Uitspraak Nº C/09/553490 / HA ZA 18-585. Rechtbank Den Haag, 2018-11-14

ECLIECLI:NL:RBDHA:2018:13600
Date14 Noviembre 2018
Docket NumberC/09/553490 / HA ZA 18-585
CourtRechtbank Den Haag (Neederland)

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/553490 / HA ZA 18-585

Vonnis van 14 november 2018

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. N. Overeem te Den Haag,

tegen

1 BRICKS & CONCRETE B.V.,

te Amsterdam,

2. CAI B.V.,

te Den Haag ,

3. [gedaagde A],

te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. K. Renssen te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde A c.s.] genoemd worden. CAI B.V. en Bricks & Concrete B.V. zullen worden aangeduid als CAI respectievelijk Bricks.

1 De procedure
1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 26 april 2018 met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    het tussenvonnis van 18 juli 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    het proces verbaal van de op 2 oktober 2018 gehouden comparitie van partijen en de daarin genoemde stukken;

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten
2.1.

CAI exploiteert een onderneming die handelt in onroerend goed. CAI is opgericht op 24 juni 2016. [gedaagde A] is bestuurder en enig aandeelhouder van CAI.

2.2.

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] (hierna: het pand). In het pand zit Bavaria als huurder gevestigd.

2.3.

De vader van [gedaagde A] , [B] , was bevriend met [eiser] .

2.4.

In de periode april 2017 - december 2017 heeft CAI met betrekking tot het pand en met betrekking tot twee appartementsrechten, te weten de appartementen aan de [adres 2] (hierna: de appartementsrechten), een vastgoedtransactie gesloten.

Met betrekking tot het pand

2.5.

Op 12 april 2017 heeft [eiser] aan [B] verteld dat iemand het pand van hem wilde kopen. In mei 2017 heeft [B] aan [eiser] laten weten dat ook [gedaagde A] mogelijk interesse had in de aankoop van het pand. [gedaagde A] wilde het pand via zijn vennootschap aankopen met als doel de doorverkoop met winst naar een derde partij, [X] . [eiser] heeft [B] laten weten dat [gedaagde A] het pand voor € 1.800.000 kan kopen. [B] noch [gedaagde A] heeft op dat moment aan [eiser] laten weten dat het doel van de aankoop de doorverkoop van het pand was.

2.6.

Op 20 mei 2017 heeft [gedaagde A] aan [eiser] verzocht om hem een concept-koopovereenkomst met betrekking tot het pand te sturen. Op 26 mei 2017 heeft [eiser] – op verzoek van CAI – tekeningen van het pand aan CAI toegezonden. Verder heeft [B] in mei 2017 het pand bezichtigd.

2.7.

Op 31 mei 2017 heeft [eiser] aanvullende informatie over het bruto vloer oppervlak (BVO), een tekening van het pand en foto’s van de inrichting aan CAI toegezonden. Op de tekening is een totaal BVO vermeld van 402,7 m2.

2.8.

Voor [X] was van belang dat het BVO minimaal 380m2 zou bedragen. Per e-mail van 31 mei 2017 heeft de makelaar van [X] , [de makelaar] , aan [B] en aan CAI het volgende meegedeeld:

“Geachte heren [gedaagde A] , Beste [B] en [gedaagde A] ,

Heden bereikten partijen wilsovereenstemming over koop [adres 1] en wel onder de navolgende koopvoorwaarden, te weten:

Koopsom:

€ 1.900.000,- kosten koper (…)

Overdracht:

29 juni 2017

Due dillegence voorbehoud;

Één week na ontvangst van alle navolgende gegevens/stukken:

 huurovereenkomst met Bavaria waar uit minimaal een vaste huurperiode blijkt van 5 jaar;

(…)

 toelichting omtrent de opgegeven maatvoering, deze strookt niet met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening.

 (...)”

2.9.

Op 1 juni 2017 hebben CAI en [eiser] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] het pand voor een verkoopprijs van € 1.800.000 (hierna: de koopovereenkomst) aan CAI heeft verkocht. In de koopovereenkomst is bepaald dat levering zou plaatsvinden op 27 juli 2017. De koopovereenkomst bevatte verder een ontbindende voorwaarde, inhoudende dat CAI de koop kon ontbinden indien zij uiterlijk zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe zou verkrijgen. Verder bevatte de koopovereenkomst een boeteclausule: indien een van partijen zou tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst, was zij een boete verschuldigd van 10% van de koopsom (hierna: de contractuele boete). In de koopovereenkomst was daarnaast ook nog bepaald dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van partijen enig recht verleent.

2.10.

De tekening van het pand, gemaakt door de architect, riep vragen op bij CAI over het exacte vloeroppervlak, mede omdat de beoogde koper aan wie CAI het pand zou doorverkopen vraagtekens had gezet bij de opgegeven maatvoering. Per e-mail van 2 juni 2017 heeft CAI [eiser] om verduidelijking van de tekening gevraagd.

2.11.

Per e-mail van 6 juni 2017 heeft [eiser] aan CAI laten weten dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Verder heeft [eiser] laten weten dat Bavaria ongeveer € 300.000 in het pand heeft geïnvesteerd en dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst door zal lopen.

2.12.

Per e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [gedaagde A] [eiser] gevraagd het pand te laten opmeten door een extern bureau. Uiteindelijk heeft CAI aan een derde partij (Alex Offices) opdracht gegeven het pand op te meten.

2.13.

Op 13 juni 2017 heeft [eiser] aan CAI een allonge bij de huurovereenkomst met Bavaria gestuurd, waaruit blijkt dat Bavaria de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst heeft.

2.14.

Per e-mail van 22 juni 2017 heeft [de makelaar] aan [B] gestuurd:

“(…)

Als er een bevestiging van verkoper komt dat er Door huurder geen gebruik wordt gemaakt van de break en een meetstaat die 380 m2 aangeeft dan kunnen we er mee door. Wij kunnen ons niet voorstellen dat een andere partij hier wel mee akkoord zou gaan. (…) Kortom, het aanbod voldoet niet aan de verwachtingen die vooraf zijn geschetst. Vooralsnog zijn wij in afwachting van het een en ander. Komt dit niet zullen we wij onze client vragen of zij afzien van de koop.

(…)”

2.15.

Op 11 juli 2017 heeft Alex Offices een meetrapport opgesteld conform de NEN 2580, waarbij het BVO is vastgesteld op 359 m2.

2.16.

Per e-mail van 15 juli 2017 heeft [B] het volgende aan [eiser] bericht:

“De koper van [de makelaar] heeft afgehaakt helaas. Ik heb een koper maar die ligt op Ibiza in de vakantiezon.

(…)

Cai zal het pand [adres 1] zien te verkopen voor 1.8 mio.

We hebben alle info en zijn er mee bezig. Voor jou ook misschien fijn. (…)”

2.17.

Per e-mail van 18 juli 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde A] en [B] bericht:

“Hoi [gedaagde A] en [B] ,

Dank voor de informatie, maar de koopovereenkomst tussen mij en Cai geldt, ik constateer dat het financieringsvoorbehoud niet is ingeroepen en dat ik cai onverkort zal houden aan alle verplichtingen uit de koopovereenkomst. (…)”

2.18.

Op 18 augustus 2017 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de boete door CAI wegens niet-nakoming van de koopovereenkomst. Bij vonnis van 4 juli 2018 heeft de rechtbank Den Haag CAI veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 180.000, omdat – kort gezegd – CAI haar verplichting tot afname van het pand niet is nagekomen.

...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT