Uitspraak Nº 200.306.218/01. Gerechtshof Amsterdam, 2022-10-25
| ECLI | ECLI:NL:GHAMS:2022:3042 |
| Docket Number | 200.306.218/01 |
| Date | 25 Octubre 2022 |
| Court | Gerechtshof Amsterdam (Nederland) |
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.306.218/01 NOT
nummer eerste aanleg : SHE/2021/27
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 oktober 2022
inzake
mr. [appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
mr. [geïntimeerde] ,
notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
De notaris heeft opgetreden als veilingnotaris bij de executoriale (internet)veiling van een kantoorgebouw van klager. Klager heeft het kantoorgebouw destijds voor bijna 11 miljoen euro gekocht. Het kantoorgebouw is uiteindelijk ingezet voor 4,25 miljoen euro en gegund voor 2,45 miljoen euro.
Klager heeft op 17 januari 2022 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort 's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 3 januari 2022 (ECLI:NL:TNORSHE:2022:2).
De notaris heeft op 25 mei 2022 een verweerschrift bij het hof ingediend.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 15 september 2022. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover voor de beslissing van belang) bij de beoordeling rekening houden
De klacht gaat over de executoriale veiling van een kantoorgebouw. Voor de beoordeling van de klacht vindt het hof de volgende feiten van belang.
Klager is in 2005 eigenaar geworden van een kantoorgebouw aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: het pand). De koopprijs bedroeg destijds € 10.358.793,17. Tot zekerheid voor de terugbetaling van een hypothecaire geldlening is een recht van hypotheek op het pand gevestigd ten gunste van FGH Bank N.V. Klager is in verzuim geraakt met de nakoming van zijn verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst.
In verband daarmee heeft [bedrijf 1] B.V. (rechtsopvolger van FGH Bank N.V., hierna: de hypotheekhouder) [bedrijf 2] B.V. opdracht gegeven het pand te taxeren. Deze taxateur heeft de marktwaarde van het pand op 20 november 2018 bepaald op € 4.004.913,00.
Daarna heeft klager [bedrijf 3] opdracht gegeven om het pand te taxeren. Deze taxateur heeft de marktwaarde van het pand op 11 december 2018 bepaald op € 8.070.000,00. In het taxatierapport is een WOZ-waarde vermeld van € 6.995.000,00.
Op 18 december 2018 heeft de hypotheekhouder de executie van het pand doen aanzeggen en klager tot 15 april 2019 de gelegenheid geboden om het pand onderhands te verkopen. Klager heeft de hypotheekhouder op laatstgenoemde datum bericht dat hij het pand voor € 6.500.000,00 kosten koper had verkocht aan de heer [naam 1] , althans diens vennootschap(pen) Genius Capital Global en/of Genius Group of Companies Ltd. (hierna samen: [naam 1] ) en dat was overeengekomen dat het pand uiterlijk 1 mei 2019 zou worden geleverd. Deze levering heeft echter niet plaatsgevonden, waarna het pand op 11 juni 2019 executoriaal zou worden geveild. Vervolgens heeft klager de hypotheekhouder in kort geding gedagvaard en – samengevat – gevorderd de executie te schorsen tot 1 augustus 2019 om hem in de gelegenheid te stellen het pand alsnog onderhands aan [naam 1] te verkopen en leveren. Door dit kort geding is de veiling op 11 juni 2019 niet doorgegaan en vervolgens bepaald op 9 juli 2019. De voorzieningenrechter bij de rechtbank Limburg heeft de vorderingen van klager afgewezen bij vonnis van 3 juli 2019.
Voorafgaand aan de executoriale veiling hebben drie verschillende partijen onderhandse biedingen uitgebracht als bedoeld in artikel 547 lid 2 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (hierna: Rv) van respectievelijk € 1.025.000,00, € 1.300.000,00 en € 1.813.000,00. De hypotheekhouder heeft geen van deze biedingen geaccepteerd.
Het pand is op 9 juli 2019 executoriaal geveild via [website] . Op deze veiling zijn de “Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden 2015” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Notaris mr. [naam 2] , gevestigd in [plaats 2] , is bij deze veiling betrokken geweest als zogeheten platformnotaris en de notaris is daarbij betrokken geweest als veilingnotaris.
De veiling heeft eerst plaatsgevonden bij inzet en daarna bij afslag. De hoogste bieding bij inzet heeft € 2.250.000,00 bedragen. De veiling bij afslag is begonnen bij € 4.250.000,00 en de afmijner heeft afgemijnd op een bedrag van € 200.000,00, zodat de veiling heeft geresulteerd in een bieding van € 2.450.000,00.
De platformnotaris heeft op 9 juli 2019 een “proces-verbaal toezicht op biedingen internetveiling” opgesteld. Daarin staat onder meer vermeld dat de betreffende bieding is uitgebracht door een bieder die bij registratie als gegadigde heeft verklaard op te treden namens:
“ [bedrijf 4] VASTGOED B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, ten tijde van de afgifte van voormelde verklaring gezeteld te [plaats 3] en ingeschreven in het handelsregister onder nummer [nummer 1] , volgens voormelde verklaring kantoor houdende [adres 2] te [plaats 3] ”.
Op 11 juli 2019 heeft de notaris een “proces-verbaal inzet en afslag” opgesteld. In dit proces-verbaal staat Beleggingsmaatschappij [bedrijf 4] B.V. vermeld als inzetter en afmijner, waarbij is vermeld dat Beleggingsmaatschappij [bedrijf 4] B.V. kantoor houdt aan de [adres 2] in [plaats 3] en bij het handelsregister is geregistreerd onder nummer [nummer 1] . De notaris heeft op 11 juli 2019 ook een “proces-verbaal van gunning” opgesteld waarin is vermeld dat de hypotheekhouder het pand voor een koopprijs van € 2.450.000,00 heeft gegund aan Beleggingsmaatschappij [bedrijf 4] B.V. In de door de notaris opgestelde “verklaring van betaling koopprijs” van 16 juli 2019 staat vermeld dat Beleggingsmaatschappij [bedrijf 4] B.V. de koopprijs aan de notaris heeft voldaan. Op 17 juli 2019 heeft de notaris de afschriften van alle veilingakten ingeschreven in de openbare registers om de eigendomsoverdracht van het pand aan Beleggingsmaatschappij [bedrijf 4] B.V. te voltooien.
De notaris heeft klager op 18 juli 2019 telefonisch meegedeeld dat het pand inmiddels was geleverd, waarna hij dit bij brief van 19 juli 2019 schriftelijk aan klager heeft bevestigd.
Bij handgeschreven faxbericht van 26 november 2020 heeft klager de notaris onder meer verweten dat hij het bestaan heeft om het pand:
“in te zetten voor de prijs van 4.5 miljoen euro terwijl U wist dat er een taxatie was van 8 miljoen euro, een WOZ-waarde van bijna 7 miljoen euro en een koper voor 6.5 miljoen euro. (…)
U heeft mij hiermee opzettelijk benadeeld voor een miljoenenbedrag waarvoor ik U hierbij aansprakelijk stel.”
Klager heeft de notaris bij handgeschreven faxbericht van 1 december 2020 gevraagd alsnog per omgaande op zijn eerdere bericht te reageren.
De notaris heeft bij brief van 2 december 2020 gereageerd op de vragen van klager over de gang van zaken bij de veiling. Daarbij heeft de notaris iedere aansprakelijkheid voor de door klager gestelde schade van de hand gewezen.
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT