Uitspraak Nº 266876. Rechtbank Gelderland, 2015-06-10

Court:Rechtbank Gelderland (Neederland)
Docket Number:266876
ECLI:ECLI:NL:RBGEL:2015:5231

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/266876 / HA ZA 14-371

Vonnis van 10 juni 2015

in de zaak van

[eiseres]

wonende te ’s-Gravenhage,

eiseres,

advocaat mr. H.W. Dubbeldam te Huis ter Heide,

tegen

1. [gedaagde]

wonende te Beuningen,

gedaagde,

advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,

2. de maatschap MAATSCHAP NOTARISKANTOOR VAN HÖVELL,

gevestigd te Wijchen,

gedaagde,

advocaat mr. M.C.J. Höfelt te Amsterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

QUARZ VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.,

gevestigd te Beneden-Leeuwen,

gedaagde,

advocaat mr. E. Beele te Tilburg,

4. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK VENLO E.O. U.A.,

gevestigd te Venlo,

gedaagde,

advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] , de notaris of mr. Van Hövell, Quarz en de Rabobank worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk ook [gedaagde] c.s. worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 3 december 2014;

  • -

    het verkorte proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2015.

1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Sinds 2004 heeft het zogenaamde ‘Koopstudio-concern’ zich begeven op de markt voor woonruimte voor studenten en starters in onder meer Utrecht, Amsterdam, Groningen en Nijmegen. Tot het concern behoorde een aantal rechtspersonen, waaronder Koopstudio Nederland B.V. en de Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio B.V.

2.2. [gedaagde] is via [gedaagde] Holding B.V. bestuurder en enig aandeelhouder van Koopstudio Arnhem-Nijmegen B.V. Deze vennootschap was franchisenemer van het Koopstudio-concern.

2.3. Op 20 april 2006 hebben de Rabobank en Quarz een ‘Bemiddelingsovereenkomst bij Woningfinancieringen en Vastgoedfinanciering’ gesloten. In het kader van deze overeenkomst is Quarz als tussenpersoon voor Rabobank verantwoordelijk voor de advisering van een financieel product aan de klant, bemiddelt zij bij het tot stand brengen van overeenkomsten inzake financiële producten en ontvangt zij voor haar bemiddelingsactiviteiten een provisie.

2.4. In de zomer van 2006 is [eiseres] in contact gekomen met Koopstudio Arnhem-Nijmegen. [eiseres] had interesse in een studio in het pand aan de [adres] te Nijmegen. Zij heeft het pand met een medewerker van Koopstudio Arnhem-Nijmegen bekeken en een verkoopbrochure ontvangen van studentenstudio.nl (‘een initiatief van koopstudio.com’). Uit die brochure wordt geciteerd:

Hier op de [adres] biedt Studentenstudio.nl in twee herenhuizen [adres] aantrekkelijke studio’s te koop aan. De studio’s zijn in volle eigendom, inclusief servicekosten (g/w/e etc), exclusief aflossing en een eventueel belasting voordeel. De woningen zijn per eenheid zeer betaalbaar, hebben een aantrekkelijk uitrustingsniveau en bieden variatie in studioruimte.

2.5. Op 6 september 2006 hebben Koopstudio Nederland en Koopstudio Arnhem-Nijmegen (‘Koopstudio’) enerzijds en [eiseres] (‘lid’) anderzijds een ‘overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging’ gesloten (verder: ‘de lidmaatschapsovereenkomst’). Daaruit wordt geciteerd:

DE ONDERGETEKENDEN (...)

NEMEN IN AANMERKING DAT:

a. Koopstudio het woonhuis aan de [adres] te 6524 EC NIJMEGEN in eigendom zal overdragen aan de vereniging Woonvereniging [adres] hierna te noemen: ‘de woonvereniging’;

b. de woonvereniging zal alle lidmaatschapsrechten betreffende het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Koopstudio uitgeven en Koopstudio zal daartoe als lid toetreden terzake van deze lidmaatschapsrechten;

c. op het gehele woonhuis aan de [adres] , 6524 GD te Nijmegen een hypotheekrecht is gevestigd ten behoeve van de Rabobank te Venlo, tot zekerheid voor alles wat de Rabobank te Venlo van de woonvereniging en/of haar huidige leden en/of haar toekomstige leden te vorderen heeft;

d. Koopstudio met betrekking tot onderhavig lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden;

KOMEN OVEREEN DAT:

Koopstudio het lid in de gelegenheid zal stellen tot genoemde woonvereniging toe te treden, met betrekking tot dit lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden waarbij het lid het uitsluitend gebruik krijgt van het volgende lidmaatschapsrecht:

het lidmaatschapsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van studio 5, bestaande uit een ruime kamer met een eigen keukenblok, een gedeelde badkamer met douche en een apart toilet op de begane grond, alsmede het gezamenlijk gebruik van de wasautomaataansluiting de entree en de trapopgang(en), van het pand [adres] , uitmakende het veer/honderdste (4/100e) deel van het woonhuis aan de [adres] 6524 EC Nijmegen

het hiervoor omschreven lidmaatschapsrecht wordt hierna ook genoemd: “het lidmaatschapsrecht”;

Het inleggeld, zoals bedoeld in artikel 7 van de hierna te vermelden statuten, dat het lid aan Koopstudio zal betalen voor de toetreding tot de woonvereniging bedraagt: EUR honderd tienduizend (€ 110.000,-);

(...)

Artikel 2 Het lidmaatschapsrecht: de toetreding woonvereniging

2.1 Teneinde gebruik te kunnen maken van het lidmaatschapsrecht zal het lid toetreden tot de woonvereniging zulks onder de voorwaarden en bepalingen als zijn opgenomen in de statuten van de voormelde woonvereniging welke als bijlage 2 aan deze akte worden gehecht.

Artikel 3 Financiering

3.1. Het lid verplicht zich uiterlijk op de vijfde werkdag na ondertekening van deze overeenkomst aan Quarz Financial Partners te Zaltbommel (hierna: Quarz) de in de aan deze overeenkomst gehechte bijlage 3 genoemde bescheiden ter hand te hebben gesteld opdat Quarz een financieringstoets zal uitvoeren. Indien deze toets een positief resultaat oplevert en het lid derhalve financierbaar is tot een bedrag van EUR honderd elfduizend achthonderd eenentachtig (€ 111.881,-) volgt een inventarisatiegesprek bij Quarz en voorts een offerte-aanvraag bij de Rabobank te Venlo voor de uiteindelijke financiering.

3.2 (...)

Artikel 4 Oplevering, ingebruikname

(...)

4.3 Voor het geval de aan het lidmaatschapsrecht verbonden inclusieve woonruimte nog verbouwd moet worden zal, na de toetreding door het lid tot de woonvereniging, van het betaalde inleggeld 10% in depot bij de notaris blijven. (...)

(...)

Artikel 8 Bestuur, administratie woonvereniging

(...)

8.2. Het lid verklaart bij deze onherroepelijke volmacht te geven aan Koopstudio om namens het lid:

a. de toetreding van nieuwe leden tot de woonvereniging te aanvaarden, welke leden in de plaats treden van Koopstudio, welke volmacht eindigt op het moment dat Koopstudio met betrekking tot alle lidmaatschapsrechten als lid uit de woonvereniging is getreden, alsmede;

b. de woonvereniging als borg te verbinden jegens de financier voor de schulden die toekomstige leden met de financier aangaan.

(...)

Artikel 9 Datum toetreding, notaris

9.1 Alle benodigde akten zullen op 2 oktober 2006 worden getekend ten overstaan van de notaris, te weten:

Notaris Hekkelman

(...)

De ouders van [eiseres] hebben de overeenkomst ondertekend als ‘mede-ondergetekenden’. Daarmee hebben zij verklaard:

a. van de inhoud van deze overeenkomst kennis te hebben genomen;

b. met deze inhoud volledig in te stemmen;

c. volledige medewerking te verlenen casu quo al datgene te verrichten dat nodig is om de financiering van het lidmaatschapsrecht tot stand te brengen, onder de bij de financier gebruikelijke voorwaarden, zoals het zijn van mede-debiteur en medewerking te verlenen tot de vestiging van een hypotheekrecht op het woonhuis van mede-ondergetekende(n).

2.6. De volgende dag, op 7 september 2006, heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en haar ouders en de heer Kniep, financieel adviseur werkzaam bij Quarz.

2.7. Op 7 september 2006 hebben Koopstudio Nederland en [eiseres] (als ‘begunstigde’) een ‘Allonge bij overeenkomst lidmaatschapsrecht studio 5 [adres] (Koopstudio LastenDemper ©)’ ondertekend. Uit die allonge wordt geciteerd:

(...)

Zijn als volgt overeengekomen:

Artikel 1: Koopstudio LastenDemper © (KLD)

1.1 De KLD is een door Koopstudio ontwikkelt concept en is enkel bedoeld voor studenten die via Koopstudio dan wel een aan haar gelieerde onderneming een nieuwe studentenstudio kopen. ‘begunstigde’ voldoet hier aan.

1.2 Koopstudio biedt ‘begunstigde’ de mogelijkheid om tegen nader overeengekomen voorwaarden gebruik te maken van de KLD module waardoor maandelijks, achteraf, het door ‘begunstigde’ voorgeschoten bedrag (renteloos) wordt gerestitueerd. (...) De uiteindelijk tussen ‘begunstigde’ en Koopstudio overeengekomen berekening wordt als bijlage II bijgevoegd.

Artikel 2: Kernvoorwaarden

(...)

2.2 ‘Begunstigde’ heeft de door zijn/haar gekochte studentenstudio gefinancierd door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Zaltbommel.

2.3 ‘Begunstigde’ heeft zijn/haar lidmaatschap van de woonvereniging verkregen via Koopstudio en/of een aan haar gelieerde onderneming.

(...)

In bijlage II is opgenomen dat [eiseres] in totaal € 7.452,- als KLD ontvangt en wel in 36 maandelijkse termijnen van € 207,- over de periode van oktober 2006 tot en met september 2009 (de laatste termijn bedraagt € 107,-).

2.8. Uit een brief van 22 september 2006 van Koopstudio Nederland aan [eiseres] wordt geciteerd:

Gefeliciteerd met de aankoop van studio 5 in de [adres] te Nijmegen.

(...)

2.9. Bij brief van 25 september 2006 heeft de Rabobank aan [eiseres] een offerte doen toekomen voor een aflossingsvrije hypotheek van € 112.000,-. Bij brief van [adres] september 2006 heeft Quarz diezelfde offerte aan [eiseres] doen toekomen. Uit de offerte wordt geciteerd:

Zekerheid

Te vestigen...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT