Uitspraak Nº 200.179.323/01. Gerechtshof Den Haag, 2017-03-28

• ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2017:708
• Docket Number: 200.179.323/01
• Date: 28 Marzo 2017
• Court: Gerechtshof Den Haag (Nederland)

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.179.323/01

Zaaknummer rechtbank : 3066027 CV EXPL 14-4113

arrest van 28 maart 2017

inzake

DGRP Oudeland B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: DGRP,

advocaat: mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam,

tegen

1. de vennootschap onder firma Chinees Indisch Restaurant Harbour City,

gevestigd te Zwijndrecht,

2. [naam] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [naam] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Harbour City c.s. (in mannelijk enkelvoud), en ieder afzonderlijk respectievelijk Harbour City, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ,

advocaat: mr. D.Y. Li te Groningen.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan 17 november 2015 verwijst het hof naar het tussenarrest van die datum, waarin een comparitie van partijen is gelast. Die comparitie van partijen heeft geen doorgang gevonden. Harbour City c.s. heeft vervolgens de acht grieven in het principaal appel bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens houdende incidenteel appel, met producties bestreden en zelf één grief tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Bij akte aanvulling heeft Harbour City c.s. zijn verweer aangevuld. DGRP heeft op de grief in het incidenteel appel gereageerd bij memorie van antwoord in het incidenteel appel, tevens wijziging (grondslag van de) eis, met producties. Harbour City c.s. heeft vervolgens een akte genomen. Tot slot is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

a. CBRE Global Investors (NL) B.V. (hierna: CBRE) heeft een “huurovereenkomst winkelruimte” (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met Harbour City c.s. ten aanzien van de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te Zwijndrecht (hierna: het gehuurde of de bedrijfsruimte), ingaande op 1 augustus 2013. De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar. De huurprijs per maand bedroeg ten tijde van de memorie van grieven € 3.403,35 inclusief btw en diende uiterlijk op de eerste dag van de kalendermaand te zijn voldaan. Onder het kopje “ondergetekenden” is na de vermelding van CBRE opgenomen: “te dezen handelend als lasthebster namens eigenaresse.”

Artikel 9.20 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “De vigerende huurovereenkomst d.d. 1 november 2000 (…) zal door ondertekening van deze nieuwe huurovereenkomst en nadat huurder aan al zijn verplichtingen uit de nieuwe alsmede de oude huurovereenkomst heeft voldaan, per huuringangsdatum van deze huurovereenkomst worden ontbonden.”

Artikel 9.5 luidt, voor zover van belang, als volgt:

“9.5.1. In afwijking van artikel 9.7 algemene bepalingen zal huurder het in het gehuurde door hem uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder zijn vastgesteld binnen de door het bevoegde gezag voorgeschreven openingstijden. (…)

9.5.2. Indien huurder het gestelde onder artikel 9.5.1. hiervoor niet nakomt, behoudens met uitdrukkelijke toestemming van verhuurder, is hij zonder nadere ingebrekestelling een boete verschuldigd aan verhuurder van € 500,00 per dag dat de niet nakoming voortduurt. (…)”

In de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Hierin staat onder meer:

“(...)

Casco

1. Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:

(…)

-riolering en andere afvoerleidingen;

tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht.

(…)

Gebruik

6.1

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken (…).

(…)

Aansprakelijkheid

(…)

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.

(…)

Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen (..)

14.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 14.3 weergegeven (…) werkzaamheden aan het gehuurde.

(…)

14.3

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:

(…)

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van (…) rioleringen, afvoeren, goten (…). Wat betreft de tot het gehuurde behorende rioleringen, goten en afvoeren geldt onverminderd het in 14.4 sub. k gestelde, met dien verstande het onderhoud, het herstel alsmede de vernieuwing van de rioleringen, de goten en de afvoeren voor rekening van huurder komen, indien huurder het in 14.4 sub. k gestelde niet nakomt. (...)

14.4

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 14.1 zijn voor rekening van huurder:

(…)

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde (..).

(…)

Betalingen

26.1

De betaling van de huurprijs (…) zal uiterlijk op de vervaldata (…) - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)”

[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn de vennoten van Harbour City en exploiteerden een Chinees restaurant in de bedrijfsruimte. Zij huurden de bedrijfsruimte ook reeds voor 1 augustus 2013, doch ingevolge een andere huurovereenkomst.

Harbour City c.s. heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (1 augustus 2013) geen huur betaald.

Op 2 oktober 2013 heeft CBRE een klacht ontvangen van de naast het gehuurde gelegen apotheek over stankoverlast (rioollucht). Bij brief van 8 oktober 2013 is namens CBRE aan Harbour City c.s. bericht:

“In verband met stankklachten is onze loodgieter ter plaatse geweest. Hij heeft geconstateerd dat de riolering sterk gebogen is doordat te hete vloeistof, vet, door het riool wordt gespoeld. De binnenriolering ligt hierdoor op tegenschot met als gevolg verstoppingen. Ook is een breuk in het riool geconstateerd welke is ontstaan door ondeugdelijk ontstoppen. Op bijgaande foto’s is duidelijk waarneembaar dat zowel de riolering als de vetvangput volzit met vet.

Hoewel het onderhoud van de binnenriolering voor rekening en verantwoording van de huurder valt hebben wij om de stankoverlast voor de overige huurders te beperken de breuk in het riool laten herstellen.

Wij verzoeken u vriendelijk doch dringend de vetvangput en riolering te laten leegzuigen. (..)”

Harbour City c.s. heeft de exploitatie van het restaurant op 15 juli 2014 gestaakt.

i. Op 28 november 2014 is DGRP eigenaar geworden van de bedrijfsruimte. In een Sale and Purchase Agreement (hierna: het Agreement) tussen onder meer CBRE Dutch Retail Fund I B.V. en DGRP is onder meer opgenomen:

“7.8 The Rent Arrears have been specified by the Vendor in Annex 11. At the

Transfer Date the Rent Arrears will be assigned to the Purchaser through the

Deed of Transfer of Title against payment of the Purchase Price Rent Arrears

as set forth in article 3.3. (…).”

In bedoelde Annex 11 staat Harbour City genoemd met een bedrag van € 53.620,-.

In een brief van 28 november 2014 van MVGM winkelmanagement aan Harbour City c.s. is melding gemaakt van de eigendomsoverdracht.

In een rapportage van Fixs Vastgoedonderhoud van 14 april 2015, opgesteld in opdracht van Harbour City c.s., is onder meer opgenomen:

“(…)

 Bijna alle afvoerpijpen zijn slecht gebeugeld of niet gebeugeld, hier door hangen ze door. (…)

 Zoals op de foto 1 is te zien moet het afvoerwater van de onderste afvoerpijp naar de bovenste zijn water afvoeren. (tegen schot).

 Er bevind zich een afvoerpijp die aan de binnenzijde van het pand is afgezaagd en openstaat. Deze pijp loopt naar de voorzijde van het pand en er is niet te zien of hij nog is aangesloten. (zie foto 5)

 Op veel locaties zijn er lekkage sporen te zien.

(…).”

In een tussen partijen in kort geding gewezen arrest van dit hof van 1 maart 2016 is Harbour City c.s. gelast het gehuurde te ontruimen. Op 22 maart 2016 heeft hij aan die veroordeling voldaan.

3. DGRP, althans CBRE, die ten tijde van de inleidende dagvaarding nog verhuurder was van de bedrijfsruimte, vorderde in eerste aanleg, na wijziging van eis (samengevat weergegeven) de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Harbour City c.s. tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Voorts vorderde zij veroordeling van Harbour City c.s. tot betaling van €...