Uitspraak Nº 200.225.397/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2019-06-18

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:5060
• Docket Number: 200.225.397/01
• Date: 18 Junio 2019
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.225.397/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5734874)

arrest van 18 juni 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. B.P. van Overeem, kantoorhoudend te Amsterdam, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. P.H. Bos, kantoorhoudend te Zoetermeer, die ook heeft gepleit.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 24 mei 2017 en 28 juni 2017 (hersteld op 12 juli 2017) die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 september 2017 (met grieven en producties);

- de memorie van antwoord d.d. 28 november 2017 (met producties);

- het op 3 april 2019 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op het door [appellant] overgelegde pleitdossier, aangevuld met de pleitstukken; in dit dossier ontbreekt, zoals met partijen op de zitting besproken, de akte van 30 mei 2017).

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof de vonnissen waarvan beroep vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst.

3 De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het appartement [a-straat 1] te [B] (verder: het appartement). Dit betreft een luxe, aan het Gooimeer en de golfbaan gelegen appartement, voorzien van domotica (een geïntegreerd systeem voor de bediening van)onder meer verwarming, verlichting en beveiliging). Hij heeft dit appartement in de verhuur.

3.2

[appellant] is (privaatrechtelijk georiënteerd) jurist. Hij heeft het appartement op
14 juli 2016 gehuurd, ingaande 15 juli 2016, voor de duur van één jaar, met als einddatum
14 juli 2017. [appellant] wenste in het appartement te gaan wonen, samen met zijn echtgenote en zijn op 28 mei 2016 geboren dochter. Namens [geïntimeerde] is het huurcontract gesloten door [C] , zijn zaakwaarnemer (verder: [C] ).

3.3

De huurprijs bedroeg € 3.500,- per maand, inclusief servicekosten zoals vastgesteld door de vereniging van eigenaren van het complex waarvan het appartement deel uit maakt.

3.4

Het huurcontract bepaalt onder meer het volgende:

- [geïntimeerde] kiest woonplaats aan de [b-straat 2] te [D] , met als emailadres [C] @brificon.nl;

- de huur dient uiterlijk de eerste van de maand te zijn betaald;

- voor rekening van de huurder komt onder meer: “indien aanwezig het onderhoudsabonnement, het onderhoud en het gebruik van de alarminstallatie”;

- de waarborgsom bedraagt € 7.000,- met de bepaling dat de waarborgsom nimmer als huurtermijn kan worden beschouwd;

- op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing verklaard (verder: de Algemene Bepalingen).

3.5

Artikel 28 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:

Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter.

3.6

[appellant] heeft op 15 juli 2016 de huur tot 1 augustus 2016 en de waarborgsom van € 7.000,- voldaan, derhalve in totaal € 8.750,-.

3.7

Op 31 juli 2016 heeft [appellant] aan [C] gemaild dat de verhuizing goed is verlopen, dat het zeer aangenaam is, maar dat hij nog wel een paar punten heeft die geregeld moeten worden, namelijk:

1. De verhuizing was niet goed aangekondigd bij de VVE;

2. de sensor voor het automatisch openen van de slagboom voor de parkeerplaats werkt niet ( [appellant] moet drie keer uitstappen om binnen te komen);

3. De vuilnispas ontbreekt;

4. Het brandalarm gaat vaak -onterecht- af;

5. Kunnen er geïntegreerde horren bij de ramen worden geplaatst?

6. Het appartement klinkt hol. Kunnen er drempels worden geplaatst?

3.8

[C] heeft bij mails van 2 en 3 augustus 2016 geantwoord dat een nieuwe vuilnispas beschikbaar is en tags voor de slagboom aangemaakt worden, de klachten over ontbrekende horren en drempels afgewezen en meegedeeld de klacht over de brandmelders af te stemmen met de beheerder.

3.9

Op 3 augustus 2016 heeft [appellant] bericht dat het probleem met de domotica opgelost lijkt.

3.10

Op 10 augustus 2016 heeft [appellant] [C] gemaild over het ophalen van de vuilnispas, met als toevoeging: “Verder moet toch helaas iemand naar de domotica kijken; afgelopen week is het brandalarm weer een paar maal afgegaan”. [C] heeft die dag geantwoord dat hij de beheerder vraagt iemand langs te sturen voor het domotica-systeem. [C] had [appellant] gemeld dat hij vanaf 11 augustus 2016 drie weken met vakantie zou zijn.

3.11

Op 16 augustus 2016 heeft [appellant] een (lange) brief aan [C] geschreven, geadresseerd aan Brificon, postbus 381 te Hilversum.

Deze brief maakt melding van de hiervoor genoemde klachten, behoudens die over het niet aangemeld zijn van de verhuizing. In plaats daarvan wordt geklaagd over het niet vervangen zijn van het filter van de CV-installatie.

In deze brief schrijft [appellant] onder meer:

We hebben een jaarcontract gesloten en bewonen nu meer dan een maand het

appartement. De conclusie is dat de verhuurder gedurende deze periode ernstig is

tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Afgelopen maand hebben we een zeer lastige tijd gehad, met name door het voortdurend afgaan van het brandalarm, het niet kunnen gebruiken van de automatische toegang van garage en opening slagboom, het niet kunnen verwijderen van vuilnis en de geluidsproblemen in de woning. Nu deze periode is verstreken, kan een en ander niet meer worden hersteld. Hierbij komt dat het de verhuurder - althans de bemiddelende makelaar - bekend is dat we hier wonen met onze dochter van een paar weken oud. Het afgaan van het brandalarm brengt een enorm gedoe met zich mee omdat we vervolgens een uur bezig zijn om het meisje weer in slaap te krijgen. Ook in het licht van dat gegeven, had de verhuurder terstond passende actie moeten ondernemen.

Een en ander brengt mee dat we op zoek gaan naar een andere woning en de

huurovereenkomst ontbinden, althans vernietigen, per 1 oktober 2016.

Het is (mij) volstrekt helder dat aantasting van de...