Uitspraak Nº 200.190.432/01. Gerechtshof Amsterdam, 2017-04-11
| ECLI | ECLI:NL:GHAMS:2017:1276 |
| Docket Number | 200.190.432/01 |
| Date | 11 Abril 2017 |
| Court | Gerechtshof Amsterdam (Nederland) |
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.190.432/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3955850 CV EXPL 15-6404
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 april 2017
(bij vervroeging)
inzake
OOSTEINDE MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. P.J. Sandberg te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Amsterdam.
Partijen worden hierna Oosteinde en [geïntimeerde] genoemd.
Oosteinde is bij dagvaarding van 15 april 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 25 februari 2015, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer C/13/574448 / HA ZA 14-1007 in een incident gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en Oosteinde als verweerster, alsmede van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 27 maart 2015 en 15 januari 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Oosteinde als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Oosteinde heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en in conventie [geïntimeerde] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – zal veroordelen tot medewerking aan de levering van de onroerende zaak [adres] aan Oosteinde alsmede zal bepalen dat dit arrest de medewerking van [geïntimeerde] aan genoemde levering kan vervangen, met beslissing over de proceskosten, in reconventie de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, en in conventie en reconventie [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling aan Oosteinde van de door haar krachtens het eindvonnis in eerste aanleg aan [geïntimeerde] voldane proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep van 25 februari 2015 onder 2.1 tot en met 2.8 alsmede in het vonnis waarvan beroep van 15 januari 2016 onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Bij schriftelijke ‘huurovereenkomst bedrijfsruimte’ van 25 augustus 2009 (verder: de huurovereenkomst) heeft [geïntimeerde] aan [A] en [B] met ingang van 1 september 2009 verhuurd de bedrijfsruimte met bedrijfswoning aan de [adres] (verder: het pand) ten behoeve van de uitoefening van een horeca-onderneming. Ingevolge artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst dient de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan.
(ii) Artikel 14 (met als opschrift ‘KOOPOPTIE’) van de huurovereenkomst bevat in lid 1 ten aanzien van “huurder [A] en/of door hem nader te noemen meester” gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een koopoptie van het pand tegen een vastgestelde prijs van € 600.000,= k.k. Lid 3 van deze bepaling (verder: het vervalbeding) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Indien, om ongeacht welke reden ook, een achterstand in de betaling van de huurpenningen ontstaat van 2 maanden of meer is de in lid 1 van dit artikel vermelde koopoptie vervallen (zie ook art. 9 lid 1). (…)”
Laatstgenoemde bepaling bevat de bevoegdheid van [geïntimeerde] om bij niet stipte voldoening van de huurprijs of andere niet nakoming ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. In artikel 9 lid 2 is bepaald:
“De verschijndagen van de huurbetaling zijn fatale termijnen. (…)”
(iii) Bij schriftelijke driepartijenovereenkomst van 1 februari 2010 (verder; de driepartijenovereenkomst) is Oosteinde door [geïntimeerde] geaccepteerd als door [A] nader genoemde meester
“waarmee deze [Oosteinde, hof] is toegetreden tot bedoelde overeenkomst [de huurovereenkomst, hof] voorzover het de koopoptie betreft”,
onder toevoeging van het volgende:
“Verhuurder erkent het belang van Oosteinde van continuïteit in de betaling van de huren en gaat er dan ook mee akkoord dat Oosteinde deze maandelijkse huur namens de huurders tijdig, voor het begin van elke maand, zal overmaken op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van [geïntimeerde] .
Verhuurder zal dan ook van alle mededelingen die hij doet aan de huurders een kopie sturen naar Oosteinde op bovengemeld adres, waarmee Oosteinde tijdig geïnformeerd is of in ieder geval kan zijn omtrent de stand van zaken.”
(iv) Nadat [A] in 2011 de huurovereenkomst als enige huurder had voortgezet, is bij akte van indeplaatsstelling van 23 juni 2011 (verder: de akte van indeplaatsstelling) Oosteinde met instemming van [geïntimeerde] met ingang van 1 juli 2011 in de plaats van [A] als huurder getreden. In de considerans staat onder meer vermeld:
“dat blijkens overeenkomst d.d. 25 september 2009, hierna te noemen: ‘de huurovereenkomst’, de verhuurder [ [geïntimeerde] , hof] aan huurder [ [A] , hof] heeft verhuurd…de bedrijfsruimte en de daaraan verbonden bedrijfswoning [adres] ….; een en ander conform bijgevoegde huurovereenkomst.”
Daaraan was oorspronkelijk toegevoegd (direct na het woord ‘huurovereenkomst’):
“met uitzondering van artikel 14”,
doch deze woorden zijn, met parafering door alle partijen, doorgehaald. De laatste bepaling van de akte luidt:
“Artikel 5
De reeds betaalde waarborgsom betaald door ondergetekende sub 3 [Oosteinde, hof] zal overgaan.”
Sindsdien verhuurt Oosteinde het pand onder, met instemming van [geïntimeerde] , aan de feitelijke exploitanten van de daarin gevestigde horecagelegenheid.
( v) [geïntimeerde] heeft bij e-mailbericht van 15 mei 2012 aan [C] , (middellijk) directeur van Oosteinde (verder: [C] ), het volgende geschreven:
“(…) Ik maak mij een beetje zorgen over het verloop van de huurbetalingen, welke uiteindelijk dan plaatsvindt met steeds langere tussenpozen, nog afgezien van het feit, dat voor de maand april recent € 1.000,-- te weinig is betaald. Daar de huur uiterlijk iedere 1e van de maand vooruit dient te worden betaald, is de koopoptie formeel per 2 mei komen te vervallen (2 maanden achterstand). (…) Daarnaast is het zo, dat u mij een aantal malen heeft toegezegd het restant van de overnamesom te voldoen (nog € 3.500,--). Totaal is er nu te betalen rest huur april € 1.000,--, huur mei € 4.554,-- en de € 3.500,-- = totaal € 9.054,--. Gaarne Uw reactie.”
(vi) Op 20 mei 2012 heeft [C] hierop het volgende geantwoord:
“De € 1.000,00 is inmiddels op uw rekening gestort. Ik kan de betalingen niet opzoeken (…) Ik wil uiteraartd op geen enkele wijze de koopoptie in gevaar brengen. Zal zelf ook weer monitoren dat de betalingen goed verlopen.”
(vii) Bij e-mailbericht van 3 april 2013 heeft [geïntimeerde] aan [C] het volgende geschreven:
“De huur voor de maand maart, te voldoen op uiterlijk 1 maart, is zojuist op mijn rekening bijgeschreven. E.e.a. betekent, dat ingevolge art. 14 lid 3 van de huurovereenkomst, de koopoptie per 2 april is komen te vervallen. U zult kunnen begrijpen, dat ik het uitermate vervelend vind, achter de huur aan te moeten gaan. Al tijden wordt de huur aan...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT