Uitspraak Nº 200.221.030/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2019-11-05
| ECLI | ECLI:NL:GHARL:2019:9513 |
| Docket Number | 200.221.030/01 |
| Date | 05 Noviembre 2019 |
| Court | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland) |
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.221.030/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 421084 \ CV EXPL 13-994)
arrest van 5 november 2019
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
Jachthaven Lauwersmeer B.V.,
gevestigd te Anjum,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Jachthaven Lauwersmeer,
advocaat: mr. P.S. van Zandbergen, kantoorhoudend te Drachten.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 30 oktober 2018 hier over. In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft op 6 juni 2019 plaatsgevonden. Na afloop van de comparitie hebben partijen arrest gevraagd en het hof heeft arrest bepaald op het ten behoeve van de comparitie door [appellante] overgelegde procesdossier aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie van partijen en de nadien op verzoek van het hof door [appellante] overlegde stukken (de producties bij de dagvaarding in eerste aanleg, de akte van 6 mei 2015, het vonnis van 21 oktober 2015 en de producties bij de memorie van grieven) ter completering van het procesdossier.
Bij brief van 4 juli 2019 heeft Jachthaven Lauwersmeer herstel van het proces-verbaal verzocht in die zin dat de per 2018 jaarlijks te indexeren retributie is vastgesteld op € 1.150,-. Het hof heeft hiervan kennis genomen, maar het is voor de onderhavige beslissing niet van belang.
Het hof gaat uit van de navolgende feiten:
Jachthaven Lauwersmeer exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met het
uitbaten van een jachthaven, een camping en een park met chalets genaamd de "Groote Siege" te Oostmahorn. Jachthaven Lauwersmeer heeft de exploitatie van het park overgenomen van Jachthaven Oostmahorn BV (hierna: Jachthaven Oostmahorn), welke vennootschap in mei 2011 failliet is gegaan. Jachthaven Lauwersmeer heeft (o.a.) het park met chalets, met uitzondering van de percelen grond die in particulier eigendom zijn, gekocht van de curator in het faillissement van Jachthaven Oostmahorn.
Het terrein de Groote Siege is een schiereiland gelegen bij de jachthaven. De toenmalige eigenaar van het terrein, Jachthaven Oostmahorn, heeft in 1998 kavels op dit
terrein verkocht, waarop de kopers hun eigen chalets hebben geplaatst. [appellante] is sedert
2005 eigenaar van één van de chalets (nr. [00] ) met bijbehorende ondergrond, erf en tuin op
het park. De chaleteigenaren, met uitzondering van Jachthaven Lauwersmeer, die
ook meerdere chalets in eigendom heeft, hebben zich verenigd in de Vereniging van
Eigenaars Groote Siege (hierna: de VVGS).
Tussen partijen geldt een aantal erfdienstbaarheden. De notariële
leveringsakte bevat - voor zover van belang - de navolgende bepalingen:
“GEBRUIKSDOELSTELLING EN BESTEMMING
1. Het verkochte dient door koper te worden gebruikt voor verblijfsrecreatiedoeleinden; elk ander gebruik van het verkochte dat naar verkeersopvattingen met het vorenstaande niet in overeenstemming is, is niet toegestaan.
2. In verband met het in lid 1 gestelde dient koper het verkochte te gebruiken en ingebruik te houden als recreatie-erf en mag op het gekochte uitsluitend het thans bij koper in eigendom toebehorende houten chalet worden geplaatst.
Indien dit houten chalet te zijner tijd vervangen moet worden zal dit in overleg met Jachthaven dienen te geschieden.
3. Het wordt de koper toegestaan het chalet te verhuren.
(…)
Vestiging van erfdienstbaarheden
Artikel 7
“JACHTHAVEN verleent aan koper, gelijk koper aanneemt:
ten behoeve van het hierbij overgedragen perceel als heersend erf,
en ten laste van:
het aan JACHTHAVEN in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Anjum sectie A nummer 653 als dienend erf:
a. de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de
openbare weg, zulks te voet, per fiets en ander klein voertuig, alsmede per auto.
(…)
Deze erfdienstbaarheid houdt mede in het recht voor de eigenaar van het heersend
erf om met de zijnen gebruik te maken van de speelvoorzieningen, banken en
afvalbakken op het dienend erf, en om voor de toegang tot en het verlaten van het
dienend erf per auto gebruik te maken van de automatische slagboom waarmee het
terrein wordt afgesloten.
b. een erfdienstbaarheid om, gebruikmakende van de/het door of namens de
JACHTHAVEN aan te leggen en in stand te houden kabelnet, waterleidingnet en
rioolstelsel, te betrekken:
A. rechtstreeks van het gasbedrijf: aardgas:
Rechtstreeks van ptt-telecom: telefoonverbinding;
Rechtstreeks van het kabelsignaalbedrijf: kabelsignaal voor televisie,
radio en andere geboden faciliteiten;
B. door tussenkomst van JACHTHAVEN, als distributeur:
water en elektrische stroom, en om eveneens door tussenkomst van
JACHTHAVEN, als rioolexploitant, huishoudelijk afvalwater en
faecaliën te lozen in het riool;
een en ander voor een aanvaardbare prijs.
Wanneer JACHTHAVEN of haar rechtsopvolgster geen water, stroom en
riool-faciliteiten biedt voor een aanvaardbare prijs, heeft de gerechtigde
tot het heersend erf het recht om water en stroom te betrekken van de
openbare nutsbedrijven, casu quo om huishoudelijk afvalwater en
faecaliën te lozen op het publiek riool, daarbij zoveel mogelijk gebruik
makende van de bestaande infrastructuur en zo nodig doormiddel van
een daartoe door belanghebbende(n) zelf aan te leggen infrastructuur.
Een aanvaardbare prijs is de gangbare prijs, zowel qua vastrecht als per
gebruikseenheid. Partijen zijn overeengekomen dat het
klein verbruikerstarief vermeerderd zal worden met twintig procent (20%).
Onderhoudsverplichting door de eigenaar van het dienend erf .
De eigenaar van het dienend erf is jegens de eigenaar van het heersend
erf verplicht tot:
a. bewaking van het terrein;
b. deugdelijk onderhoud van het wegen-, kabel-, leiding- en rioolstelsel,
van de terreinverlichting en afsluitbomen, en van de groenstroken,
speelvoorzieningen, banken en afvalbakken.
c. het plaatsen van afvalcontainers voor (gescheiden) huisvuil.
Voor het (doen) ledigen daarvan en het afvoer kan door de eigenaar van
het dienend erf een redelijke retributie worden geheven van de eigenaar
van het heersend erf;
De onder a, b en c voornoemde werkzaamheden zullen voor een
aanvaardbare en gangbare prijs in de door de eigenaar te betalen
retributie worden opgenomen.
Retributie als onderdeel van de service-kosten .
De eigenaar van het heersend erf is aan de eigenaar van het dienend erf
een retributie verschuldigd, welke onderdeel uit zal maken van de hierna
bedoelde service-kosten, en welke zal bestaan uit
een periodieke bijdrage voor de bewaking, het onderhoud en
schoonhouden van het wegen-, kabel-, leiding- en rioolstelsel, van de
terrein verlichting en afsluitbomen, en van de groenstroken,
speelvoorzieningen, banken en afvalbakken, alsmede voor de afvoer van
huisvuil en het onderhoud aan de erfafscheidingen (haag).”
De gebruiksdoelstelling en bestemming, zoals omschreven in de leveringsakte, is als kettingbeding opgenomen en, zo blijkt uit de akte, door [appellante] aanvaard.
Over de hoogte van de jaarlijks verschuldigde retributie wordt al geruime tijd overleg
gevoerd tussen enerzijds de voormalige parkeigenaar en anderzijds de chaleteigenaren
verenigd in de VVGS. In 2008 heeft het bureau Van Gent Van der Reest, adviseurs in
recreatiemanagement, in opdracht van Jachthaven Oostmahorn een rapport uitgebracht over
de hoogte van de in rekening te brengen kosten die met de erfdienstbaarheid samenhangen
als 'aanvaardbare en gangbare prijs'. Aan de hand hiervan heeft Jachthaven Oostmahorn de
servicekosten/retributie over de jaren 2009 en 2010 vastgesteld op respectievelijk
€ 1.018,00 en € 1.030,22. In 2012 heeft voornoemd bureau (inmiddels genaamd Van der
Reest Advies B.V.) (hierna: Van der Reest) de servicekosten naar het prijspeil over 2012
berekend en de totale kosten als volgt uitgesplitst:
Jachthaven Lauwersmeer heeft de te betalen retributie/servicekosten voor 2012 en
2013 per chalet overeenkomstig het advies van Van der Reest vastgesteld op respectievelijk
€ 1.229,84 en € 1.254,44. In de servicekosten voor 2013 is het per 1 oktober 2012
gewijzigde btw-percentage doorberekend.
Bij factuur van 9 november 2012 heeft Jachthaven Lauwersmeer voornoemde
bedragen - onder aftrek van een eerder in rekening gebracht voorschot van € 550,-,
derhalve in totaal € 1.934,28 - bij [appellante] in rekening gebracht. In afwachting van de
uitkomst van de onderhavige procedure is (volledige) betaling van voornoemd bedrag
achterwege gebleven. Deze procedure wordt door partijen als een proefproces aangemerkt.
Jachthaven Lauwersmeer heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat de door haar over de jaren 2012 en 2013 in rekening gebrachte servicekosten en retributie, retributie als onderdeel van de servicekosten, voor een aanvaardbare en gangbare prijs in de door [appellante] te betalen retributie is opgenomen. Jachthaven Lauwersmeer heeft voorts veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 1.934,28 te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 226,60 exclusief btw. Tot slot heeft Jachthaven Lauwersmeer veroordeling van [appellante] in de proceskosten gevorderd.
De kantonrechter heeft na...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT