Uitspraak Nº 200.302.827_01. Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2022-10-25
| ECLI | ECLI:NL:GHSHE:2022:3696 |
| Docket Number | 200.302.827_01 |
| Date | 25 Octubre 2022 |
| Court | Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland) |
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.302.827/01
arrest van 25 oktober 2022
in de zaak van
[XX] GRUPPE DUTCH REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante in principaal appel, verweerster in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna aan te duiden als: [appellante ] ,
advocaat: mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal appel, eisers in voorwaardelijk incidenteel appel,
hierna aan te duiden als: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. A.J.L.J. Pfeil te Beek (Limburg),
op het bij de exploten van dagvaarding van 7 september 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg van 9 juni 2021.
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de exploten van dagvaarding van 7 september 2021
-
-
het anticipatie-exploot van 15 november 2021
-
-
de memorie van grieven
-
-
de memorie van antwoord tevens verzet tegen wijziging van eis en memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel
-
-
de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op
bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
Waar gaat de zaak (nog) over
[geïntimeerden] . hebben in februari 2019 hun hippische accommodatie gelegen in [plaats] verkocht aan de familie [XX] . Op de daarbij behorende gronden was na een aanpassing van het bestemmingsplan vanaf 2013 een extra bouwblok vastgesteld. De [appellante ] heeft op haar beurt via levering door de familie [XX] in juli 2019 de eigendom verworven van deze hippische accommodatie. Aan de verkoop door [geïntimeerden] . aan de familie [XX] kleven volgens de [appellante ] een aantal gebreken, zo is het bouwblok kleiner dan voorgespiegeld, is de grond ernstig vervuild én is door [geïntimeerden] . onvoldoende/niet duidelijk gemaakt dat het verwerven van een omgevingsvergunning gepaard zou gaan met de noodzaak van een (veeleisende) landschappelijke inpassing van de eventueel nieuw te bouwen stallen. [geïntimeerden] . hebben deze verwijten bestreden en stellen zich bovendien op het standpunt dat de eventuele vorderingen van de familie [XX] niet zijn overgegaan op de [appellante ] .
De vaststaande feiten
Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan, eventueel aangevuld met andere relevante feiten. Deze feiten komen neer op het volgende.
[geïntimeerden] . hebben aan de familie [XY] (hierna: de familie
[XX] ) op 18 februari 2019 verkocht voor € 1.050.000,00 en voorts op 15 maart 2019 geleverd een vrijstaande woning (bedrijfswoning) met garage en tuin en hippische accommodatie, bestaande uit negen paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland in de gemeente Weert, bekend als Gemeente Weert, [sectieletter] nummer [sectienummer 1] en nummer [sectienummer 2] .
De accommodatie was al sinds 1972 eigendom van [geïntimeerden] .
Op de verkochte percelen is het bestemmingsplan `Paardenhouderij [adres]
, [plaats] ' van de gemeente Weert van toepassing, dat laatstelijk op 11 december 2013 is vastgesteld.
In de koopovereenkomst van 18 februari 2019 staat, geciteerd voor zover hier van
belang :
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (...)
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: het agrarisch bedrijf bestaande uit een vrijstaand woonhuis (bedrijfswoning met tuin en een hippische accommodatie bestaande uit 9 paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland (...). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.(...) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
artikel 22. Bodemonderzoek
Koper ziet af van het (laten) verrichten van een bodemonderzoek. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de risico's en gevolgen van het niet (laten) verrichten van dit onderzoek. Koper vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging en zal nimmer aanleiding vormen tot ontbinding van onderhavige overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door verkoper.
artikel 25. Bouwvergunning,
Voor het object is een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij afgegeven in de vorm van een bouwblok ter grootte van 10.000 m2. (... )"
In de akte van levering van 15 maart 2019 staat, geciteerd voor zover hier van
belang:
Artikel 5
De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de in de koopovereenkomst door partijen verstrekte garanties casu quo afgegeven verklaringen blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn. (... )',
De familie [XX] heeft op 9 mei 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd en verder heeft de familie [XX] door BKK Bodemadvies B.V. (hierna: BKK) een bodemonderzoek laten uitvoeren binnen de locatie van de paardenhouderij. In het rapport van BKK van 5 juli 2019 staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“ 2.2. Vooronderzoek
De locatie [adres] is sinds 2013 een officieel paardenbedrijf met alle vergunningen voor het houden van 49 paarden. De bebouwing dateert uit 1960-1970. Inmiddels is een Agrarisch Bouwblok toegewezen van circa 10.000 m2, hetgeen mogelijkheden biedt voor het bouwen van een rijhal en stageverblijven. (... )
Conclusies
Naar aanleiding van de bevindingen uit het nader onderzoek asbest in bodem -waarin
zinkassenbrokken zijn aangetroffen in de bodem ter plaatse van proefsleuf 11, heeft een nader bodemonderzoek plaatsgevonden binnen de locatie [adres] te [plaats] .
Uit de onderzoeksresultaten wordt geschat dat de totale omvang van de sterke verontreiniging met zware metalen (m.n. zink) vooralsnog wordt geschat op 554 m' bij een totale oppervlakte van 1.200 m2 en een verontreinigingsdiepte van 0,3 tot (plaatselijk) maximaal meter. Naar aanleiding hiervan kan gesteld worden dat er volgens de Wet bodembescherming sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het criterium van meer dan 251 m3 (>I) wordt overschreden.
Gezien de verkregen meetresultaten in combinatie met de vondst van zinkassenbrokken is een relatie met zinkassen aanwezig.
Aanbevelingen
De bodemkwaliteit is niet in...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT