Uitspraak Nº C/09/552004 / HA ZA 18-462. Rechtbank Den Haag, 2019-09-18
| ECLI | ECLI:NL:RBDHA:2019:9842 |
| Docket Number | C/09/552004 / HA ZA 18-462 |
| Date | 18 Septiembre 2019 |
| Court | Rechtbank Den Haag (Neederland) |
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/552004 / HA ZA 18-462
Vonnis in de hoofdzaak en in het incident van 18 september 2019
in de zaak van
[eiser] , te [plaats 1] ,
eiser in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat mr. C.D. Nelemans te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES, RIJKSVASTGOEDBEDRIJF), te Den Haag,
gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Staat genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding van 13 april 2018 met producties 1 tot en met 37;
-
-
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 27;
-
-
de akte overleggen productie aan de zijde van [eiser] met productie 38;
-
-
het tussenvonnis van 11 juli 2018 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
-
-
het proces-verbaal van comparitie van 12 maart 2019 en de daarin genoemde nadere stukken.
Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele feitelijke onjuistheden binnen twee weken schriftelijk kenbaar te maken aan de rechtbank. De Staat heeft bij brief van 23 juli 2019 op het proces-verbaal gereageerd. [eiser] heeft bij brief van 25 juli 2019 gereageerd. Het proces-verbaal wordt gelezen met inachtneming van hetgeen in genoemde brieven is vermeld.
Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis nader bepaald op heden.
De Staat heeft in 2015 een veiling georganiseerd voor de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan het [het adres] . De onroerende zaak betreft een perceel grond van 5.420 m2 met een historische stadsvilla van 1.251 m2 (hierna ook wel: de Onroerende zaak). Het perceel van de Onroerende zaak bestond ten tijde van de bezichtiging en de veiling voor ongeveer 4.000 m2 uit een tuin met een gazon en vele oude bomen en twee monumentale bomen. De Staat en diens adviseurs hebben de verkoopdocumentatie opgesteld en hebben deze aan geïnteresseerde kopers verstrekt. De verkoopdocumentatie bestond uit een verkoopbrochure, een biedboek, een concept-koopovereenkomst, een informatiebrochure met betrekking tot de sanering en de herinrichting en een Evaluatieverslag bodemsanering [het adres] . De inhoud van de verkoopdocumentatie wordt hierna, voorover nodig, besproken.
De concept-koopovereenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
“ Artikel 8 Staat van het verkochte. Aflevering. (…)
Het Verkochte zal aan de Koper ontruimd en ongevorderd worden overgedragen en door de Koper worden aanvaard in de staat waarin het zich op het moment van de levering bevindt. (...)
[Optie 1: gebruik koper is gelijk aan gebruik verkoper]
Koper is voornemens het Verkochte te gebruiken als ***.
Ten aanzien van dit gebruik van het Verkochte deelt Verkoper nog het volgende mee:
(...)
- het Verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik als hiervoor bedoeld nodig zijn. (…)
[Optie 2: gebruik koper wijkt af van gebruik verkoper]
Het Verkochte is door Verkoper gebruikt als ***. Koper is voornemens het Verkochte op een andere manier te (doen) gebruiken, namelijk als ***. Elk risico dat dit andere gebruik niet mogelijk blijkt te zijn is voor Koper en verleent Koper geen enkele aanspraak jegens Verkoper. (…)”
De concept-koopovereenkomst bevat verder in artikel 17 de bepalingen die hierna in rov. 2.9 zijn geciteerd.
Het biedboek bevat onder meer de volgende passage.
Aansprakelijkheid en geschillenbeslechting
De Staat noch de door hem in het kader van de voorbereiding of uitvoering van de Verkoop ingeschakelde personen of partijen (…) hetzij ieder voor zich hetzij gezamenlijk, kunnen, behoudens grove opzet of nalatigheid, aansprakelijk worden gehouden voor de juistheid en/of volledigheid van de inhoud van enige door hen al dan niet in het kader van deze Verkoop verstrekte schriftelijke, mondelinge of anderszins bewust of onbewust verstrekte informatie. (…)
Tenzij een overeenkomst tot stand komt tussen een Deelnemer en de Staat met betrekking tot het
Registergoed, welke uitdrukkelijk andersluidende verklaringen en/of garanties van de Staat bevat, staat de Staat niet in voor de kwaliteit en de onderhoudstoestand van het Registergoed en/of de zich daarin bevindende technische installaties. De informatie op de Website en in dit Biedboek mag en kan niet worden opgevat als enige vorm van garantie ten opzichte van de toestand, de waarde en/of de kwaliteit van het Registergoed en bedoelde installaties. Desgewenst wordt de Geïnteresseerde tijdens de bezichtigingen of eventueel op afspraak in de gelegenheid gesteld onderzoek uit te voeren om de
bovengenoemde kwaliteit en onderhoudstoestand vast te stellen. (…)
De voorwaarden in de hoofdstukken 8, 9 en 10 van dit Biedboek zijn onverkort van toepassing met
betrekking tot de aansprakelijkheid van de Staat. (…)
Ondanks de door de Staat en de Makelaar betrachte zorgvuldigheid staan de Staat en/of de Makelaar op geen enkele wijze in voor de volledigheid en juistheid van de informatie die in de Dataroom is opgenomen en dat deze informatie gedeeltelijk door derden ter beschikking is gesteld. (…)
Partijen die gebruik maken van de desbetreffende informatie hebben zelfstandig de verplichting om
onderzoek te doen naar (de juistheid en de volledigheid van) de desbetreffende informatie en eventueel aanvullende informatie die zij relevant achten of die relevant moet worden geacht, al dan niet door het inwinnen van onafhankelijk advies bij bijvoorbeeld juridisch, financieel of fiscaal adviseurs. (…)
De Staat, de Notaris, de Makelaar en hun medewerkers zijn niet aansprakelijk voor eventuele
onvolledigheid en/of onjuistheid van de Documentatie of informatie waarvan mededeling achterwege
blijft. Een (gewezen) Geïnteresseerde kan zich nimmer jegens de Staat en/of jegens de door de Staat
ingeschakelde derden beroepen op:
- de onjuistheid of onvolledigheid van de hem ter beschikking gestelde informatie;
- het feit dat hij niet voldoende in de gelegenheid is gesteld om zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de in het kader van de verkoopprocedure verstrekte informatie;
- het feit dat hij niet in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin des
woords met betrekking tot de Verkoop te verrichten. (…)
9. DISCLAIMER (…)
Tenzij een overeenkomst tot stand komt tussen Geïnteresseerde en de Staat, welke uitdrukkelijk
andersluidende verklaringen en/of garanties van de Staat bevat, mag de informatie in de Documentatie en/of het Biedboek niet worden opgevat als enige vorm van garantie ten opzichte van de toestand, de waarde en/of de kwaliteit van het Registergoed en/of de afwezigheid van privaatrechtelijke of publiekrechtelijke aanspraken van derden of overheden ter zake van het Registergoed. Op de in de Documentatie en het Biedboek opgenomen informatie kan in rechte geen beroep worden gedaan, noch kunnen derden daaraan enig recht ontlenen. (…)
Geïnteresseerde kan zich nimmer jegens de Staat, of door haar ingeschakelde derden (…) beroepen op de onjuistheid en/of onvolledigheid van de Documentatie en het Biedboek, noch kan hij zich er op beroepen dat hij niet of niet voldoende in de gelegenheid is gesteld zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de Documentatie en het Biedboek, of dat hij niet of niet voldoende in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin van het woord te verrichten. (…)”
[eiser] heeft [het adres] op 25 juni 2015 bezichtigd.
De Staat heeft voorafgaand aan de geplande verkoop van de Onroerende zaak
bodemonderzoeken laten uitvoeren. Uit de bodemonderzoeken kwam naar voren dat de bodem van de Onroerende zaak ernstig verontreinigd was en te hoge waarden lood en zink bevatte. Vanwege deze onderzoeksresultaten heeft de Staat besloten het perceel van de Onroerende zaak voorafgaand aan de veiling te laten saneren en herinrichten. De doelstelling van de sanering was gericht op het geschikt maken van het terrein voor de huidige woonbestemming. Deze werkzaamheden werden uitgevoerd in februari en maart 2015.
Infrasoil heeft de saneringswerkzaamheden na afronding in opdracht van de Staat geëvalueerd en beschreven. De, tot de verkoopdocumentatie behorende, informatiebrochure van Infrasoil met betrekking tot de sanering en herinrichting vermeldt onder meer:
“De verontreiniging is gesaneerd door een schone leeflaag aan te brengen. (…) Het resultaat is een kwaliteitsverbetering onder én boven het maaiveld. De locatie is daarmee klaar voor de verkoop.”
Het, eveneens tot de verkoopdocumentatie behorende, door Infrasoil opgemaakte, Evaluatieverslag bodemsanering [het adres] luidt onder meer als volgt:
“"De sanering heeft met name ten doel de locatie geschikt te maken voor toekomstig gebruik, waarbij de functie wonen met tuin als uitgangspunt wordt aangehouden. Hiertoe dienen de risico’s die samenhangen met de aanwezige sterke verontreiniging te worden weggenomen"
(…)
Conclusies
De sanering is uitgevoerd door middel van het aanbrengen van een leeflaag van 1 m dikte met de minimale kwaliteit Wonen, alsmede het afschermen van restverontreiniging middels het aanbrengen van schwabengitter. (…) Samenvattend kan worden geconcludeerd dat is voldaan aan de saneringsdoelstelling. Het terrein is geschikt voor de functie Wonen.”
Op 24...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT