Uitspraak Nº 4686259 CV EXPL 15-11647 en 4901916 CV EXPL 16-2635. Rechtbank Noord-Holland, 2017-12-20
| ECLI | ECLI:NL:RBNHO:2017:11654 |
| Date | 20 Diciembre 2017 |
| Docket Number | 4686259 CV EXPL 15-11647 en 4901916 CV EXPL 16-2635 |
| Court | Rechtbank Noord-Holland (Neederland) |
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 4686259 CV EXPL 15–11647 en 4901916 CV EXPL 16-2635
Uitspraakdatum: 20 december 2017
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap Maison Zen Beheer B.V.
gevestigd te Haarlem
eiseres
verder te noemen: Maison Zen
gemachtigde: mr. G.T.J. Hoff
tegen
2. de besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Edoras B.V.
beide gevestigd te Amsterdam
gedaagden
verder te noemen: Pauw respectievelijk Edoras
gemachtigde: mr. M. van Schie
en
[partij X]
te [woonplaats]
tussenkomende partij
hierna te noemen: [partij X]
gemachtigde: mr. G.M. Kerpesteijn
en in de zaak van
[partij X]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen: [partij X]
gemachtigde: mr. G.M. Kerpesteijn
tegen
de besloten vennootschap Pauw B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: Pauw
gemachtigde: mr. M. van Schie
en
de besloten vennootschap Maison Zen Beheer B.V.
gevestigd te Haarlem
gedaagde
verder te noemen: Maison Zen
gemachtigde: mr. G.T.J. Hoff
In de zaak met nummer 4686259 heeft Maison Zen bij dagvaarding van 7 december 2015 een vordering tegen Pauw en Edoras ingesteld. Pauw en Edoras hebben schriftelijk geantwoord.
In de zaak met nummer 4901916 heeft [partij X] bij dagvaarding van 29 februari 2016 een vordering tegen Maison Zen en Pauw ingesteld en in een door hem opgeworpen incident gevorderd te mogen tussenkomen in de zaak met nummer 4686259. Nadat Maison Zen en Pauw schriftelijk hadden gereageerd in het incident, is bij tussenvonnis van 8 juni 2016 de vordering tot tussenkomst toegewezen en is de zaak voor het overige aangehouden.
Op 8 november 2016 heeft een zitting plaatsgevonden in beide zaken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
Maison Zen is eigenaar van een pand aan de [a-straat] te [plaats] .
Met ingang van 1 september 1991 heeft Maison Zen dit pand verhuurd aan Pauw. De huurovereenkomst ziet op: “het winkelpand met bovengelegen onzelfstandige bedrijfswoning”.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar met een recht van huurder op tweemaal vijf optiejaren, waarna de huurovereenkomst behoudens opzegging telkens wordt voortgezet voor een periode van vijf jaar. Bij opzegging dient een opzegtermijn van twaalf maanden in acht te worden genomen.
In de huurovereenkomst is voorts bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor een dames/heren/kindermodezaak en aanverwante artikelen en de bovenverdieping als onzelfstandig bedrijfswoning. Voorts is daarin bepaald dat het huurder is toegestaan om het gehuurde in onderhuur af te staan aan een franchisenemer van huurder die in het gehuurde een Pauw-zaak zal exploiteren.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte (ROZ model 12 april 1989). In artikel 3.5. van die algemene bepalingen staat: “Ingeval huurder handelt in strijd met enige bepaling uit dit artikel verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direkt opeisbare en niet voor matiging vatbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
Pauw heeft het gehuurde in 1991 onderverhuurd aan haar franchisenemer [franchisenemer] (hierna: [franchisenemer] ).
[franchisenemer] heeft de bedrijfswoning per 1 mei 1992 in gebruik gegeven aan [partij X] , die van 20 augustus 1991 tot 7 april 1992 voor [franchisenemer] werkzaam was als bedrijfsleider.
Bij brief van 6 augustus 1992 heeft [partij X] aan [franchisenemer] geschreven:
“Hierbij bevestig ik schriftelijk onze mondelinge overeenkomst van medio april 1992. Hierbij zijn wij het volgende overeengekomen:
De huurovereenkomst voor de bovenwoning van het pand aan de [a-straat] gaat in op 1 mei 1992. (…)
Verder is overeengekomen een huurprijs van Fl. 650,= per maand inclusief gas/licht/water, vooruit te betalen, iedere eerste van de maand voor een onbepaalde huurperiode.
In afwachting van de huurovereenkomst doe ik hierbij de betalingen van de maanden:
mei (…)
juni (…)
juli (…)
aug. (…)
Gaarne verzoek ik u uw rekeningnummer te verstrekken voor automatische overboeking iedere 1e van de maand. Bij eerdere pogingen de huurpenningen over te maken bleek het rekeningnr. foutief te zijn. (…)”
Bij overeenkomst van 12 juli 1994 is de onderhuur- en franchiseovereenkomst tussen [franchisenemer] en Pauw beëindigd. Daarin is bepaald: “De door u zonder onze toestemming aangegane onderhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning wordt zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen 1 week beëindigd. Ontruiming zal binnen deze periode plaats moeten hebben. De kosten die wij hiervoor onverhoopt zouden moeten maken om ontruiming te bewerkstelligen zullen voor uw rekening komen.”
Omdat [partij X] de bedrijfswoning niet verliet, heeft Pauw [franchisenemer] bij brief van 20 juli 1994 aansprakelijk gehouden voor de schade die zij hierdoor lijdt.
Bij brief van 13 augustus 1997 heeft Maison Zen aan Pauw laten weten dat zij een tweetal aanslagen OZB had ontvangen, te weten voor de [a-straat] winkel en voor de [a-straat] woning. Gelet daarop wenste Maison Zen van Pauw te vernemen wie de illegale onderhuurder was. Voorts heeft Maison Zen aangegeven dat de bovenwoning uitsluitend als onzelfstandige bedrijfswoning gebruikt mocht worden.
Nadien heeft Maison Zen Pauw nog enkele malen aangeschreven in verband met de omstandigheid dat de bedrijfswoning bij de gemeente als een zelfstandige woning inzake de OZB is aangemerkt.
Bij brief van 29 september 2005 heeft Maison Zen Pauw wederom aangeschreven in verband met de bovenwoning. Voorts heeft zij daarin een huurprijsaanpassing voorgesteld. Naar aanleiding van deze brief zijn partijen met elkaar in overleg getreden.
Bij brief van 4 november 2005 heeft Maison Zen aan Pauw geschreven:
“Wij bespraken:
1a. Dat u zich er sterk voor zult maken dat [partij X] als (onrechtmatige) bewoner verdwijnt en dat u daartoe zo spoedig mogelijk alle mogelijke rechtsmaatregelen zult nemen. (…)
1b. U zult ervoor zorgen dat de bovenverdieping wel bewoond blijft en dat deze bovenwoning ook bij de gemeente [plaats] weer te boek zal komen te staan als onzelfstandige woning. (…)
2. We hebben u aangeboden een nieuwe huurperiode van tien jaar aan te gaan, ingaande
1 januari 2006, met telkens weer het recht op verlenging met huurperioden van vijf jaren daarna. (…)
4. We zullen gezamenlijk een verzoek bij de Inspectie omzetbelasting te [plaats] doen om per 1 januari 2006 te opteren voor verhuur met B.T.W.
5. Wij stelden u een huurprijs voor ingaande 1 januari 2006 van € 80.000,- plus B.T.W. en gebruikelijk indexering, waartegenover u een aanbod deed van € 60.000,- plus B.T.W. en indexering. Alhoewel uw tegenbod iets lager is dan de door ons beoogde huurprijs, zijn wij in beginsel bereid daarmee akkoord te gaan. (…)”
Partijen hebben vervolgens onderhandeld over het sluiten van een allonge bij de huurovereenkomst. In de laatste versie van de tussen partijen uitgewisselde concept allonges, is bepaald:
“(…)
2.1. (…) Tussen partijen staat vast dat de woning in strijd met de huurovereenkomst onrechtmatig wordt bewoond.
2.2. Hierbij verplicht huurder zich de in het eerste lid bedoelde onrechtmatige bewoning zo spoedig mogelijk op te heffen er zorg voor te dragen dat de bovenverdieping weer als onzelfstandige bedrijfswoning (d.w.z. een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW) wordt bewoond. (…)
3.1. In aanvulling op artikel 2 van de huurovereenkomst komen partijen hierbij overeen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 wordt verlengd voor een periode van 10 jaar, eindigende op 31 december 2015.
3.2. Na 31 december 2015 wordt de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaren, tenzij huurder minimaal 12 maanden voor het einde van een huurperiode per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft meegedeeld dat zij van dit optierecht geen gebruik wenst te maken. (…)”
De artikelen 3.1. en 3.2. van dit concept (afkomstig van Maison Zen) weken niet af van die in het voorafgaande concept (afkomstig van Pauw). De belangrijkste afwijking betrof artikel 2.2. dat in het van Pauw afkomstige concept als een inspanningsverbintenis was geformuleerd.
Partijen hebben over de tekst van de allonge geen overeenstemming bereikt. Wel heeft Pauw uitvoering gegeven aan de in de laatste allonge opgenomen hogere huurprijs (anders dan voorheen verhoogd met omzetbelasting), de daarin opgenomen betaalperiode en moment van jaarlijkse indexatie.
Bij e-mail van 26 augustus 2015 heeft [partij X] aan Pauw geschreven:
“(…) Zoals besproken zal ik de aan u verschuldigde huur aan u overmaken. Ik zit even met de berekening van het totaalbedrag. Volgens mijn informatie heeft Pauw BV per 11 juli 1994 de onderhuurovereenkomst met mij overgenomen en ben ik dus vanaf deze datum huur aan Pauw BV verschuldigd. Bent u het met mij eens? (…)”
Bij brief van 27 augustus 2015 heeft Pauw de huur aan Maison Zen opgezegd tegen
31 augustus 2016.
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT