Uitspraak Nº 6917804 \ CV EXPL 18-3327. Rechtbank Noord-Holland, 2019-01-23
| ECLI | ECLI:NL:RBNHO:2019:422 |
| Date | 23 Enero 2019 |
| Docket Number | 6917804 \ CV EXPL 18-3327 |
| Court | Rechtbank Noord-Holland (Neederland) |
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 6917804 \ CV EXPL 18-3327 (H.K.)
Uitspraakdatum: 23 januari 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder ook te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J.Th. van Oostrum, advocaat te Alkmaar
tegen
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
verder gezamenlijk ook te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. C.J. van Beers, advocaat te Alkmaar.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 15 mei 2018 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
Vervolgens heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
Op 15 november 2018 heeft een zitting plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] bij brief van 7 november 2018 nog producties ingezonden.
[gedaagden] huurt sinds 2004 een gedeelte van het woonhuis staande en gelegen te [adres] De huur bedraagt al geruime tijd € 328,-- per maand.
Het door [gedaagden] gehuurde gedeelte van het woonhuis betreft het voorhuis. Het andere gedeelte van het woonhuis wordt aangeduid als het achterhuis. Het voor- en achterhuis vormen één bouwkundig geheel.
Op het bij het woonhuis behorende perceel staat ook nog een andere opstal, aangeduid als het zomerhuis, met nummer [nummer] .
Bij aanvang van de huurovereenkomst werden het achterhuis en het zomerhuis slechts tijdelijk, met name in de vakantieperiodes, gebruikt door (familie van) de toenmalige eigenaresse, mevrouw [naam 1]
[eiser] is sedert 17 oktober 2010 eigenaar van het woonhuis en het zomerhuis. Na de eigendomsverkrijging heeft [eiser] het achterhuis en het zomerhuis aan derden verhuurd, terwijl [gedaagden] de huurder van het voorhuis is gebleven.
In het woonhuis bevindt zich een “hete lucht verwarmingsinstallatie”. Deze installatie werd vanuit het achterhuis bediend. Aan de kant van [gedaagden] (het voorhuis) is deze installatie inmiddels geheel afgedicht, zodat hier geen overlast meer van wordt ondervonden. Het voorhuis wordt verwarmd door middel van een cv-installatie.
Vanaf maart 2011 is er tussen [eiser] en [gedaagden] gecorrespondeerd over onderhoudsproblemen, afrekeningen van energie en over vermindering van de huurprijs wegens beperkt huurgenot. Dit heeft geresulteerd in een procedure bij de kantonrechter te Alkmaar met tussenvonnissen van 13 november 2013, 9 april 2014, 2 juli 2014 en een eindvonnis van 15 april 2015.
In het eindvonnis heeft de kantonrechter [eiser] – onder meer – veroordeeld tot betaling aan [gedaagden] van € 5.946,32 wegens verminderd huurgenot gedurende 18 maanden. Dit verminderd huurgenot hield verband met de omstandigheid dat het in werking stellen van de heteluchtverwarming in het achterhuis had geleid tot ongezonde leefomstandigheden in het voorhuis.
De in reconventie door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde werden afgewezen, omdat [gedaagden] op goede gronden, vanaf september 2011, gedurende drie jaar zijn verblijf elders had gezocht; dit leverde geen tekortkoming op aan de zijde van [gedaagden]
Aan de bewoning van het achterhuis en de zomerwoning is door een besluit van de gemeente Bergen van 3 december 2013 een einde gekomen, omdat permanente bewoning op grond van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan.
[eiser] heeft in september 2015 opdracht gegeven tot een bouwkundige inspectie van het woonhuis, die is op 1 september 2015 uitgevoerd door Hollands Kroon Architectuur (dhr. [naam 2] ) en heeft geleid tot een bouwkundige rapport. De inspecteur geeft aan dat de direct noodzakelijke kosten van herstel aan het woonhuis € 70.760,--, exclusief btw, bedragen en de noodzakelijk kosten op termijn nog eens € 24.000,--, exclusief btw.
De totale onderhoudskosten worden door de inspecteur begroot op € 94.760,-- exclusief btw, zijnde € 114.659,60 inclusief btw. Voor onvoorziene werkzaamheden dient nog rekening gehouden te worden met een post van 10%.
Bij brief van 29 mei 2017 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd op grond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW).
[eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres] zal beëindigen op een door de kantonrechter te betalen datum, met veroordeling van [gedaagden] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin van hen aanwezig personen en zaken, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
[eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag.
Bij brief van 30 december 2009 heeft [eiser] aan [gedaagden] bericht dat hij eigenaar zou worden van de betreffende woning en bij brief van 8 november 2010 heeft [eiser] bevestigd dat hij sinds 17 oktober 2010 eigenaar was. In die laatste brief stelde hij aan [gedaagden] een meer reële huurprijs voor en gaf hij aan dat hijzelf het onderhoud zou gaan uitvoeren.
Het woonhuis dateert uit de jaren 50/60 en is niet geïsoleerd. [eiser] heeft in zijn correspondentie telkens aangegeven dat hij voornemens is om het woonhuis (voor- en achterhuis) te verbouwen en te renoveren. Het pand is zeer gedateerd en sloop- en nieuwbouw is de enige economische reële voortzetting. In dit verband verwijst [eiser] naar het deskundigenrapport van Hollands Kroon Architectuur, waaruit blijkt dat de...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT