Uitspraak Nº BK-25/363. Gerechtshof Den Haag, 2025-12-09

• ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:2676
• Date: 09 December 2025
• Docket Number: BK-25/363
• Issuer: Gerechtshof Den Haag (Nederland)

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-25/363

Uitspraak van 9 december 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 april 2025, SGR 24/3869.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de bovenwoning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 247.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft als volgt beslist:

“de rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 226.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 226.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende te vergoeden.”

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft op 24 juli 2025 een nader stuk ingediend, aangeduid als verweerschrift.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende, kenmerk BK-25/364, betreffende de door de Heffingsambtenaar bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2023 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [woonplaats] , alsmede de tegelijk met die beschikking aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2023. Voor zover in die zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de bovenwoning. De bovenwoning is een tweekamerappartement met een zolderruimte, twee dakkappellen en een aangebouwde berging. De gebruiksoppervlakte bedraagt 102 m2. De bovenwoning wordt door belanghebbende verhuurd.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank een matrix (de matrix) overgelegd, waarin onder meer de hieronder weergegeven gegevens zijn opgenomen van de bovenwoning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van de bovenwoning op de waardepeildatum berekend op € 242.656.

	De bovenwoning	[adres 3]	[adres 4]	[adres 5]
Soort object	Bovenwoning	Bovenwoning	Bovenwoning	Flat
Bouwjaar	1949	1952	1952	1963
Gebruiksoppervlakte	102 m2	79 m2	79 m2	90 m2
Bijgebouwen	Dakkapel (€ 1.000) Aangebouwde berging (€ 4.000) Dakkapel (€ 1.000)	Onderpandige berging (€ 4.000) Dakterras/Balkon (6 * € 300 = € 1.800)	Vrijstaande berging (€ 4.000) Dakterras/Balkon (2 * € 300 = € 600)	Dakterras/Balkon (5 * € 300 = € 1.500) Onderpandige berging (€ 4.000)
Transactiedatum		5-8-2022	1-10-2021	18-3-2022
Transactieprijs		€ 245.000	€ 280.000	€ 270.000
VVE Reservefonds		-/- € 3.888	-/- € 3.472	-/- € 6.128
Corr. naar wpd		€ 228.999 (-5,024%)	€ 271.639 (-1,768%)	€ 269.643 (2,187%)
Prijs per m2 vóór correctie		€ 2.825	€ 3.380	€ 2.935
VLOKS - Ligging - Onderhoudstoestand - Kwaliteit/Luxe - Uitstraling - Voorzieningen	3 2 2 2 2	3 3 2 3 3	3 3 3 3 3	3 3 3 3 3
Prijs per m2 na correctie	€ 2.320	€ 2.195	€ 2.550	€ 2.215
Totale waarde 1-1-2022	€ 242.656

2.3.

Hangende het beroep heeft de Heffingsambtenaar een compromisvoorstel gedaan. In dat verband heeft hij bij brief van 12 juli 2024 aan belanghebbende laten weten dat een taxateur de waarde van de bovenwoning nogmaals heeft beoordeeld, alsmede dat de taxateur van mening is dat de waarde te hoog is vastgesteld. Bij de waardering was al rekening gehouden met de slechte staat van de bovenwoning, maar op basis van de door belanghebbende genoemde gebreken heeft de taxateur een extra aftrek toegepast, resulterend in waarde van € 226.000. Het compromis is niet tot stand gekomen omdat belanghebbende zich daarin niet kon vinden.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 150.000.

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het compromis voorstel...