Uitspraak Nº 200.228.202/01. Gerechtshof Amsterdam, 2018-07-24

• ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:2641
• Date: 24 Julio 2018
• Docket Number: 200.228.202/01
• Court: Gerechtshof Amsterdam (Nederland)

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.228.202/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/262281 / KG ZA 17-604

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juli 2018

inzake

1

vennootschap naar buitenlands recht

HANSEATISCHE IMMOBILIENFONDS HOLLAND X VERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH,

gevestigd te Bremen, Bondsrepubliek Duitsland,

2

vennootschap naar buitenlands recht

HANSEATISCHE IMMOBILIENFONDS HOLLAND XIX VERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH,

gevestigd te Bremen, Bondsrepubliek Duitsland,

appellanten,

advocaat: mr. J. Bedaux te Amsterdam,

tegen

B.H.W. RE-DEVELOPMENT B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T. Delmée te Tilburg.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna respectievelijk HIH (in vrouwelijk enkelvoud) en BHW genoemd.

HIH is bij dagvaarding van 3 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 11 oktober 2017 in kort geding gewezen tussen HIH als eiseres en BHW als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

HIH heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van HIH in eerste aanleg toe te wijzen, alsmede tot terugbetaling van hetgeen HIH ter uitvoering van het bestreden vonnis hebben voldaan, vermeerderd met wettelijke rente, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, met rente en nakosten.

BHW heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, met rente en nakosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 mei 2018 doen bepleiten, door hun bovenvermelde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

Ter griffie zijn ingekomen de brief van 12 juni 2018 van mr. Delmée naar aanleiding van het proces-verbaal, en het daarop ontvangen antwoord van mr Bedaux van 19 juni 2018.

In het proces-verbaal is op pagina 2 de volgende zinsnede toegeschreven aan mr. Delméé:

“De verwijzing in de e-mailcorrespondentie naar de SPA in de Bernadotte-overeenkomst impliceert dat ook in deze zaak aandeelhoudersgoedkeuring vereist was. In dit soort vastgoedtransacties wordt niet per e-mail zaken gedaan over een koopovereenkomst. Je hebt altijd een financier en aandeelhouders en die hebben ook een rol. We zeiden: “dit zijn de uitgangspunten van de koopovereenkomst”. De wederpartij vond dat ook logisch. Dus als je achteraf zegt “ik kende die opschortende voorwaarde niet”, dat kan niet.”

Dat berust op een verschrijving; deze zinsnede had moeten worden toegeschreven aan mr. Bedaux.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

HIH is eigenaar van de onroerende zaken, gelegen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] (hierna: de onroerende zaken).

2.2

HIH is voornemens om deze onroerende zaken te verkopen en wordt bij de verkoop bijgestaan door Apleona GVA Fondsmanagement GmbH, voorheen Bilfinger Real Estate Fondsmanagement GmbH genaamd (hierna: Bilfinger).

2.3

Bij brief van 12 december 2016 heeft de heer [A] (hierna: [A] ), op briefpapier van City Pads BV, op de onroerende zaken een bod gedaan van

€ 5.100.000,-. De brief vermeldt voorts –voor zover thans van belang – het volgende:

“Buyer: Citypads B.V. or a related company. (..) This offer has been made under the condition of a satisfying outcome for the buyer of the due diligence.(…)”

2.4

Bij e-mail van 15 december 2016 heeft [B] , verbonden aan Bilfinger, onder meer het volgende aan [A] bericht:

“Dear [A] ,

We are happy to accept your offer for the assets [adres 1] at 2,88 MM EUR and [adres 2] [sic] at 2,3MM EUR. We are herewith granting a due diligence period until the 6 January 2017. We are accepting the offer under the condition that the assets will be transferred and the purchase price paid before the 31 January 2017 (…)

Could you please inform me regarding the entities which will be buying and the respective persons entitled to sign.”

2.5

[A] heeft bij e-mail van 16 december 2016 aan Bilfinger bericht:

“Dear [B] ,

We would like to thank you for the acceptation of our offer for the buildings at [adres 1] and [adres 2] . (…) Finally we like to request you kindly for one week extra due diligence until 13 January 2017. (…)”

2.6

Bilfinger heeft daarop bij e-mail van 21 december 2016 geantwoord:

“Dear [A] ,

We agree to the below. Could you please indicate the buying entity and representative who is going to sign the SPA to me. (…)”

2.7

Bij e-mailbericht van [A] aan Bilfinger van 12 januari 2017 stelt hij een koopprijs voor van € 4.950.000,00 voor de onroerende zaken. Bij e-mail van 13 januari 2017 bericht Bilfinger dat deze nieuw voorgestelde koopprijs voor haar niet acceptabel is en dat de periode van exclusiviteit om de onroerende zaken aan te kopen verlopen is.

2.8

[A] heeft bij e-mail van 13 januari 2017 aan Bilfinger medegedeeld:

“Dear [B] ,

Thank you for your response, we understand that seller is not willing to fulfil our proposal and lower the agreed prices. According to our opinion we are still under exclusivity to purchase both buildings until the end of today, and don’t agree and don’t understand your opinion regarding expiration of the exclusivity.

We like to proceed with the transaction based at the agreed price of Eur 5.100.000,- k.k. including all terms and conditions we agreed in our offer of 12 December 2016 and our e-mails of 15, 16 and 21 of December 2016. (…) Please send us the draft of the SPA. (…)

2.9

Bij e-mail van 19 januari 2017 schrijft Bilfinger aan [A] :

“Dear [A] ,

Sorry for my delayed answer and many thanks for your interest in our properties. As you know from...