Uitspraak Nº 200.199.761/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2019-08-13

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:6532
• Docket Number: 200.199.761/01
• Date: 13 Agosto 2019
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.199.761/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4598825)

arrest van 13 augustus 2019

in de zaak van

[appellant] h.o.d.n. [appellant] Auto’s,

wonende te [A] ,

appellant in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. H.L. Thiescheffer, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep en appellant in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. H. den Besten, kantoorhoudend te Almere.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 april 2018 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Ingevolge het vermelde tussenarrest is een enkelvoudige comparitie van partijen bepaald op 11 september 2018. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen er mee ingestemd dat de comparitie van partijen ten overstaan van alleen de raadsheer-commissaris zou plaatsvinden. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is gezonden en aan het procesdossier is toegevoegd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.2

De vordering van [appellant] luidt, samengevat, het vonnis van de rechtbank

Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna de kantonrechter) van

28 juni 2016 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vorderingen van [appellant] in conventie alsnog toe te wijzen en de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

1.3

In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] gevorderd het vonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en voor het overige het vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2016 te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties, het incidenteel appel daaronder begrepen.

2 De feiten

2.1

De kantonrechter heeft onder randnummers 3.1 t/m 3.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld, waartegen geen grieven zijn gericht of overigens van bezwaren is gebleken. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.

2.2

[appellant] drijft een onderneming in de vorm van een eenmanszaak onder de naam “ [appellant] Auto’s” met als kernactiviteit autohandel en reparaties/onderhoud van auto’s. Aanvankelijk exploiteerde [appellant] zijn onderneming in het pand aan de [a-straat 1] in [C] (hierna: het bedrijfspand).

2.3

Nadat [appellant] zijn bedrijf had verplaatst naar [A] heeft hij het bedrijfspand te koop aangeboden. [geïntimeerde] was een van de gegadigden. Tot een (onvoorwaardelijke) verkoop van het bedrijfspand is het niet gekomen.

2.4

Vervolgens heeft [appellant] met ingang van 1 augustus 2009 het bedrijfspand aan [geïntimeerde] verhuurd voor de periode van drie jaar, ingaande 1 augustus 2009 en eindigend op 31 juli 2012. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde] na ommekomst van die drie jaar de mogelijkheid heeft het bedrijfspand te kopen voor € 300.000,-. Als [geïntimeerde] van die mogelijkheid geen gebruik maakt, wordt de huurovereenkomst met twee jaar verlengd tot 31 juli 2014 en daarna verlengd voor steeds een jaar. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de contractuele bestemming “werkplaats” is met terrein “ten behoeve van reparaties van auto’s, caravans en aanhangwagens, alsmede de handel in nieuwe en gebruikte auto’s.” In artikel 1.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst geen proces-verbaal opgemaakt.

De door [geïntimeerde] te betalen waarborgsom is in artikel 6 van de huurovereenkomst bepaald op € 7.500,-, welk bedrag door [geïntimeerde] is voldaan.

2.5

In artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ROZ model versie 2003 – hierna: de algemene huurvoorwaarden – van toepassing verklaard.

In de algemene huurvoorwaarden is onder meer opgenomen:

“ Staat

2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. (...) Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

(...)

Einde huurovereenkomst of gebruik

(...)

10.1.2

Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst (...) opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

(...)

10.5

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst (...) dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgesteld. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen (...).

10.6

Indien huurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is verhuurder bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. Verhuurder zal huurder onverwijld een exemplaar van dit rapport ter hand stellen.

10.7 (...)

Indien de huurder (...) nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.

10.8

Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding van bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”

2.6

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2015.

2.7

Op of omstreeks 1 juni 2015 hebben [appellant] en [geïntimeerde] het bedrijfspand geïnspecteerd. [appellant] heeft naar aanleiding van deze inspectie [geïntimeerde] in een op

16 juni 2015 gedateerde brief het volgende meegedeeld:

“Geachte heer,

Naar aanleiding van de gezamenlijke opname op 1 juni 2015 het volgende. Ik heb de volgende gebreken geconstateerd althans aanpassingen en/of zaken dienen te worden hersteld:

1. twee gevelborden verwijderen, schroefgaten in de gevelborden herstellen en kleurverschil herstellen.

2. camera’s weghalen en schroefgaten herstellen.

3. dieselkachel op zolder weghalen, dakbeplating in de oude staat terugbrengen.

4. beschadigde beplating vervangen zonder kleurverschil.

5. 4x thermopaneraam in de roldeur zijn lek, deze moeten vervangen worden.

6. 2x loopdeur naar wc en naar opslag, deze zijn aan onderkant opgezet en moeten vervangen worden.

7. hekwerk van houten palen met draad erover en ketting bij oprit weer aanbrengen.

8. bestrating schoonmaken en onkruid verwijderen.

9. vloer schoon opleveren.

10. uitlaatgasafzuiging verwijderen en gevel herstellen in oude staat.

(...)

Ik wil graag met u een eindinspectie houden op woensdag 1 juli 2015 om 13.00 uur.”

2.8

Op 1 juli 2015 heeft geen gezamenlijke inspectie plaatsgehad. [geïntimeerde] heeft [appellant] bij brief van 8 juli 2015 voorgesteld een vervolg inspectie te houden. Een gezamenlijke (eind)inspectie heeft niet plaatsgevonden. Een proces-verbaal van oplevering bij het einde van de huurovereenkomst is niet opgemaakt. [geïntimeerde] heeft op 31 juli 2015 de sleutels van het bedrijfspand aan [appellant] overhandigd. [appellant] heeft in de brief van 19 augustus 2015 bij [geïntimeerde] aangedrongen op een nadere inspectie.

2.9

[appellant] heeft het bedrijfspand met ingang van 1 oktober 2015 aan een derde verhuurd tegen een lagere huurprijs dan met [geïntimeerde] was overeengekomen.

2.10

[appellant] heeft na het einde van de huurovereenkomst op 1 augustus 2015 aan het bedrijfspand geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar een tweetal offertes laten uitbrengen. Bijkon Staal- en Systeembouw (hierna: Bijkon) heeft voor het herstel van de schade in verband met het weghalen van 8 camera’s, kachelpijp dak, reclame op gevel, pijp door muur en diverse beschadigingen per e-mail van 31 augustus 2015 een offerte uitgebracht van € 25.000,- excl. btw. Visser Klussenbedrijf heeft voor schoonmaakwerkzaamheden in de loods en buitenterrein, herstel aan...