Uitspraak Nº 7697864 \ CV EXPL 19-1609. Rechtbank Gelderland, 2020-07-17

• ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2020:3634
• Docket Number: 7697864 \ CV EXPL 19-1609
• Date: 17 Julio 2020
• Court: Rechtbank Gelderland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 7697864 \ CV EXPL 19-1609 \ 610 \ 41245

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser ]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. P.J.A. Plattel,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. P.A.C. van Buul.

Partijen worden hierna [eiser ] en [gedaagde] genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 juni 2019 en de daarin genoemde processtukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de comparitie van partijen van 28 november 2019 en de ter comparitie door [eiser ] overgelegde plattegrond.

1.2.

De zaak is na de zitting aangehouden in afwachting van het door partijen te volgen

mediationtraject, dat uiteindelijk niet tot overeenstemming tussen partijen heeft geleid.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiser ] beheert en exploiteert het park [naam van het park ] (hierna: het park) te [vestigingsplaats] .

2.2.

Partijen hebben op 1 augustus 2003 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten, waarbij [gedaagde] van [eiser ] een onbebouwde kavel (nr. [1] ) op het park is gaan huren. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 maanden en is daarna (op basis van artikel 2 van die overeenkomst) steeds stilzwijgend verlengd met een jaar. [gedaagde] bewoont een chalet op de door hem gehuurde kavel. Dit chalet heeft hij op 1 augustus 2003 gekocht en is zijn eigendom.

2.3.

Op grond van artikel 2 van de huurovereenkomst zal de huur eindigen door:

a. ontbinding van de huurovereenkomst wegens een, die ontbinding rechtvaardigde, tekortkoming van een der partijen of vervulling van een ontbindende voorwaarde;

b. faillissement of aanvrage van surséance van betaling van de huurder;

c. schriftelijke opzegging door één der partijen conform het bepaalde in het reglement;

d. onteigening van de grond.

Voornoemd reglement (de Park-Info) bepaalt in artikel 3 het volgende over de opzegging:

“Huurder en verhuurder/exploitant hebben beiden het recht de huurovereenkomst staanplaats met inachtneming van een opzegtermijn van één maand, bij aangetekend schrijven, dan wel bij deurwaardersexploot, tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst op te zeggen. Indien geen tijdige opzegging heeft plaatsgevonden wordt de overeenkomst geacht voor de duur van één jaar te worden voortgezet.”

2.4.

Artikel 4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de staanplaats uitsluitend mag worden gebruikt om aldaar een houten chalet of houten bungalow te plaatsten c.q. geplaatst te hebben welke als recreatieve woonruimte dient te worden gebruikt. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder/exploitant is elk ander gebruik uitdrukkelijk verboden, zo vervolgt dit artikel.

2.5.

Artikel 8 van de huurovereenkomst verklaart de algemene (park)voorwaarden, vastgelegd bij notariële akte van 8 november 2000, van toepassing. In de algemene voorwaarden is ook het Parkreglement opgenomen (de notariële akte met de algemene voorwaarden worden hierna AV2000 genoemd). Daarnaast zijn op grond van voormeld artikel aanvullende voorwaarden (de Park-Info) en de voorwaarden omtrent de centrale antenne inrichting (CAI) van toepassing.

2.6.

Op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst verklaart huurder zich akkoord met de overgang van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van [eiser ] naar de heer [naam 1] .

2.7.

Onder voormeld artikel 9 staat: “Huurder verklaart van beiden een exemplaar te hebben ontvangen.”

2.8.

Artikel 4 AV2000 luidt als volgt:

“1. De koper is verplicht de grond te bestemmen en bestemd te houden voor het daarop

(doen) plaatsen en/of houden van een chalet, bestemd voor recreatief gebruik.

2. 2. De koper is verplicht eventueel te plaatsen chalets en/of opstallen casu quo

bestaande chalets en/of opstallen te gebruiken en op zijn kosten steeds te houden in overeenstemming met casu quo aan te passen aan de eisen, welke dienaangaande zijn of in de toekomst zullen worden gesteld door de beheerder, de gemeente en/of andere bevoegde instanties.

3. 3. Het plaatsen van, aanbouwen bij, het vergroten van of verwijderen van

opstallen/chalets, wijziging van de exterieur van opstallen, hetzij kleur, hetzij vormgeving, alsmede vervanging van opstallen/chalets zal slechts mogen geschieden na vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de beheerder.

4. 4. De koper zal de grond en de daarop zich bevindende opstallen, alsmede de tuin in

goede staat moeten onderhouden.

(….)”

2.9.

Artikel 13 van de AV2000 (Parkreglement) bepaalt dat permanente bewoning van een chalet niet is toegestaan.

2.10.

In artikel 21 lid 5 van de AV2000 (Parkreglement) is bepaald dat de beheerder beslist in gevallen waarin het reglement niet voorziet.

2.11.

Hoofdstuk VI. van de AV2000 (Parkreglement) bevat een boeteclausule. Bij overtreding van een van de bepalingen en verplichtingen uit de notariële akte is de huurder een boete verschuldigd van f. 50.000,-- (€ 22.689,--) per overtreding.

2.12.

Op basis van artikel 4 lid 2 onder b van de AV2000 (Parkreglement) is iedere eigenaar gehouden de tuin op zijn recreatieterrein goed te onderhouden. Daarnaast is het zonder toestemming van de beheerder van het park niet toegestaan aan de buitenzijde van het chalet verandering aan te brengen, waaronder begrepen wijziging van de kleuren (sub c). Bij het op- of overschilderen van de houten chalet/bungalows, tuinhuis of carport dienen de in dat artikel vermelde kleuren/RAL-nummers worden gebruikt ter bevordering van de uniformiteit op het park. Verder moet het chalet in goede staat van onderhoud worden gehouden (sub d).

2.13.

Artikel 17 van de AV2000 (Parkreglement) luidt als volgt:

“De eigenaar is verplicht de walkanten in goede staat te onderhouden en mag deze niet beschadigen.

Een zonder voorafgaande toestemming van de beheerder geplaatste steiger en/of beschoeiing mag door de beheerder zonder voorkennis aan de eigenaar worden verwijderd.

Tenzij de beheerder anders bepaalt, is de eigenaar verplicht de aan zijn perceel grenzende oevers te onderhouden.”

2.14.

In artikel 6 van de Park-Info worden huurders erop gewezen dat zij uitsluitend bij de leveranciers van [eiser ] hun chalet, tuinhuis, carport of afrastering mogen bestellen om de uniformiteit van het park te behouden.

2.15.

In 2015 heeft de gemeente [plaats] het bestemmingsplan gewijzigd en permanente bewoning op het park toegestaan.

2.16.

[eiser ] heeft in 2016 nieuwe algemene voorwaarden opgesteld (hierna te noemen: AV2016). In de AV2016 staat [eiser ] permanente bewoning contractueel toe. [gedaagde] heeft de AV2016 niet geaccepteerd, waardoor op zijn huurovereenkomst nog de AV2000 van toepassing zijn.

2.17.

[gedaagde] is in 2016 begonnen met een verbouwing van het tuinhuis dat op de door hem gehuurde kavel staat. Bij brief van 3 oktober 2016 heeft hij melding gedaan aan [eiser ] van de “vernieuwing van het schuurtje” met daarbij een tekening. [eiser ] heeft [gedaagde] bij brief van 19 oktober 2016 medegedeeld dat het niet is toegestaan om zonder schriftelijke aanvraag en zonder schriftelijke goedkeuring een tuinhuis te plaatsen. De reactie van [gedaagde] (bij brief van 25 oktober 2016) was dat geen sprake is van nieuwbouw, maar van een verbouwing. Bij aangetekende brief van 27 oktober 2016 heeft [eiser ] [gedaagde] er vervolgens op gewezen dat hij toestemming moet vragen voordat hij begint met de verbouwing en heeft ze hem verzocht om een tekening aan te leveren met maten en materialen die hij gaat gebruiken. Daarnaast heeft [eiser ] te kennen gegeven dat de verbouwing, conform de AV2000, moet worden uitgevoerd door één van de leveranciers van [eiser ] . Bij brief van 9 november 2016 heeft [eiser ] aan [gedaagde] geschreven dat zij heeft geconstateerd dat [gedaagde] , in strijd met artikel 4 van de AV2000, toch al was begonnen met de bouw. [gedaagde] heeft de bouw vervolgens stilgelegd en [eiser ] verzocht om te overleggen. In haar brief van 25 januari 2017 schrijft [eiser ] dat [gedaagde] op 17 november 2016 een gesprek met [beheerder] (werkzaam als beheerder bij [eiser ] ) heeft gehad en dat [beheerder] daarna tevergeefs contact met hem heeft gezocht. [eiser ] heeft vervolgens geconstateerd dat [gedaagde] toch weer was begonnen met de werkzaamheden aan het schuurtje. Daarnaast heeft [eiser ] [gedaagde] in deze brief gevraagd het afdak (prieel) bij het water, dat hij volgens [eiser ] het jaar ervoor zou hebben geplaats zonder aanvraag en zonder toestemming van [eiser ] , weg te halen. Als reactie heeft [gedaagde] op 27 januari 2017 aan [eiser ] geschreven dat [beheerder] had beloofd hem te bellen, maar dat hij niets heeft gehoord. Daarom heeft [gedaagde] zijn werkzaamheden hervat. Het afdak bij het water staat er volgens hem al vijf jaar. Bij brief van 17 mei 2017 heeft [gedaagde] een officiële aanvraag voor de verbouwing van het schuurtje gedaan, waarmee [eiser ] op 26 mei 2017 per brief akkoord is gegaan (met uitzondering van de kleuren van de raamkozijnen die in de aanvraag niet conform de AV2000 waren).

2.18.

Bij brief van 2 december 2017 heeft [eiser ] aan [gedaagde] te kennen gegeven het door [gedaagde] verbouwde tuinhuis te willen inspecteren. [gedaagde] heeft dat geweigerd bij brief van 28 december 2017. (De gemachtigde van) [eiser ] heeft vervolgens bij brief van 10 januari 2018, onder verwijzing naar artikel 21 lid 5 van de AV2000, een...