Uitspraak Nº 200.217.173_01. Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2018-10-30

• ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:4533
• Date: 30 Octubre 2018
• Docket Number: 200.217.173_01
• Court: Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland)

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.217.173/01

arrest van 30 oktober 2018

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. M. de Jong te Kerkdriel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.J. Lauwen te Oss,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 juni 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 4 mei 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's‑Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5492456, rolnummer 16-9617)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding in hoger beroep met een productie;

• -

  de memorie van grieven met vijf producties (genummerd 2 tot en met 6);

• -

  de memorie van antwoord met twee producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• -

  Op 1 oktober 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Michielsgestel aan [geïntimeerde] voor haar woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) een Leegstandswetvergunning verleend voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018.

• -

  Bij huurovereenkomst van 10 oktober 2013 heeft [geïntimeerde] de woning verhuurd aan [appellant] en [appellante] voor een huurprijs van € 895,-- per maand. Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [appellante] een borgsom moeten betalen van € 895,-- (1 maand huur). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd maar tenminste voor een periode van zes maanden ingaande 11 oktober 2013.

• -

  In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte in de zin van een huurovereenkomst met Leegstandsvergunning.

Verhuurder heeft van de Gemeente Sint-Michielsgestel een leegstandsvergunning verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandswet.

Deze vergunning is verleend voor een periode van 5 jaren, ingaande 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018.

• -

  Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ van toepassing (Model ROZ 2003). Artikel 19 van deze algemene bepaling bevat een regeling voor beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging.

• -

  [appellant] en [appellante] hebben in het geding in eerste aanleg een werkbon van [installatietechniek] Installatietechniek van 24 augustus 2016 overgelegd. Volgens de informatie op deze werkbon heeft [appellante] op 23 augustus 2016 het volgende verzoek aan [installatietechniek] gedaan:

Graag wil ik z.s.m. een deskundige advies over de verwarmingsinstallatie in onze huurwoning. Het apparaat is sterk verouderd maakt herrie en er komt een vieze geur af. Zeer waarschijnlijk moet er een ander apparaat geplaatst worden maar wij willen een eerlijk advies geven aan de huiseigenaar. Wilt u contact met ons opnemen hierover?

Op de werkbon staat dat 1,5 uur is besteed aan correctief onderhoud. Voorts staat op de werkbon de volgende notitie:

‘De ketel is rookgaszijdig lek en produceert een onverantwoord hoge concentratie koolmonoxide. (…)

Het toestel is niet te repareren en het is onverantwoord om het nog langer in gebruik te houden. Om deze reden heb ik het afgesloten.’

- [geïntimeerde] heeft op enig moment een koper gevonden voor de woning. Bij brief van 26 augustus 2016 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaar namens [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Namens verhuurder van de woning (…) stel ik u in kennis van de huurbeëindiging van bovengenoemde door u gehuurde woning (…) per 30 november 2016, overeenkomstig artikel 19 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte.’

- [geïntimeerde] heeft bij de conclusie van repliek kopieën van door [appellant] aan haar gerichte WhatsApp-berichten overgelegd. [appellant] en [appellante] hebben dezelfde kopieën bij memorie van grieven overgelegd. Volgens die kopieën heeft [appellant] op donderdag 26 augustus (naar het hof begrijpt: 2016) het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld:

‘ [roepnaam appellante] had in de afgelopen zes weken problemen met de verwarmingsinstallatie en konden geen warm water krijgen. Zij heeft gisteren [installatietechniek] gebeld en de monteur heeft een rapportje opgesteld. ik stuur je een kopie hiervan.’

Uit de kopieën blijkt voorts dat [appellant] op vrijdag 27 augustus (2016) het volgende heeft meegedeeld aan [geïntimeerde] :

‘Inmiddels zitten we drie dagen zonder warm water. Wanneer denk je een nieuwe verwarmingsketel te kunnen plaatsen?

Voor de duidelijkheid, de oude verwarmingsketel moest verwijderd zodat er geen gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

Op de kopieën staan nog enkele WhatsApp-berichten waarvan de datum niet zichtbaar is.

• -

  [appellant] en [appellante] hebben omstreeks eind augustus 2016 een nieuwe verwarmingsketel besteld. Kort daarna is de door [appellant] en [appellante] bestelde nieuwe verwarmingsketel in de woning gemonteerd. [installatietechniek] heeft daarvoor € 2.126,02 in rekening gebracht aan [appellant] en [appellante] .

• -

  Bij e-mail van 12 september 2016 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Via dit Emailbericht wil ik jullie laten weten NIET akkoord te gaan met jullie beslissing om het pand per 30-11-2016 te verlaten.

Zoals we eerder aan uw Makelaar te hebben aangegeven, willen we graag kopieën van verschillende documenten hebben. Deze documenten zijn voor ons van belang om in aanmerking te komen voor een voorrangspositie bij verschillende Bouwverenigingen.’

- [appellant] en [appellante] hadden ten tijde van de inleidende dagvaarding van 2 november 2016 een huurachterstand laten ontstaan van € 5.330,-- (€ 855,-- over de maand juni 2016 en € 895,-- per maand over de maanden juli tot en met november 2016). Ook in de daarop volgende maanden hebben [appellant] en [appellante] geen huur betaald, zodat de huurachterstand ten tijde van de in het geding in eerste aanleg door [geïntimeerde] genomen akte uitlating producties van 6 april 2017 was opgelopen tot bijna 11 maanden.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg bij inleidende dagvaarding van 2 november 2016, zakelijk en samengevat weergegeven:

• -

  primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 30 november 2016 eindigt, althans subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst;

• -

  veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;

• -

  hoofdelijke veroordeling van [appellant] en...