Uitspraak Nº 200.208.502. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2019-05-28

Datum uitspraak:28 mei 2019
Uitgevende instantie::Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
 
GRATIS UITTREKSEL
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.208.502

(zaaknummer rechtbank Gelderland C/05/296700)

arrest van 28 mei 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente De Bilt,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. J.G.M. Roels,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Torenstad Verzilverd Wonen B.V.,

gevestigd te Zutphen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Torenstad,

advocaat: mr. N.C. Beun,

en

de stichting

Stichting Woonbedrijf Ieder1,

gevestigd te Deventer,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Ieder1,

advocaat: mr. J. Becker.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 oktober 2018 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen op 22 januari 2019. Ter comparitie heeft het hof arrest bepaald.

2 De vaststaande feiten
2.1

[appellant] is econoom. Hij heeft in de jaren ’90 van de vorige eeuw een concept uitgewerkt dat woningeigenaren met een gering inkomen in staat stelt door overdracht van hun woning aan een financieel sterke partij hun inkomen te verhogen zonder dat zij hun woning behoeven te verlaten. Hij heeft het concept de naam Woonpensioen gegeven, welke naam hij als woordmerk in 1994 door een medewerker heeft laten deponeren bij het BBIE. Hij heeft het concept in 1996 fiscaal laten doorrekenen door KPMG Meijburg & Co. Uit de notitie van KPMG worden de volgende passages geciteerd:

“(p. 1) Onder de naam “Woonpensioen” is een nieuw en creatief marktconcept ontwikkeld dat naast de bestaande oudedagsvoorziening een inkomen beschikbaar stelt voor senioren. Hierbij dient het eigen huis, dat de eigenaar kan blijven bewonen, als bron voor dit aanvullend besteedbaar inkomen.

Ook na afloop van een tevoren overeengekomen periode kan de deelnemer, dan wel de hem of haar overlevende echteno(o)t(e), levenslang in het huis blijven wonen. Hij of zij ontvangt dan geen uitkering zoals tijdens de overeengekomen periode het geval was, maar desgewenst een lijfrente, aan te kopen uit de zogenaamde slotuitkering.

(...)

De rechtspersoon die Woonpensioen in de markt brengt (hierna: WP) koopt economisch eigendom woning van de contracterende particulier (hierna: de deelnemer). Deelnemer behoudt het recht van gebruik en bewoning van deze woning tot overlijden dan wel verhuizing. Deelnemer behoeft ter zake van het gebruik van de bewoning geen vergoeding aan WP te betalen. (…) Overige gebruikerskosten komen voor rekening deelnemer. Deelnemer verkrijgt gedurende de looptijd van het contract een uitkering van WP. (...)

(p. 2) Met de kans op voortijdige verhuizing wordt geen rekening gehouden. Bij einde van het contract vindt juridische levering van pand plaats dan wel zoveel later als WP dat wenst. (...)

(p. 4) Praktisch bezien is vermijding overdrachtsbelasting bij begin contract derhalve slechts te realiseren indien de vorm zou worden gekozen van een economische en juridische overdracht bij einde contract. (...)

(p. 5) Een zeer belangrijk aspect voor de inkomstenbelasting is het karakter van de uitkeringen welke deelnemer van WP ontvangt. Uit de documentatie blijkt dat boeking geschiedt als bevoorschottingsschuld. (...)

Contractueel is overeengekomen dat de opgelopen leenstand inclusief gecumuleerde rente met gesloten beurs wordt verrekend bij einde van het contract. Zulks is in wezen op te vatten als een compensatie met de schuldig gebleven koopsombetaling.”

2.2

[appellant] heeft in 1999 een brochure onder de naam “Woonpensioen™ .... een logisch vervolg!” samengesteld, waarin het product Woonpensioen wordt beschreven. Uit de brochure worden de volgende passages geciteerd:

“(p. 2) De kern van de bijgaande beschrijving kan getypeerd worden als het gedeeltelijk liquide maken van het vermogen dat vastligt in de eigen woning van senioren. Hierbij kan een eigenaar met gebruikmaking van een aantal onder de werktitel Woonpensioen™ ontwikkelde faciliteiten, levenslang van een periodieke substantiële uitkering genieten met (desgewenst) het behoud van zijn bestaande wooncomfort.

Aan de zijde van Woonpensioen is er naast de activiteit op het terrein van de marktbewerking en verkoop, ook sprake van de commerciële en juridische verwerving van onroerende zaken en beheertaken.

Hiervoor zijn enige opties ontwikkeld waarvan de kern in het bijgaande document wordt beschreven en nader toegelicht.

Conceptuele aanpassingen en verfijningen zullen vervolgens bij de uitvoering verder op de praktijk worden afgestemd.

Om dit project een gunstige marktintroductie en succesvol tot ontwikkeling te brengen is samenwerking met enkele bestaande marktpartijen van belang. Zoals met name de werkzaamheden op het terrein van financiering en de beheertaken van het vastgoed ‘Woonfonds’. Het is evident dat hieruit aanvullende synergie ontstaat. (...)

(p. 3) Daar waar sprake is van het element leeftijd in relatie tot statistische levensduur, zijn de gepresenteerde berekeningen mede geënt op de levensduurverwachting volgens de cijfers van het Actuarieel Genootschap en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

(p. 5) Voor het liquide maken zijn diverse varianten denkbaar, met als uitersten enerzijds een éénmalige uitkering en anderzijds een levenslang aanvullend pensioen. Vooral dat laatste aspect zal in dit document in detail worden bezien. Alternatieven zijn beschikbaar doch worden slechts genoemd in relatie tot het in beeld brengen van de overige mogelijkheden.

Allereerst is het belang om de toekomstige (bij overlijden) waarde van de woning te beschouwen. Verder is de levensduurverwachting, in eerste aanleg in samenhang met de leeftijd van de betreffende kandidaat van betekenis; in deze periode ontstaan immers renteverplichtingen indien de beoogde transactie tot stand komt.

Deze beide factoren bepalen de huidige netto contante waarde (NCW) van de woning indien een keuze voor het genot van de bewoning blijft bestaan, terwijl deze huidige contante waarde (HCW) de basis vormt voor de hoogte van een éénmalige ‘afkoopsom’ of toekomstige periodieke uitkering (waarin de toekomstige renteverplichtingen reeds zijn verrekend. (...)

(p. 6) Bij ruilalternatieven kunnen sommige van deze lasten als dan niet worden opgenomen. (...)

(p. 10) - Een derde mogelijkheid gaat als volgt:

Op de onroerende zaak (het object) wordt direct een schuld (voor-gefincieerd) geplaatst van (t.b.v. bijgaande berekeningen) 80% van de getaxeerde verkoopwaarde in ‘bewoonde staat’.

Dit bedrag wordt aangewend voor de verstrekking van een Woonpensioen (voorlopig als werktitel zo omschreven!) die direct ingaat. Conform afspraak vindt via de eerste uitkering een verrekening plaats van de transaktiekosten.

Het Woonpensioen kan administratief (interne cessie) aan de financier gecedeerd worden als zekerheid voor de betaling van de rente en/of andere titel. De kosten van rente wordt via de financier verrekend en in het deelnemers -exploitatieschema opgenomen.

Indien de deelnemer later (in vrijheid en precies zoals het hem past) zou overwegen om te verhuizen, wordt afhankelijk van de gekozen vorm, het nog resterende Woonpensioen uitgekeerd dan wel op dezelfde voet elders in porties voorgezet. Komt de deelnemer te (p. 11) overlijden dan wordt in samenhang met de gekozen vorm, een eventuele slotuitkering aan de nabestaande(n) gedaan.

Aan de zijde van de exploitant komt de onroerende zaak via het Woonfonds beschikbaar en kan in afhankelijkheid van de te kiezen strategie voor verdere exploitatie en/of verkoop worden ingezet. (...)

(p. 19) - op objecten waar Woonpensioen (als aspect van haar handelen) het economisch en onherroepelijke eigendom van verwerft (het recht voor het vestigen van een hypotheek zou overigens reeds voldoende zijn), kan zij een krediet vestigen van (stel) 80% van de verkoopwaarde (ongeacht de tijdsduur) zolang de kredietrente maar wordt voldaan resp. adminstratief wordt vastgelegd: bovendien onder de conditie dat boetevrij mag (maar niet moet) worden afgelost; (...)

(p. 21) De overeenkomst tussen de deelnemer en het Woonpensioen houdt de volgende hoofdzaken in:

- Woonpensioen verkrijgt na taxatie de betrokken onroerende zaak in handen door koop op basis van ‘bewoonde staat’. De deelnemer draagt via een notariële akte de economisch eigendom van de woning over aan Woonpensioen, resp. het Woonfonds. Contractueel zijn alle genoemde aspecten zoals het onderhoud, de exploitatielasten de jaarlijks te verrekenen kosten voor de onroerende zaaksbelasting, eventuele waterschaps- en/of rioolbelasting, opstal en de eventuele kosten van achterstallig onderhoud etc. zijn daarin opgenomen. De betrokken deelnemer behoudt als langstlevende’ het recht op de bewoning. De aankoopsom wordt na verrekening van de transaktiekosten, bij de met haar samenwerkende financiële instelling geplaatst;

- gedurende de statistische ‘looptijd’ (van - stel - 13 jaar) wordt aan deze deelnemers periodiek een aantrekkelijke uitkering verstrekt.

(...)

Indien de deelnemer gedurende de looptijd verhuist, wordt de juridische eigendom overgedragen en de uitkering volgens schema vervolgd (voorzover deelnemer in leven is). De (adminstratieve) schuld van de deelnemer blijft dan groeien volgens schema (IB-voordeel blijft bestaan).

Bij beëindiging vanwege de overeengekomen en bereikte looptijd en voorzover de deelnemer in leven is, wordt de overeenkomst...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT