Uitspraak Nº C.03 / 224252 / HAZA 16-461. Rechtbank Limburg, 2020-03-25
| ECLI | ECLI:NL:RBLIM:2020:3026 |
| Date | 25 Marzo 2020 |
| Docket Number | C.03 / 224252 / HAZA 16-461 |
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/224252 / HA ZA 16-461
Vonnis van 25 maart 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE LIMBURG,
zetelend te Maastricht,
eiseres,
advocaat mr. B.S. ten Kate,
tegen
[onteigende] ,
wonende te [woonplaats onteigende] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.Ph.E.M. Cratsborn
en de interveniënt
de stichting
ANDREAS STICHTING,
zetelend te Nuth,
advocaat mr. I. van Leeuwen.
Partijen zullen hierna de provincie, [onteigende] en de stichting genoemd worden.
Er wordt recht gedaan op basis van de volgende processtukken:
-
-
de processtukken zoals genoemd in het vonnis van 8 februari 2017
-
-
de nota voor deskundigen van de provincie
-
-
de nota voor deskundigen van [onteigende]
-
-
de nota voor deskundigen van de stichting
-
-
het proces-verbaal van descente van 29 augustus 2017
-
-
de concept-rapportage van deskundigen van 17 juli 2018 en de reacties daarop van [onteigende] (bij brieven van 8 en 28 maart 2019 en 14 mei 2019), van de provincie (brief van 8 maart 2019) en van de stichting (brief van 26 september 2018).
-
-
het definitieve rapport van deskundigen van 22 augustus 2019 en de daarin genoemde stukken
-
-
het pleidooi van 28 oktober 2019
-
-
de pleitnota van de provincie (inclusief bijlagen)
-
-
de pleitnota van [onteigende]
-
-
de kostenopgave van de deskundigen (brief van 15 november 2019)
-
-
de akte opgave kosten van de stichting van 27 november 2019
-
-
de akte opgave kosten van [onteigende] van 4 december 2019
-
-
de antwoordakte opgaven kosten van de provincie van 8 januari 2020
Ten slotte is vonnis bepaald.
De rechtbank blijft bij de inhoud van haar tussenvonnis van 8 februari 2017 (hierna het onteigeningsvonnis). Bij dat vonnis is de onteigening uitgesproken ten name van en ten behoeve van de provincie van de onroerende zaken, die zijn aangeduid op de grondplantekening en die in het Koninklijk Besluit nader zijn aangeduid als:
- Grondplannummer 1: [grondplannummer 1] , (hierna gp 1) en
- Grondplannummer 4: [grondplannummer 4] , (hierna gp 4) en
- Grondplannummer 7: [grondplannummer 7] , (hierna gp 7) en
- Grondplannummer 22: [grondplannummer 22] , (hierna gp 22) en
- Grondplannummer 25: [grondplannummer 25] , (hierna gp 25) en
- Grondplannummer 27: [grondplannummer 27] , (hierna gp 27) en
- Grondplannummer 34: [grondplannummer 34] , (hierna gp 34) en
- Grondplannummer 46: [grondplannummer 46] , (hierna gp 46) en
- Grondplannummer 63: [grondplannummer 63] , (hierna gp 63) en
- Grondplannummer 73: [grondplannummer 73] , (hierna gp 73).
Drie van de bovengenoemde percelen maken onderdeel uit van het landgoed [naam landgoed] (gp 1, 7 en 63), welk landgoed in totaal 33 ha omvat(te). Daarvan is circa 10 ha gerangschikt onder de Natuurschoonwet. Het landgoed bestond op de peildatum onder andere uit het kasteel [naam kasteel] , met bijbehorend park en bos, en (op het voorterrein van het kasteel) een monumentale carréhoeve met bijbehorende agrarische opstallen en gronden. Deze gebouwen staan alle op (het na onteigening overblijvende gedeelte van) perceel gp 63. Dit perceel en de bij het landgoed behorende percelen gp 1 en 7 bestaan overigens uit park/bos dan wel agrarische grond/weiland. Dat laatste geldt ook voor de vijf nabij het landgoed gelegen percelen gp 22, 25, 27, 34 en 46. Twee, eveneens nabij het landgoed gelegen, percelen zijn ingericht en bestemd als bos/natuur, namelijk de percelen gp 4 en 73.
In het onteigeningsvonnis van 8 februari 2017 is het voorschot op de schadeloosstelling voor [onteigende] bepaald op € 1.027.252,00, waarvan € 505.039,00 door de provincie diende te worden voldaan aan de stichting.
In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling van pachter [pachter 3] bepaald op € 7.124,00 en voor pachter [pachter 2] op € 5.106,00. Nadien heeft de provincie met beide pachters een regeling getroffen, zodat in dit vonnis een nadere begroting van hun schade achterwege zal blijven.
Het onteigeningsvonnis is op 5 september 2017 ingeschreven in de openbare registers.
het eindrapport van deskundigen
In het onteigeningsvonnis zijn benoemd tot deskundigen mr. I.P.A. van Heijst, ing. P.J.T.E. van Helvoort en drs. P.C. van Arnhem ter begroting van de schadeloosstellingen van [onteigende] , [pachter 3] en [pachter 2] (hierna: de deskundigen).
Op 22 augustus 2019 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht (hierna: het eindrapport). In afwijking van het conceptrapport, waarin de totale schadeloosstelling werd begroot op € 1.136.578,00, wordt in het eindrapport de totale schadeloosstelling begroot op € 1.161.399,00. De aan [onteigende] toekomende schadeloosstelling is door de deskundigen als volgt begroot:
Waarde onteigende grond: € 625.429,00
Waardevermindering overblijvende: € 388.970,00
Bijkomende schade:
- kosten aanpassing en herinrichting € 125.000,00
- kosten behoud rangschikking € 3.000,00
- wederbeleggingskosten € 19.000,00
- inkomensschade nihil
- belastingschade nihil
sub totaal bijkomende schade € 147.000,00 +
Totaal: € 1.161.399,00
de beoordeling door de rechtbank
de peildatum
Vergoed moet worden de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Gelet op het bepaalde in artikel 40a Ow dient de omvang van de schade te worden begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten 5 september 2017. De rechtbank ziet - anders dan de deskundigen - geen aanleiding om van die wettelijke regeling af te wijken op de enkele grond dat de provincie de onteigende perceelsgedeelten al op 11 augustus 2017 in gebruik heeft genomen. De feiten en omstandigheden zoals die op 5 september 2017 bestonden, vormen derhalve uitgangspunt bij de schadebegroting. Omdat de genoemde data dicht bij elkaar liggen, kan redelijkerwijze worden aangenomen dat dit op de financiële begroting van de schade geen invloed heeft.
de werkelijke waarde van het onteigende
De werkelijke waarde van het onteigende moet worden gevonden door uit te gaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
De rechtbank neemt - evenals deskundigen - als uitgangspunt dat de waarde van de onteigende perceelsgedeelten moet worden bepaald uitgaande van de aan de huidige verkeersbestemming voorafgaande (voornamelijk: agrarische) bestemming. Tot die conclusie wordt gekomen als de daartoe door deskundigen gevolgde redenering wordt aanvaard en ook als de benadering wordt gevolgd dat moet worden uitgegaan van de meest waardevolle van de mogelijke gebruikswijzen van het onteigende, wat in dit geval neerkomt op begroting op basis van voortzetting van het bestaande gebruik.
Bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende kan worden gerekend op basis van de oppervlakte van de betrokken perceelsgedeelten vermenigvuldigd met een vierkante-meter-prijs. Bij de begroting van de vierkante-meter-prijs is van belang of de betrokken grond moet worden gewaardeerd in vrije staat of in verpachte staat. Van de tien onteigende perceelsgedeelten waren er zeven verpacht aan respectievelijk drie verschillende pachters, namelijk [pachter 1] (gp 1, 7, 25 en 63), [pachter 3] (gp 22 en 27) en [pachter 2] (gp 46).
Uitgangspunt is dat de beëindiging van de pachtovereenkomsten een rechtstreeks (wettelijk) gevolg is van de onteigening van de betrokken perceelsgedeelten, zodat op de peildatum moet worden begroot uitgaande van de verpachte staat van de grond. Dit is anders indien sprake is van een beëindiging van de pachtovereenkomsten vóór de peildatum om een reden die niet kan worden gezien als een gevolg van de onteigening. [onteigende] meent dat daarvan sprake is voor wat betreft de pachtovereenkomst met [pachter 1] , omdat deze volgens hem reeds vóór de peildatum zou zijn beëindigd doordat [pachter 1] het gebruik van het gepachte heeft beëindigd in verband met de verplaatsing van zijn melkveehoudersbedrijf naar [plaatsnaam bedrijf pachter 1] . De deskundigen en de provincie menen dat geen sprake is van een beëindiging van de pachtovereenkomst met [pachter 1] vóór de peildatum.
Naar het oordeel van de rechtbank moet - zoals deskundigen in hun eindrapport hebben gedaan - worden uitgegaan van de waarde van de betrokken perceelsgedeelten in verpachte staat. De tot deze conclusie leidende overwegingen van de rechtbank zijn de volgende.
Vaststaat dat de carréhoeve met bedrijfsopstallen en agrarische gronden tot 2013 feitelijk in gebruik waren door [pachter 1] op basis van een pachtovereenkomst met [onteigende] . [pachter 1] exploiteerde destijds een melkveehouderij en een akkerbouwbedrijf en woonde met zijn gezin in de carréhoeve. In 2013 heeft [pachter 1] (op de onteigening gerichte) afspraken gemaakt met de provincie op basis waarvan hij zijn bedrijf heeft verplaatst naar [plaatsnaam bedrijf pachter 1] (13 km verderop). Verder is gebleken dat [pachter 1] de gepachte agrarische gronden na 2013 gewoon is blijven gebruiken, maar het feitelijk gebruik voor de bedrijfsuitoefening van de carréhoeve en de bedrijfsopstallen is wel vóór de peildatum geëindigd, al is nog wel sprake van gebruik daarvan voor de opslag van privégoederen. Uit de gedeeltelijke beëindiging van het bedrijfsmatig gebruik van het gepachte volgt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de pachtovereenkomst tussen [pachter 1] en [onteigende]...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT