Uitspraak Nº 200.165.455/01. Gerechtshof Amsterdam, 2016-01-05
| ECLI | ECLI:NL:GHAMS:2016:23 |
| Date | 05 Enero 2016 |
| Docket Number | 200.165.455/01 |
| Court | Gerechtshof Amsterdam (Nederland) |
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.165.455/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/210234/ HA ZA 14-24
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 januari 2016
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE BERG I B.V.,
gevestigd te Ede,
appellante,
advocaat: mr. A.C. Kool te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [Z] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna De Berg en [geïntimeerde] genoemd.
De Berg is bij dagvaarding van 18 februari 2015, met een productie, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 26 november 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en De Berg als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- akte overlegging producties zijdens De Berg;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 november 2015 doen bepleiten, De Berg door mr. Kool voornoemd en [geïntimeerde] door mr. P.J. van der Putt, advocaat te Haarlem , ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. De Berg heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De Berg heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en, in het geval het hof oordeelt dat [geïntimeerde] niet het recht heeft om vensters te hebben die uitzien op het perceel van De Berg aan de [a-straat] [nr.1] te [Z] , [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen dertig dagen na betekening van het te wijzen arrest, de vensters die in strijd met het burenrecht uitzien op het perceel van De Berg, te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 1.000,= per dag of gedeelte van een dag, tot een door het hof te bepalen maximum, De Berg zal machtigen om, bij gebreke van verwijdering van de vensters binnen dertig dagen na betekening van het te wijzen arrest, de verwijdering zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en [geïntimeerde] zal veroordelen om de kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de machtiging op vertoon van een door de deurwaarder te verstrekken kostenopgave aan De Berg te voldoen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de voorwaardelijke vordering van De Berg, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Met grief 1 betoogt De Berg dat de vaststelling onder 2.1 dat de drie zijramen in het appartement van [geïntimeerde] uitzien op het ernaast gelegen perceel [a-straat] [nr.1] , nuancering behoeft. Met hetgeen De Berg in dit verband heeft aangevoerd zal het hof bij de beoordeling rekening houden. De vaststelling zelf is echter juist. Grief 2, die een uitbreiding van de feitenvaststelling bepleit, berust op een verkeerde lezing van het vonnis. Met grief 5, die de vaststelling onder 2.7 van het bestreden vonnis betreft, bestrijdt De Berg dat haar alternatieve bouwplan betrekking had op een “extra” opbouw. Hoewel de rechtbank vermoedelijk niet heeft bedoeld vast te stellen dat het plan inhield dat meer dan een opbouw zou worden gerealiseerd, zal het hof deze vaststelling aanpassen. Grief 6 is gericht tegen de vaststelling onder 2.9 van het bestreden vonnis dat het alternatieve bouwplan voorzag in het optrekken van een blinde muur tot een hoogte van zeven meter. De Berg benadrukt dat de muur al aanwezig was en door haar slechts is verhoogd met 3,5 meter. Het hof zal ook de formulering van deze vaststelling aanpassen.
Voor het overige zijn de door de rechtbank vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
a. [geïntimeerde] is sinds 2 november 2004 eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot het appartement op de eerste verdieping aan de [a-straat] [nr.2] te [Z] (hierna: het appartement) dat deel uitmaakt van het complex [a-straat] [nr.5] tot en met [nr.1] . Het betreft een hoekappartement dat vanuit drie kamers aan de zijkant uitziet op het ernaast gelegen perceel [a-straat] [nr.1] .
b. In de akte van levering van 2 november 2004 waarin het appartement aan [geïntimeerde]
is geleverd, is de volgende bepaling opgenomen:
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere
verplichtingen betreffende het verkochte wordt verwezen naar een akte houdende vestiging
erfdienstbaarheid op negentien februari negentienhonderd vierenvijftig verleden voor
M.W. Treurniet, destijds notaris te Haarlem, ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers op twintig februari daarna in deel 2106 nummer 1, waarin onder meer staat vermeld:
‘De comparanten verklaren:
Comparant [X] is eigenaar van de percelen [Z] sectie [sectie] nummers [a] , [g] , [f] , [e] en [d] en de Heer [Y] , voornoemd, is eigenaar van de percelen [Z] sectie [sectie] nummers [c] en [b] .
Gemeld perceel nummer [a] dat niet bebouwd is, en de onbebouwde gedeelten der overige percelen zijn sinds onheugelijke tijden - in elk geval naar partijen aannemen, sedert het jaar
negentienhonderd voor een ieder onbeperkt en niet ter bede, onafgebroken toegankelijk geweest, en als straat gebruikt;
Deze weg is derhalve - wat gemelde percelen betreft openbaar volgens de Wegenwet van eenendertig juli negentienhonderd dertig S 342 Staatsblad.
Voorts stellen partijen bij deze vast, dat wederzijds door de Heren [X] voornoemd en [Y] voornoemd, afstand is gedaan van het bepaalde in de artikelen 695 van het Burgerlijk Wetboek en volgende, wat betreft het hebben van rechtstreekse uitzichten en wat betreft het hebben van vensters uitziende op het erf van den ander, hetwelk bovendien zal gelden ten opzichte van nog te maken deuren en vensters.
Partijen verklaren voor zover nodig, ter bevestiging van het bovenstaande bij deze akte te vestigen de navolgende erfdienstbaarheden, tot gebruik en ten nutte van de percelen van de Heer [Y] en ten laste van de percelen van de Heer [X] en omgekeerd:
tot gebruik en ten nutte van de percelen van de Heer [X] en ten laste van de percelen van de Heer [Y] :
1. van weg, naar en van de [a-straat] , welk recht zal gelden voor alle voertuigen en voor elk
vervoer voor zover de straatbreedte zulks toelaat;
2. het hebben van nu of later aan te brengen deuren en vensters in strijd met het buren recht,
beide erfdienstbaarheden onder de bepaling, dat de eigenaren van de lijdende erven zich nimmer tegen de uitoefening der erfdienstbaarheden zullen kunnen verzetten, op grond van verzwaring van erfdienstbaarheden.”
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.
c. De Berg is eigenaar van het perceel [a-straat] [nr.1] te [Z] en tevens van het
appartement op de begane grond aan de [a-straat] [nr.3] te [Z] dat deel uitmaakt van het complex [a-straat] [nr.4] tot en met [nr.2] .
d. In oktober 2011 heeft De Berg bij het college van Burgemeester en Wethouders
van de gemeente [Z] (hierna: de Gemeente) een aanvraag ingediend voor een
omgevingsvergunning voor de verbouwing van het gebouw aan de [a-straat] [nr.1] te
[Z] . De aanvraag ziet op het realiseren van woonunits met algemene ruimten voor het verlenen van zorg aan cliënten van de [instelling] (hierna: het RIBW). 26 woonunits zouden worden gerealiseerd in het gebouw dat is gelegen achter het entreegebouw van [a-straat] [nr.1] . Drie units waren gepland op de begane grond van [a-straat] [nr.3] . Bij dit bouwplan van oktober 2011 zou het entreegebouw van [a-straat] [nr.1] geen relevante wijziging ondergaan.
e. In juli 2012 is onder meer met betrekking tot de [a-straat] te [Z] het
bestemmingsplan […] vastgesteld. Op de bijbehorende plankaart is
bebouwing tot 14 meter hoogte toegestaan. Artikel 7.2.1. onder b, verplicht om tot de
voorgevelrooilijn te bouwen. In de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen dat er op de hoek [a-straat] en Volhardingsstraat een ontwikkeling is voor een RIBW-vestiging en appartementen. Voorts vermeldt de toelichting onder meer dat ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen er rekening mee dient te worden gehouden dat bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake is van een onevenredige afname van de bezonning en de privacy. Tegen dit bestemmingsplan heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt.
f. De leden van de Vereniging van Eigenaars met betrekking tot de appartementen gelegen in het complex [a-straat] [nr.4] tot en met [nr.2] (hierna: de VvE), onder wie [geïntimeerde] , hebben bezwaar gemaakt tegen het gebruik door het RIBW van de drie units op de begane grond van [a-straat] [nr.3] . Tijdens de ledenvergadering van 21 augustus 2012 heeft de VvE besloten De Berg te verbieden het appartement te laten gebruiken door het RIBW. De Berg heeft bij verzoekschrift van 19 september 2012 de kantonrechter te Haarlem verzocht dit besluit te vernietigen.
g. De Berg is op zoek gegaan naar een alternatief voor de drie...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT