Uitspraak Nº 200.255.974/01. Gerechtshof Amsterdam, 2020-04-14

• ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:1126
• Date: 14 Abril 2020
• Docket Number: 200.255.974/01
• Court: Gerechtshof Amsterdam (Nederland)

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.255.974/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/632744/ HA ZA 17-729

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 april 2020

inzake

IEF Capital Berlage Noord B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. H. Ferment te Den Haag,

tegen

de rechtspersoon naar vreemd recht

Allianz Real Estate GmbH,

gevestigd te München, Duitsland,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R. van de Klashorst te Den Haag.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna IEF en ARE genoemd.

IEF is bij dagvaarding van 21 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 oktober 2018 (gerectificeerd bij vonnis van 21 november 2018), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen IEF als eiseres en (de rechtsvoorgangster van) ARE als gedaagde.

De verplichtingen van de vennootschap naar Frans recht, Allianz Real Estate France (hierna AREF, de rechtsvoorgangster van ARE), tevens oorspronkelijk gedaagde en geïntimeerde, zijn overgegaan op ARE; zij heeft met instemming van IEF een akte tot schorsing en hervatting genomen, waarna dienovereenkomstig is beslist en de procedure is voortgezet.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 februari 2020 doen bepleiten, IEF door mr. Ferment voornoemd, en ARE door mr. van de Klashorst, voornoemd, en mr. P. Reemst, advocaat te Den Haag, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. IEF heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

IEF heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden (gerectificeerde) vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van ARE in de kosten van het geding in beide instanties.

ARE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van IEF in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1-2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

IEF is 100% aandeelhouder in IEF Capital Berlage Zuid B.V. IEF Capital Berlage Zuid B.V. heeft de vordering waarover dit geding gaat, overgedragen aan IEF. Hierna zal onder de aanduiding IEF ook IEF Capital Berlage Zuid B.V. worden begrepen.

2.2

Tussen IEF enerzijds en AREF en een andere financier, BerlinHyp AG, anderzijds hebben vanaf januari 2016 onderhandelingen plaatsgevonden over de herfinanciering van de vastgoedportefeuille van IEF per medio 2016. De portefeuille betrof winkelpanden op goede locaties en IEF zou zelf 37,5% financieren. Met het Allianz-concern was reeds in de periode 2013-2015 contact geweest over de herfinanciering van deze portefeuille.

2.3

Een Indicative Term Sheet, waarbij als partijen zijn vermeld: "IEF Capital Berlage Fund, represented by IEF Capital Berlage Zuid BV" en "Allianz entities, members of Allianz Group and Berlin Hyp AG" ( hierna: BerlinHyp) als Lenders luidt - voor zover hier van belang - als volgt:

“This Term sheet shall not constitute a loan agreement and is an indicative offer, with remains subject to final approval of the relevant committees of the Lenders. It is also subject to satisfactory results of the due diligence and execution of a legal documentation fully satisfactory to the Lenders. (…)

Available Commitment

The lower of
(a) € 480,000,000
(b) an amount equal to 57 percent of the market value (…)

(c) (…)

(…)

Drop Dead Fee 0.125% of the Available Commitment
This Drop Dead Fee will be due and payable by the Borrower to the Lenders on 30 June 2016 in case the Borrower is no longer willing to sign the loan documentation, whereas the Lenders are finally committed by 30 June 2016 to sign the loan documentation under the conditions of this Term sheet.

Deze Indicative Term Sheet is gedateerd 7 maart 2016 en ondertekend namens BerlinHyp en namens AREF ‘on behalf of Allianz entities, members of Allianz Group’. Onder de tekst “Accepted for and on behalf of the Obligor” is getekend door twee niet bij naam vermelde personen.

2.4

Bij e-mailbericht van 29 februari 2016 heeft [A] (van BerlinHyp) aan [B] (van IEF) onder meer het volgende geschreven:

“There is just one more point I would like to highlight, even though I believe that you are aware of this fact: This Term Sheet is an indicative offer, which is subject to final credit/investment committee approval of the lenders and subject to satisfactory due diligence results and execution of a legal documentation fully satisfactory to the lenders. We will include some wording in the Term Sheet.”

2.5

Een e-mailbericht van 7 april 2016 van [C] aan [D ] (beiden van AREF) met als onderwerp “Call report IEF” luidt als volgt:

“ [B] ( [B] , van IEF, opm. hof) just wanted to check that we had all necessary info for our credit application. He will send us a very last update on the state of their negotiation for the vacant space and we’ll include the info in our LTH”.

2.6

Een mail van [B] aan ARE d.d. 14 april 2016 luidt voor zover van belang:

“...