerd bij het aangaan van de erfpacht (a-taxatie) en zou
direct na het gereedkomen van de restauratie/renovatie op kosten van [Vereniging]
opnieuw worden getaxeerd (b-taxatie). Door vergelijking van de beide taxaties zou de
toegevoegde waarde van de opstallen blijken. Deze waarde zou worden beschouwd als
investering gedaan door erfpachter, aldus artikel 17 lid 4, dat vervolgde dat bij
latere beëindiging van de erfpachtovereenkomst aan erfpachter voor deze investering een
vergoeding zou worden betaald door [Vereniging] , welke vergoeding zou worden berekend aan de hand van een nader omschreven formule. Die formule noemde als grootheden, naast de waarde van de opstallen bij het aangaan van de erfpacht (de al genoemde a-taxatie), de getaxeerde waarde van de opstallen na de investering door erfpachter door de restauratie/renovatie (de reeds genoemde b-taxatie) en de getaxeerde waarde van de opstallen bij beëindiging van de erfpachtovereenkomst (de c-taxatie).
In artikel 19 lid 2 van de akte is een arbitrageclausule opgenomen, die onder meer bepaalt:
“Alle geschillen welke tussen partijen en naar aanleiding van dit erfpachtcontract (...) zullen ontstaan (…) zullen in hoogste instantie worden beslecht door drie arbiters, die in onderling overleg zullen worden benoemd, tenzij één van de partijen benoeming van deze arbiters door de president van de arrondissementsrechtbank mocht prefereren, in welk geval de meest gerede partij deze benoeming aan de president van genoemde rechtbank kan verzoeken. De arbiters zullen recht doen als goede mannen naar billijkheid en de procesorde vaststellen”.
Na het gereedkomen van de restauratie/renovatie is er tussen partijen een dispuut
gerezen over de uitkomst van de hiervoor als b-taxatie aangeduide waardebepaling. [appellante] heeft zich beroepen op een taxatierapport van [taxatiebedrijf] van 7 augustus 2011 waarin de waarde van de opstallen per 8 november 2005 is bepaald op een bedrag van
€ 1.739.848,-. [Vereniging] heeft de uitkomst van deze taxatie, en van de gehanteerde peildatum, bestreden en heeft in dat verband een beroep gedaan op een taxatierapport van [makelaardij 1] van 17 juli 2016, waarin de aarde van de opstallen “per datum gereedkomen restauratie, te weten 2003” is bepaald op € 1.200.000,-.
Op 11 oktober 2011 heeft [appellante] de erfpacht opgezegd tegen 11 oktober 2012,
welke opzegging door [Vereniging] is aanvaard.
Op 8 juni 2012 heeft [appellante] de rechtbank Groningen verzocht drie arbiters te
benoemen ter beslechting van het tussen partijen gerezen geschil omtrent de hoogte van de
beëindigingsvergoeding. Bij beschikking van 26 juli 2012 heeft de voorzieningenrechter
mr. G.R. van Baak-Klijnsma, mr. J.P. Evenhuis en B. Fehse tot arbiter benoemd, waarbij mr. Van Baak-Klijnsma als voorzitter zou fungeren.
[appellante] heeft een memorie van eis genomen, waarin zij - samengevat - heeft gevorderd de veroordeling van [Vereniging] om aan haar te betalen als beëindigingsvergoeding € 1.354.945,- en als vergoeding voor additionele investeringen
€ 303.226,80 een en ander te vermeerderen met de kosten van de arbitrageprocedure.
In haar memorie van antwoord heeft [Vereniging] geconcludeerd tot afwijzing van deze vorderingen. [Vereniging] heeft een reconventionele vordering ingesteld, inhoudende (kort weergegeven):
1. aanwijzing van een taxateur die de b-taxatie en de c-taxatie als bedoeld in art. 17 lid
4 van de erfpachtakte bindend uitvoert, met nadere instructies aan de taxateur,
2. een verklaring voor recht ter zake van een te hanteren prijsindexcijfer.
3. veroordeling van [appellante] om achterstallige canonbedragen te voldoen.
4. een bevel aan [appellante] om het erfpachtgoed te ontruimen, onder het uitspreken van
nadere clausules,
5. een verbod voor [appellante] om ‘additionele investeringen’ weg te nemen, onder het
uitspreken van nadere clausules en
6. veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
Op 27 september 2012 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op enig moment tijdens deze behandeling hebben de arbiters aan partijen hun voorlopig oordeel kenbaar gemaakt, onder andere wat betreft de onvermijdelijkheid van taxatie door een deskundige en de door deze te hanteren peildatum van 1 januari 2003 (in plaats van de door [appellante] voorgestane datum 8 november 2005) wat betreft de b-taxatie. De zitting is daarop geschorst en partijen hebben zich beraden.
Op 28 september 2012 schreef de secretaris van de arbitragecommissie mr.
[X] in een e-mailbericht aan partijen:
“Op basis van de tijdens de behandeling door de arbitragecommissie gegeven beoordeling en beslissing hebben partijen ermee ingestemd dat een door de commissie te benoemen makelaar een voor beide partijen bindende taxatie zal uitbrengen. De commissie heeft makelaardij [makelaardij 2] uit [vestigingsplaats] bereid gevonden om de beide taxaties (de b-taxatie met als peildatum 1 januari 2003 en de c-taxatie met als peildatum 1 oktober 2012) uit te voeren. De makelaar zal bij de taxaties rekening houden met de door [appellante] gedane investeringen (...). Zoals tijdens de behandeling is besproken en door partijen akkoord is verklaard gaat de commissie ervan uit dat op basis van de uit te brengen taxaties partijen binnen drie dagen na ontvangst van de taxaties over en weer financieel met elkaar zullen afrekenen “.
De door de arbiters benoemde deskundigen [A] en [B] (verbonden
aan makelaardij [makelaardij 2] ) hebben op 2 oktober 2012 met partijen de te taxeren
opstallen bezichtigd.
Op 4 oktober 2012 berichtte mr. [X] aan de advocaten van partijen:
“Vandaag heb ik het bericht ontvangen dat het taxatierapport van Villa [naam] gereed
is. Ik heb de makelaar verzocht u beide een exemplaar van dit rapport te doen toekomen. De
arbitragecommissie gaat ervan uit dat u aan de hand van deze bindende taxatie tot een
afwikkeling van de erfpachtkwestie zult komen en wacht uw nadere berichtgeving ter zake af.”
Op 5 oktober 2012 heeft makelaar [A] partijen een rapport d.d. 2 oktober 2012 gestuurd. In de inleiding van het rapport is onder meer vermeld:
“De taxatie-opdracht is op 28 september 2012 verstrekt en bevestigd door mevrouw mr. [X] , secretaris van de Arbitragecommissie.”
Onder het kopje “doel taxatie” is vermeld:
“Het taxatierapport wordt aangewend in een arbitragezaak tussen erfpachter en de uitgever van erfpacht en dient als doel verkrijging van inzicht in de waarden op verschillende momenten in de tijd en verschillende staat van onderhoud van het opstal.”
In het rapport wordt de taxatiewaarde van de opstal per 1 januari 2003 in gerenoveerde staat bepaald op € 850.000,- en per 1 oktober 2012 op € 1.000.000,-.
In een brief van 9 oktober 2012 schreef de advocaat van [appellante] aan mr. [X] onder meer:
"Op 27 september 2012 vond de mondelinge behandeling plaats van de Arbitragecommissie.
Tijdens de behandeling is aangegeven dat er een deskundige zal worden aangewezen door
de Arbitragecommissie, die een voor beide partijen bindende taxatie zal uitbrengen. (...) Op
5 oktober 2012 om 17.07 uur stuurde de heer [A] per e-mail het taxatierapport
aan mr. Klosterman en ondergetekende. (...) Ik heb het rapport en de totstandkoming ervan
besproken met cliënte. De conclusie is dat het rapport en de totstandkoming...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT