Uitspraak Nº 200.252.247/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2020-07-28
| ECLI | ECLI:NL:GHARL:2020:6020 |
| Docket Number | 200.252.247/01 |
| Date | 28 Julio 2020 |
| Court | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland) |
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.252.247/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL17.10802)
arrest van 28 juli 2020
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. P.M. Hoogstad,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: verweerder in conventie en eiser in reconventie,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.V. Scheffer.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 februari 2019 hier over.
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de op 16 april 2019 gehouden comparitie na aanbrengen;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord tevens voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met een productie;
- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep tevens akte uitlating producties.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [geïntimeerde] een bedrijfsterrein voor een bedrag van € 397.000,- aan [appellante] heeft verkocht. [appellante] stelt dat dit zo is en verlangt nakoming door [geïntimeerde] van de koopovereenkomst, althans vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat [geïntimeerde] de koopovereenkomst niet nakomt, dan wel ten onrechte onderhandelingen daarover heeft afgebroken. [geïntimeerde] betwist de stellingen van [appellante] .
Het hof gaat als vaststaand uit van het volgende, voor zover in hoger beroep van belang.
[appellante] is de moeder van [geïntimeerde] . [appellante] woont aan [de a-straat] 27 te
[A] . Zij was eerst eigenaar van die woning maar heeft deze inmiddels verkocht aan haar dochter, mevrouw [C] .
Achter de woning ligt een bedrijfsterrein waarop een door [geïntimeerde] voor eigen rekening gebouwd bedrijfsgebouw staat. Ook dat terrein was eigendom van [appellante] . Dat terrein is plaatselijk bekend als [de a-straat] 29a, 29b en 29c te [A] , hierna te noemen: “de onroerende zaak”.
Op 3 november 1994 heeft [appellante] de onroerende zaak aan [geïntimeerde] verkocht. In
de koopovereenkomst is een voorkeursrecht voor [appellante] opgenomen als [geïntimeerde] de onroerende zaak weer wil verkopen. De betreffende bepaling luidt als volgt:
“Artikel 15
Indien de koper mocht overgaan tot vervreemding van het bij deze gekochte dient hij de verkoper daarvan in kennis te stellen. Deze heeft dan het recht, mits hij de wens daartoe binnen één maand na ontvangst van bovenbedoelde kennisgeving te kennen geeft, het verkochte bij voorkeur te kopen. De prijs wordt zo mogelijk in onderling overleg vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming daarover, door drie makelaars onroerend goed, van wie ieder van partijen één aanwijst en de aldus benoemden tezamen de derde aanwijzen; ongeacht of de koop doorgaat zijn de taxatiekosten voor partijen, ieder voor de helft.”
In een brief van 2 december 2014 heeft Wivema Vastgoed BV te Maarsbergen (hierna te noemen: Wivema) namens [geïntimeerde] aan [appellante] meegedeeld dat [geïntimeerde] de onroerende zaak wil verkopen en dat [appellante] op grond van het voorkeursrecht de gelegenheid heeft om het voor een bedrag van € 425.000,- te kopen.
Namens [appellante] heeft mr. Quak, haar toenmalige advocaat, daarop in een brief van 9 december 2014 bericht dat [appellante] op zichzelf geïnteresseerd is in de koop van de onroerende zaak, maar dat de vraagprijs te hoog lijkt. Verder snijdt zij in de brief nog enkele andere kwesties aan waarover nog nadere duidelijkheid verkregen moet worden; zij vraagt om inzage in een taxatierapport waarop het bedrag van € 425.000,- is gebaseerd, meldt dat nog een bouwkundig onderzoek naar bodemvervuiling verricht dient te worden, dat ook nog een bouwkundig rapport opgesteld moet worden en wil inzicht in lopende huurcontracten.
In een brief van 30 december 2014 schrijft Wivema dat de onroerende zaak minimaal € 400.000,- moet opbrengen en dat anders [geïntimeerde] niet overgaat tot verkoop.
[appellante] wordt in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 2 januari 2015 een bod te doen.
Op 31 december 2014 wordt in opdracht van [appellante] de onroerende zaak door ID Makelaars getaxeerd. ID Makelaars komt uit op een marktwaarde van € 350.000,- vrij van huur.
Na enige correspondentie tussen partijen, waarin gedeeltelijk ook nog betrokken wordt een toen lopende gerechtelijke procedure tussen [appellante] en [C] , wordt op 7 juli 2016 de onroerende zaak getaxeerd door Visser Makelaardij op € 397.000,- in gedeeltelijk verhuurde staat. Het rapport is namens [geïntimeerde] mede ondertekend door Wivema en namens [appellante] door ID Makelaars. Het rapport vermeldt dat de waardering is bedoeld om de marktwaarde van de onroerende zaak vast te stellen en daarmee te voldoen aan het bepaalde in artikel 15 van de koopovereenkomst.
In een e-mail van 11 april 2017 vraagt [geïntimeerde] aan mr. Quak of [appellante] nog gebruik wil maken van haar voorkeursrecht. Hij schrijft:
“Het is inmiddels een jaar geleden dat mijn bedrijfspand is getaxeerd door drie makelaars.
Ik heb van Uw cliënte tot op heden niets mogen vernemen of zij gebruik wil maken van haar recht tot eerste koop.
graag verneem ik binnen 7 dagen of dat Uw cliënte door gebruik van wil maken of niet.
Als ik binnen 7 dagen niets verneem ga ik er van uit dat zij geen gebruik maakt van het recht tot eerste koop.”
In een e-mail van 13 april 2017 schrijft mr. Kabalt namens [appellante] dat hij de zaak heeft overgenomen van mr. Quak en dat [appellante] nog steeds interesse heeft in de koop van de onroerende zaak, maar dan wel tegen een voor haar aanvaardbare koopsom. Mr. Kabalt verzoekt [geïntimeerde] hem te informeren over de koopsom die hij in gedachten heeft.
In een brief van 17 juli 2017 schrijft mr. Kabalt dat hij inmiddels onderzoek heeft gedaan in het dossier, dat hem is gebleken dat de koopsom door Visser Makelaardij is bepaald op € 397.000,- k.k. en dat [appellante] bereid is om het onroerend goed voor dat bedrag te kopen. Hij vervolgt:
"Het is thans aan partijen om het proces van de aan- en verkoop zo snel en soepel mogelijk te laten verlopen. Beiden partijen lijken belang te hebben...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT