Uitspraak Nº 200.257.310/01. Gerechtshof Den Haag, 2020-12-22
| ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2020:2415 |
| Docket Number | 200.257.310/01 |
| Date | 22 Diciembre 2020 |
| Court | Gerechtshof Den Haag (Nederland) |
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.257.310/01
Zaaknummer rechtbank : C09/553490/ HA ZA 18-585
inzake
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaten: mrs. J.P. Koets en M.W.J. Ariëns te Haarlem,
tegen
gevestigd te Amsterdam,
2. CAI B.V.,gevestigd te Den Haag,
3. [geïntimeerde 3],wonende te Amsterdam,
geïntimeerden,
hierna te noemen: Bricks, CAI, [geïntimeerde 3], en gezamenlijk [geïntimeerden],
advocaat: mr. K. Renssen te Den Haag.
Bij exploot van 13 februari 2019 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag, Team handel, tussen partijen gewezen vonnis van 14 februari 2018 (hierna: het vonnis). Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis met producties heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 10 november 2020 de zaak door hun advocaten doen bepleiten via een skype-verbinding met het hof aan de hand van voorafgaand aan de zitting per e-mail toegezonden pleitnota’s. Ten slotte is arrest gevraagd.
1. De door de rechtbank in het vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal van die feiten uitgaan (voor zover relevant aangevuld met feiten die evenmin ter discussie staan).
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
( i) CAI exploiteert een onderneming die handelt in onroerend goed. CAI is opgericht op 24 juni 2016. [geïntimeerde 3] is bestuurder en enig aandeelhouder van CAI.
(ii) [appellant] is eigenaar van het pand aan [adres] (hierna: het pand). In het pand is Bavaria als huurder gevestigd.
(iii) De vader van [geïntimeerde 3], [vader geïntimeerde 3], was bevriend met [appellant].
(iv) In de periode van april 2017 tot en met december 2017 heeft CAI vastgoedtransacties gesloten met betrekking tot het pand en met betrekking tot twee appartementsrechten, te weten de appartementen aan de Frederik Hendriklaan 34a en 36 in Den Haag (hierna: de appartementsrechten).
Met betrekking tot het pand
( v) Op 12 april 2017 heeft [appellant] aan [vader geïntimeerde 3] verteld dat iemand het pand van hem wilde kopen. In mei 2017 heeft [vader geïntimeerde 3] aan [appellant] laten weten dat ook [geïntimeerde 3] mogelijk interesse had in de aankoop van het pand. [geïntimeerde 3] wilde het pand via zijn vennootschap CAI kopen met als doel de doorverkoop van het pand met winst aan een derde partij, genaamd [betrokkene 1]. [appellant] heeft [vader geïntimeerde 3] laten weten dat [geïntimeerde 3] het pand voor € 1.800.000,-- kon kopen. [vader geïntimeerde 3] noch [geïntimeerde 3] hebben op dat moment aan [appellant] laten weten dat het de bedoeling was om het pand door te verkopen aan een derde partij.
(vi) Op 20 mei 2017 heeft [geïntimeerde 3] aan [appellant] verzocht om hem een concept-koopovereenkomst met betrekking tot het pand te sturen. Op verzoek van CAI heeft [appellant] op 26 mei 2017 tekeningen van het pand aan CAI gestuurd. [vader geïntimeerde 3] heeft in mei 2017 het pand bezichtigd.
(vii) Op 31 mei 2017 heeft [appellant] aanvullende informatie over het bruto vloeroppervlak (BVO), een tekening van het pand en foto’s van de inrichting aan CAI gestuurd. Op de tekening is een totaal BVO vermeld van 402,7 m2. Bij e-mail van diezelfde dag heeft [geïntimeerde 3] aan [appellant] geantwoord: “Dank je [voornaam] voor de m2 (…).”
(viii) Voor [betrokkene 1] was van belang dat het BVO minimaal 380 m2 zou bedragen. Per e-mail van 31 mei 2017 heeft de makelaar van [betrokkene 1], [makelaar 1], aan [vader geïntimeerde 3] en CAI het volgende medegedeeld:
“Geachte heren [geïntimeerde 3], Beste [voornaam] en [voornaam],
Heden bereikten partijen wilsovereenstemming over koop [adres] 1 + 2 te Den Haag en wel onder de navolgende koopvoorwaarden, te weten:
Koopsom :
€ 1.900.000,- kosten koper (…)
Overdracht :
29 juni 2017
Due Diligence voorbehoud :
één week na ontvangst van alle navolgende gegevens/stukken:
. huurovereenkomst met Bavaria waar uit minimaal een vaste huurperiode blijkt van 5 jaar;
(…)
. toelichting omtrent de opgegeven maatvoering, deze strookt niet met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening.
. (…)”
(ix) Op 1 juni 2017 hebben CAI en [appellant] een koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] het pand aan CAI heeft verkocht voor een koopprijs van € 1.800.000,-- (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is de leveringsdatum bepaald op 27 juli 2017. De koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde, inhoudende dat CAI de koop kan ontbinden indien zij uiterlijk zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe zou verkrijgen. Verder is in de koopovereenkomst bepaald dat indien een van partijen tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst zij een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom (hierna: de contractuele boete). In de koopovereenkomst is voorts nog bepaald dat een verschil in de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van partijen enig recht verleent.
( x) De tekeningen van het pand, gemaakt door de architect, riepen vragen op bij CAI over het exacte vloeroppervlak, mede omdat de beoogde koper aan wie CAI het pand zou doorverkopen vraagtekens had gezet bij de opgegeven maatvoering. Bij e-mail van 2 juni 2017 heeft CAI aan [appellant] om verduidelijking van de tekeningen gevraagd.
(xi) Bij e-mail van 6 juni 2017 heeft [appellant] aan CAI medegedeeld dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Verder heeft [appellant] laten weten dat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd en dat hij ervan uit gaat dat de huurovereenkomst door zal lopen.
(xii) Bij e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [geïntimeerde 3] aan [appellant] gevraagd het pand te laten opmeten door een extern bureau. Uiteindelijk heeft CAI aan een derde partij (Alex Offices) opdracht gegeven om het pand op te meten.
(xiii) Op 13 juni 2017 heeft [appellant] aan CAI een allonge bij de huurovereenkomst met Bavaria gestuurd, waaruit blijkt dat Bavaria de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst heeft.
(xiv) Bij e-mail van 22 juni 2017 heeft [makelaar 1] aan [vader geïntimeerde 3] het volgende medegedeeld:
“(…)
Als er een bevestiging van verkoper komt dat er Door huurder geen gebruik wordt gemaakt van de break en een meetstaat die 380 m2 aangeeft dan kunnen we er mee door. Wij kunnen ons niet voorstellen dat een andere partij hier wel mee akkoord zou gaan. (…)
Kortom, het aanbod voldoet niet aan de verwachtingen die vooraf zijn geschetst.
Vooralsnog zijn wij in afwachting van het een en ander. Komt dit niet zullen we wij onze client vragen of zij afzien van de koop. (…)”
(xv) Op 11 juli 2017 heeft Alex Offices een meetrapport opgesteld conform de NEN 2580. In dit rapport is het BVO vastgesteld op 359 m2.
(xvi) Bij e-mail van 15 juli 2017 heeft [vader geïntimeerde 3] aan [appellant] het volgende medegedeeld:
“De koper van [voornaam] heeft afgehaakt helaas.
Ik heb een koper maar die ligt op Ibiza in de vakantiezon.
CAI zal het pand [adres] zien te verkopen voor 1.8 mio.
We hebben alle info en zijn er mee bezig. Voor jou ook misschien fijn. (…)”
(xvii) Bij e-mail van 18 juli 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde 3] en [vader geïntimeerde 3] het volgende medegedeeld:
“Hoi [voornaam] en [voornaam],
Dank voor de informatie, maar de koopovereenkomst tussen mij en CAI geldt, ik constateer dat het financieringsvoorbehoud niet is...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT