Uitspraak Nº C/02/281474 / HA ZA 14-347. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 2015-12-02
| ECLI | ECLI:NL:RBZWB:2015:7767 |
| Docket Number | C/02/281474 / HA ZA 14-347 |
| Date | 02 Diciembre 2015 |
| Court | Rechtbank Zeeland-West-Brabant (Neederland) |
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/281474 / HA ZA 14-347
Vonnis van 2 december 2015
in de zaak van
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [eiser sub 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats 4] ,
5. [eiser sub 5],
wonende te [woonplaats 4] ,
6. [eiser sub 6] ,
wonende te Goes,
7. [eiser sub 7],
wonende te [woonplaats 6] ,
8. [eiser sub 8],
wonende te [woonplaats 6] ,
9. [eiser sub 9],
wonende te [woonplaats 7] ,
10. [eiser sub 10],
wonende te [woonplaats 7] ,
11. [eiser sub 11],
wonende te [woonplaats 8] ,
12. [eiser sub 12],
wonende te [woonplaats 1] ,
13. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A. SINKE BEHEER B.V.,
gevestigd te Middelburg,
14. [eiser sub 14],
wonende te [woonplaats 9] ,
15. [eiser sub 15],
wonende te [woonplaats 10] ,
16. [eiser sub 16],
wonende te [woonplaats 11] ,
17. [eiser sub 17],
wonende te [woonplaats 11] ,
wonende te [woonplaats 12] ,
19. [eiser sub 19],
wonende te [woonplaats 13] ,
20. [eiser sub 20],
wonende te [woonplaats 13] ,
21. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEIZON BEHEER B.V.,
gevestigd te Middelburg,
22. [eiser sub 20],
wonende te [woonplaats 14] ,
23. [eiser sub 23],
wonende te [woonplaats 14] ,
24. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GOUDEN AREND TWEE B.V.,
gevestigd te Middelburg,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.P. van Leeuwen te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DPP HOUDSTERMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M. Trouwborst te Middelharnis.
Partijen zullen hierna de eigenaren en DPP genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding
-
-
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
-
-
de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
-
-
de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
-
-
de conclusie van dupliek in reconventie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De eigenaren zijn eigenaar van één of meer appartementen/suites in het Grand Hotel Ter Duin te Burgh-Haamstede – verder het hotel –. Zij hebben ieder voor zich, enkelen gezamenlijk, medio 2009 met DPP, voorovereenkomsten en koop-/aanneemovereenkomsten gesloten ter zake van de koop en realisatie van deze hotelappartementen/hotelsuites. Deze suites worden op basis van een door de eigenaren met Ter Duin Exploitatie B.V. – verder de exploitant – gesloten verhuurbemiddelings- en beheerovereenkomst door de exploitant verhuurd.
Artikel 8 van de voorovereenkomst luidt:
“Nettorendementgarantie
Dpp Vastgoed Groep B.V. is bereid, conform het daartoe in de maand juli 2009 uitgebrachte projectbrochure, zich jegens de Eigenaar van de hotelstudio garant te stellen voor een jaarlijks nettorendement uit exploitatie van 7% op de koopsom (exclusief BW) van casu quo investering in een hotelstudio en de daarbij behorende standaardinventaris.
Hierbij wordt (logischerwijze) een aankoop van een hotelstudio met volledig eigen vermogen verondersteld. De garantie is niet cumulatief en kent een looptijd van 5 jaar, ingaande op de eerste dag van exploitatie. De koper van (een) hotelstudio(s) die (mede) wordt gefaciliteerd door een (hypothecaire) financiering verkrijgt een garantie van 7% (op jaarbasis) die (logischerwijze) uitsluitend strekt op het eigen vermogen dat is ingebracht in de koopsom van een hotelstudio.
(…)
Dit vormt de basis voor de opmaak van een bankgarantie ter securering van voornoemde door DPP Vastgoedgroep B.V. afgegeven jaarlijkse garantie. De rechten uit hoofde van de (bank)garantie zijn overdraagbaar op de wijze en in de mate zoals dit in de betreffende garantie wordt geregeld.
Overdracht van de bankgarantie is slechts mogelijk met de gelijktijdige overdracht van een (daarbij behorende) hotelstudio.
Een beroep op de garantie kan eerst worden gedaan nadat aan het eind van de maand januari, volgende op het exploitatiejaar, door de Eigenaar (of namens deze) door de Verhuurbemiddelingsorganisatie aan de garantiegever gedocumenteerd wordt aangetoond dat het gegarandeerde netto rendement betreffende diens hotelstudio niet is behaald, in welk geval de als gevolg van de garantie uit te keren suppletie zal worden uitgekeerd binnen 1 maand daarna.”.
Voor de verkoop van de hotelappartementen en –suites is een projectbrochure uitgegeven. Op pagina 62 van de projectbrochure staat:
(…)
“ Met een verhuurbemiddelingsovereenkomst zonder eigen gebruik kiest u ervoor uw suite of appartement volledig te laten verhuren via het hotelmanagement. DPP Vastgoedgroep B.V. heeft een dusdanig vertrouwen in het project, de locatie en de hotelexploitatie dat 7% nettorendement wordt gegarandeerd uit exploitatie op de suites, onder bepaalde voorwaarden door middel van een bankgarantie. (…)Voor de berekening van het rendement verwijzen wij graag naar de bijlage op pagina 60.”
(…).
Op pagina 60 is een rekenvoorbeeld opgenomen voor de berekening van het netto rendement uit exploitatie. Voor de berekening daarvan is uitgangspunt de verhuuropbrengsten van enig jaar, verminderd met de verhuurbemiddelingskosten (25%), Bijdrage VVE, Elektra, gas, water, Kosten CAI aansluiting, Rioolrecht, Waterschapsheffingen en Onroerende zaakbelastingen (0,095%), hetgeen resulteert in de netto ontvangst uit exploitatie, aan de hand waarvan en van de totale aankoopsom het percentage netto rendement uit exploitatie wordt berekend.
Tussen DPP, althans haar rechtsvoorgangster DPP Vastgoed Groep B.V., en de eigenaren zijn garantieovereenkomsten gesloten; zogenaamde “Nettorendementgarantie Grand Hotel Ter Duin Burgh-Haamstede”. In de overwegingen bij deze overeenkomst is opgenomen: “(…) dat de verkrijger daarbij te kennen heeft gegeven gebruik te willen maken van de hem aangeboden nettorendementgarantie (ook wel geschreven als: Netto Rendementsgarantie) en zulks als voorwaarde voor aankoop heeft gesteld, (…)”.
De garantieovereenkomst luidt, voor zover van belang:
Artikel 1:
“Ten aanzien van de in onderhavige overeenkomst bedoelde rendementsberekening is dezelfde berekeningsmethodiek gehanteerd als de voorbeeld berekening(en) als opgenomen is/zijn in de brochure, versies 10 juli 2009 respectievelijk 10 oktober 2009, van welke voorbeeld berekening een kopie aan deze akte wordt gehecht en door elk van partijen geacht wordt met deze overeenkomst één geheel te vormen. De onderhavige overeenkomst wordt geacht geënt te zijn op de in het voorbeeld gehanteerde methode. De uitkomst van de specifiek aan deze overeenkomst ten grondslag liggende berekening is slechts qua methodiek gerelateerd aan de voorbeeld berekening.”.
Artikel 2:
“Partijen definiëren de door de Garant gebezigde begrippen:
(…)
Bruto verhuuropbrengst: de huurprijs, welke vóór de met de eigendom van een hotelstudio met aanbehoren gepaard gaande kosten, hoe ook genaamd, uit verhuur/exploitatie wordt gegenereerd.”.
Artikel 4:
“Gezien het vorenstaande wordt de nettorendementgarantie bij een gebleken juiste opgave berekend over de som van (rechtbank: het door de eigenaar in te brengen eigen vermogen), zodat op basis van het gehanteerde vaste percentage van (enkelvoudig) 7% per (jaar) sprake zal zijn van een bedrag ad (rechtbank: 7% van het door de eigenaar in te brengen eigen vermogen) welke in eerste instantie uit de gegenereerde huuropbrengst wordt voldaan en – zo deze lager is dan de gegarandeerde som – wordt (niet cumulatief) gesuppleerd tot de bruto tot een maximum som ad (…) per jaar (= 12 maanden); een opbrengst, welke de laatstbenoemde maximum som te boven gaat, wordt gedurende de garantieperiode van 5 jaren niet door de verkrijger (rechtbank: eigenaar) genoten, zodat diens rechten beperkt blijven tot de laatstgenoemde som.
(…).”.
Artikel 5:
“De onderhavige garantie gaat in op de eerste dag van de maand, volgende op de datum dat het onderhavige complex officieel wordt geopend; de officiële opening wordt schriftelijk aangekondigd, welke aankondiging een onlosmakelijk onderdeel is van de onderhavige overeenkomst.
Bedoelde “eerste dag” is de datum van aanvang van de exploitatie als hierna bedoeld.”.
Artikel 6:
“In de uit te keren garantiebedragen is nimmer omzetbelasting begrepen; het omzetbelastingcomponent komt/blijft geheel ten laste van de verkrijger.”.
Artikel 9:
“Feitelijk zal de garantiebetaling bestaan uit de som, uitmakende het verschil tussen de werkelijk bruto gegenereerde huuropbrengst van de Hotelstudio, voorzoverre deze lager is dan de onder 4 bedoelde som van de nettorendementgarantie, en het aldaar genoemde maximum bedrag; de betaling zal plaatsvinden aan de hand van een door de Garant van de Hotelexploitant/Verhuurbemiddelingsorganisatie in de maand januari ná het exploitatiejaar ontvangen specificatie verhuurontvangsten. De voldoening zal plaatsvinden uiterlijk op de eerste maart van dat jaar.
Over het eerste jaar zal naar rato van het aantal exploitatiemaanden worden uitgekeerd; de eerste exploitatiemaand vangt aan op de eerste dag van de maand, volgende op die van de officiële opening als voormeld.”.
Artikel 10:
“Zodra het netto rendement van 7% gedurende enig boekjaar zal zijn behaald, zal het surplus toekomen aan de Garant en zal het surplus over dat boekjaar rechtstreeks door de Hotelexploitant aan de Garant worden uitgekeerd, (…). De boekhouding casu quo administratie van de exploitant strekt tot volledig bewijs, behoudens tegenbewijs. De...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT