Uitspraak Nº 6198752 MC EXPL 17-7651. Rechtbank Midden-Nederland, 2018-04-11

• ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2018:1436
• Date: 11 Abril 2018
• Docket Number: 6198752 MC EXPL 17-7651
• Court: Rechtbank Midden-Nederland (Neederland)

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

zaaknummer : 6198752 MC EXPL 17-7651

datum : 11 april 2018

Vonnis in de zaak van:

1 [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats]

2 [eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna gezamenlijk te noemen [eiser sub 1] c.s.,

gemachtigde mr. M.J. Sarfaty,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde mr. M.L. van Kleef en mr. A.V. Paardekooper.

1 De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  het tussenvonnis van 15 november 2017

• -

  de brief met producties van de zijde van [eiser sub 1] c.s. van 5 maart 2018

• -

  het proces-verbaal van comparitie van 12 maart 2018

• -

  de reactie op het proces-verbaal van [eiser sub 1] c.s. van 22 maart 2018

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser sub 1] c.s. is sinds 2001 eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] te [vestigingsplaats] ( […] ), ook wel bekend als ‘ [naam van onroerende zaak] ’. [eiser sub 1] c.s. biedt verschillende units in het gehuurde te huur aan meerdere winkeliers. [eiser sub 1] c.s. verhuurt een gedeelte van de benedenverdieping en van de kelder aan [gedaagde] .

2.2.

[gedaagde] heeft met de rechtsvoorganger van [eiser sub 1] c.s. op 1 december 1974 een huurovereenkomst gesloten voor winkelruimte. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar en zes maanden, ingaande op 1 december 1974 en eindigend op 30 november 1977. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor damesmode accessoires, exclusief leren handtassen, in de ruimste zin des woords. De overeenkomst is na afloop van de overeengekomen termijn telkens met vijf jaar verlengd.

2.3.

Artikel 15 van de huurovereenkomst van 1 december 1974 luidt als volgt:

“De geldende huurprijs zal, onverminderd het bepaalde omtrent de huurprijs op bladzijde één voor het eerst op 1 juni 1975 en vervolgens telkens na verloop van twee jaar worden herzien met een percentage, gelijk aan dat, waarmee het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie van werknemersgezinnen (1964=100), zoals maandelijks door het C.B.S. gepubliceerd, na verloop van die periode is gestegen of gedaald met dien verstande dat de huurprijs nimmer beneden de laatste huurprijs zal kunnen dalen.

Tijdens de duur van deze overeenkomst zullen geen andere huurverhogingen worden toegepast, tenzij bij een afzonderlijke aan te gane onderhandse overeenkomst anders zal worden bepaald.”

2.4.

In een aanhangsel bij de huurovereenkomst van 29 mei 1987 is door [gedaagde] en [bedrijfsnaam 1] B.V., rechtsopvolger van de oorspronkelijke verhuurder en rechtsvoorganger van [eiser sub 1] c.s., de bestemming van het gehuurde uitgebreid met de verkoop van damesmode.

2.5.

Met een akte indeplaatsstelling van 21 juni 1990 heeft [gedaagde] een tweede winkelruimte in het pand van [eiser sub 1] c.s. gehuurd, waarvoor op 1 september 1976 een huurovereenkomst was gesloten voor de duur van twee jaar. Deze overeenkomst is na afloop van de termijn telkens met vijf jaar verlengd. Artikel 15 van de overeenkomst luidt hetzelfde als artikel 15 van de huurovereenkomst van 1 december 1974, met dien verstande dat de huurprijs voor het eerst op 1 juni 1977 kon worden herzien.

2.6.

Na door [eiser sub 1] c.s. uitgevoerde (renovatie)werkzaamheden in de periode 2012 tot en met 2014 hebben partijen de herindeling van het gehuurde nader vastgelegd in een allonge van 4 november 2014. De allonge vermeldt dat deze behoort bij de huurovereenkomst van 1 september 1976 en de akte indeplaatsstelling van 21 juni 1990. Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde bestaat uit het gedeelte op de begane grond en de direct daaronder gelegen kelderruimte, zoals weergegeven op de tekening die aan de allonge is gehecht. Voorts hebben partijen afgesproken dat de huurovereenkomst ongewijzigd van kracht blijft.

2.7.

Partijen hebben met de allonge beoogd om de huurovereenkomst van 1 december 1974, het aanhangsel van 29 mei 1987 en een ongedateerde huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van [eiser sub 1] c.s. en [bedrijfsnaam 2] B.V. te incorporeren in de huurovereenkomst van 1 september 1976 en de akte indeplaatsstelling van 21 juni 1990, zodat voor de door [gedaagde] gehuurde ruimte de bepalingen gelden die daarin zijn neergelegd. Deze huurovereenkomst is verlengd tot en met 1 september 2021.

2.8.

Op verzoek van [eiser sub 1] c.s. is de huurprijs bij vonnis van 1 juni 2005 door de Rechtbank Amsterdam, sector kanton, per 1 augustus 2003 vastgesteld op € 52.942,00. De huurprijs bedraagt thans € 61.683,96 exclusief btw per jaar, te betalen in driemaandelijkse termijnen.

2.9.

Voor de renovatie in 2014 huurde [gedaagde] 142 m² winkelruimte. Na de renovatie huurt [gedaagde] 167,97 m² winkelruimte en 7,30 m² opslagruimte (kelder). Een en ander volgt uit de door [eiser sub 1] c.s. ingediende rapporten van NEN 2580-metingen van 28 mei 2001 en 4 maart 2016. Partijen hebben afgesproken dat de vermeerdering van het aantal vierkante meters niet zou leiden tot een verhoging van de huurprijs. Als gevolg hiervan is de huurprijs per vierkante meter in 2014 is verlaagd.

2.10.

In 2015 heeft [naam makelaarskantoor] B.V. (hierna [naam makelaarskantoor] ) in opdracht van [eiser sub 1] c.s., een advies uitgebracht over een huurprijs voor het gehuurde, die in overeenstemming is met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. [naam makelaarskantoor] heeft geadviseerd om de huurprijs te bepalen op € 112.611,34 exclusief btw per jaar. [eiser sub 1] c.s. heeft aan [gedaagde] voorgesteld om per 15 maart 2016 de huurprijs conform dit advies te verhogen. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.

2.11.

Bij beschikking van 29 september 2016 is door de kantonrechter van deze rechtbank de heer [A] van [naam vennootschap onder firma] v.o.f. te [vestigingsplaats] (hierna [A] ) als deskundige benoemd in de zin van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [A] dient de huurprijs per 25 maart 2016 (peildatum) te worden vastgesteld op € 99.323,00 exclusief btw per jaar.

2.12.

Voor het geval de huurprijs niet conform het advies van [A] wordt herzien, heeft [eiser sub 1] c.s. op 29 mei 2017 de huurovereenkomst per 1 september 2021 opgezegd, op grond van een redelijke afweging van de wederzijdse belangen. Op 20 juli 2017 heeft [eiser sub 1] c.s. de huurovereenkomst onvoorwaardelijk opgezegd, omdat [eiser sub 1] c.s. het pand waarin het gehuurde zich bevindt in zijn geheel wil verhuren. [gedaagde] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.

3 Het geschil

Huurprijs vaststellen

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert:

a. te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde, gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] ( […] ), per 1 april 2016 wordt vastgesteld op € 99.323,00 exclusief btw per jaar;

b. om [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis hetgeen te betalen dat zij bij nadere huurprijsvaststelling met ingang van 1 april 2016 te weinig heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, dan wel de wettelijke rente.

3.2.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. [eiser sub 1] c.s. beroept zich daarbij op het rapport van [naam makelaarskantoor] en het rapport van [A] . Het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige is op 25 maart 2016 door de griffie ontvangen, zodat deze datum geldt als peildatum waarop de nieuwe huurprijs gaat gelden. Desondanks verzoekt [eiser sub 1] c.s. om de nieuwe huurprijs per 1 april 2016 te laten ingaan, omdat de huur driemaandelijks verschuldigd is.

3.3.

[gedaagde] stelt dat partijen de werking van artikel 7:303 BW (destijds artikel 7A:1630 BW) contractueel hebben uitgesloten. Artikel 15 van de huurovereenkomsten bepaalt namelijk dat “tijdens de duur van deze overeenkomst […] geen andere huurverhogingen worden toegepast, tenzij bij een afzonderlijke aan te gane onderhandse overeenkomst anders zal worden bepaald.”

3.4.

[gedaagde] stelt voorts dat met de allonge van 4 november 2014 de huurprijs is aangepast en dat sindsdien nog geen vijf jaar zijn verstreken. Een verzoek tot vaststelling van de huurprijs kan om die reden niet eerder dan in 2019 worden ingediend.

3.5.

[gedaagde] betwist tot slot dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten en betwist de juistheid van het rapport van [A] . Het rapport houdt volgens [gedaagde] onvoldoende rekening met de huidige leegstand, hanteert onjuiste referentiepanden en gaat bij de berekening van de huurprijs uit van een verkeerde oppervlakte.

Beëindiging huurovereenkomst

3.6.

[eiser sub 1] c.s. vordert om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 1 september 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, en om [gedaagde] te veroordelen om per de einddatum het gehuurde te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, onder achterlating van de aanwezige zaken die eigendom zijn van [eiser sub 1] c.s., en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, en het gehuurde leeg en bezemschoon aan [eiser sub 1] c.s. ter vrije beschikking te stellen, met machtiging van [eiser sub 1] c.s. om die ontruiming zelf en op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm.

3.7.

[eiser sub 1] c.s. heeft zowel voorwaardelijk (op 29 mei 2017) als onvoorwaardelijk (op 20 juli...