Uitspraak Nº C/09/573524 / HA ZA 19-495. Rechtbank Den Haag, 2020-01-22
| ECLI | ECLI:NL:RBDHA:2020:778 |
| Date | 22 Enero 2020 |
| Docket Number | C/09/573524 / HA ZA 19-495 |
| Court | Rechtbank Den Haag (Neederland) |
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/573524 / HA ZA 19-495
Vonnis van 22 januari 2020
in de zaak van
DE GEMEENTE WESTLAND te Naaldwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. O.R. van Hardenbroek van Ammerstol te Den Haag,
tegen
HOOGENBURGH 'S-GRAVENZANDE B.V. te De Lier,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J. Bouwman-Treffers te Naaldwijk.
Partijen zullen hierna de Gemeente en Hoogenburgh genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 mei 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het tussenvonnis van 31 juli 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2019.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
Het proces-verbaal van de comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Hoogenburgh is een projectontwikkelaar. De heer [A] (hierna: [A] ) is (mede) aandeelhouder en bestuurder van Hoogenburgh.
Begin 2009 heeft de Gemeente in een driepartijenoveeenkomst gesloten tussen haar, Horticoop en [B.V. I] (rechtsvoorganger van Hoogenburgh) zich bereid verklaard een perceel grond van de Gemeente tussen de Hoflaan en de Veilingkade te ’s-Gravenzande te verkopen voor de ontwikkeling van dit gebied (hierna: het project). De aangrenzende Horticoop-locatie was reeds eigendom van [B.V. I]
Vanaf medio 2009 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen de Gemeente en Chapeau ’s-Gravenzande B.V. (eveneens rechtsvoorganger van Hoogenburgh) over het bepalen van de koopsom voor de grond voor het project. Daarvoor diende er eerst door de ontwikkelaar een stedenbouwkundige invulling te worden gemaakt, op basis waarvan de gemeente de grondwaarde zou bepalen via een zogenaamde residuele grondberekening.
Nadat de architect van Hoogenburgh een stedenbouwkundige invulling had gemaakt voor de bouw van 31 appartementen, heeft Hoogenburgh een exploitatieoverzicht opgesteld, waarin is uitgegaan van zeven appartementen in de sociale sector (Plan Hoflaan) met een totaalprijs van € 1.240.8001 en 24 appartementen in de vrije sector (Villa Hoogenburgh) met een totaalprijs van € 6.516.300. De gezamenlijke koopprijs was dus
€ 7.757.100.
Op 26 augustus 2010 hebben partijen over het project overleg gevoerd, waarbij onder meer aanwezig was wethouder [de wethouder] . Hierbij is overeenstemming bereikt over een woningbouwprogramma dat, zoals vermeld in het besprekingsverslag, als volgt is samengesteld:
“• 7 appartementen sociale koop tot € 181.000,- (V.O.N.)
• 6 appartementen bereikbare koop tot € 208.400,- (V.O.N.)
• 6 appartementen midden dure koop tot € 242.500,- (V.O.N.)
• 12 appartementen dure koop tot € 484.500,- (V.O.N.)”
Dit bouwprogramma leidt tot een gezamenlijke koopprijs van (maximaal) € 9.786.400.
Op 8 december 2010 heeft [X] namens de Gemeente een (concept)memo opgesteld en aan Hoogenburgh verstrekt, waarin onder meer is vermeld dat de Gemeente bij de verkoop van de gemeentegrond onder meer het volgende beding wenst te hanteren:
Suppletieregeling:
De gemeente en de ontwikkelaar komen de volgende suppletieregeling overeen. Als basis voor de verkoopwaarde bouwplan Hoogenburgh geldt een totaal aan verkoopwaarde van
€ 7.757.100 VON. Dit wordt thans als marktconform aangemerkt. Mocht blijken dat het totaal aan verkoopwaarde dit bedrag te boven gaat, dan ontvangt de gemeente hiervan een deel, zijnde 50% van het meerdere boven de € 7.757.000 VON als suppletie op de grondwaarde. Onderschrijding van dit bedrag komt niet in aanmerking voor verrekening. Bepaling van de totale verkoopwaarde vindt plaats op basis van de notariële transporten, betaling aan de gemeente na verkoop van alle woningen / parkeren doch uiterlijk na 1 jaar gereedkomen bouwplan. Mocht na 1 jaar na gereedkomen bouwplan nog niet alle woningen / parkeren zijn verkocht dan zal als verkoopwaarde voor de nog niet verkochte woningen / parkeren het bedrag worden aangehouden waarvoor deze te koop staan.”
In het besprekingsverslag van het op 10 december 2010 tussen partijen gehouden overleg is onder meer vermeld:
“3) Het bedrag in de suppletieregeling dient (naar boven) aangepast te worden.
(…)
Verdere voorwaarden voor de voorgenomen transactie zijn in het kort :
7- Indien zich wijzigingen voordoen in de aangegeven verdeling van het woningbouwprogramma, het totaal aantal woningen wijzigt, de (indien van toepassing) verhouding tussen het aantal huur en koopwoningen wijzigt en of het commerciële programma wijzigt, behoeft dit uitdrukkelijk voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de gemeente. Hieraan kan de gemeente nader voorwaarden verbinden welke onder andere van financiële aard kunnen zijn.
De gemeente en de ontwikkelaar komen de volgende suppletieregeling overeen. Als basis voor de verkoopwaarde bouwplan Hoogenburgh geldt een totaal aan verkoopwaarde van
€ 9.786.400 VON. Dit wordt thans als marktconform aangemerkt. Mocht blijken dat het totaal aan verkoopwaarde dit bedrag te boven gaat, dan ontvangt de gemeente ervan een deel, zijnde 25% van het meerdere boven de € 9.786.400 VON als suppletie op de grondwaarde. (…)”
Op 14 maart 2012 hebben partijen voor het project een anterieure grondexploitatieovereenkomst (hierna: anterieure overeenkomst) getekend. Daarin is de eerdergenoemde suppletieregeling niet opgenomen. Van het op 26 augustus 2010 besproken bouwprogramma wijkt de anterieure overeenkomst als volgt af:
“Artikel 1 - Begripsbepalingen
Bouwplan: De bouw van dertien appartementen bereikbare koop tot € 214.000,- (V.O.N.), zes appartementen dure koop tot € 297.500,- (V.O.N.), twaalf appartementen dure koop tot € 456.500,- (V.O.N.). Het prijspeil is vastgelegd op 1 juli 2011. Vanaf die datum wordt jaarlijks, voor het eerst op 1 juli 2012, een prijsindex gehanteerd. Het gaat hier om indexering met de partijen bekende Haaglanden Norm met een minimum percentage gelijk aan het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie (CPI-index, 2006 is 100).”
Dit bouwprogramma leidt tot een gezamenlijke koopprijs van (maximaal) € 10.034.000.
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt slaagde Hoogenburgh er, ondanks prijsverlagingen, niet in om voldoende kopers voor het project te vinden. In overleg tussen partijen is het project in de loop van 2013 gesplitst in twee delen: A) Villa Hoogenburgh, dat met name bedoeld was voor senioren en B) De Hofdame, dat meer op starters was gericht.
Over het tussen partijen op 28 maart 2013 gevoerde overleg vermelden de notulen onder meer:
“Vraag van de ontwikkelaar aan de gemeente: is de gemeente bereid te participeren in een daling van de verkoopopbrengsten, door een verlaging van de grondprijs?
De gemeente reageert hierop als volgt:
- De huidige grondprijs blijft in tact. Het is voor de gemeente geen optie om deze te verlagen;
- Indien sprake is van gesplitste bouw, kan ook de grond gesplitst geleverd worden. De grond voor gebouw B bedraagt dan € 190.000,-, Het resterende bedrag (584.500-190.000) ad.
€ 394.500 ex BTW is de grondprijs voor gebouw A;
- De leges dienen in 9 maandelijkse termijnen betaald te worden, de laatste termijn moet
binnen zijn op 31-12-2013;
- Gemeente wil garant staan voor de bestaande woningen, waarbij geldt: max. 1 jaar, 4% rente, max. 10 woningen tot € 250.000,-.
Na discussie blijkt dat het laatst voorgestelde punt waarschijnlijk niet tot veel resultaat zal leiden. Dit voorstel wordt daarom vervangen door het verlagen van de bijdrage Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (FBV) met € 50.000,- voor het vlottrekken van de verkoop van gebouw A. Het bedrag van FBV komt hiermee in totaal op € 33.000,-.
Alle overige financiële verplichtingen blijven ongewijzigd. D.w.z. de hoogte van de leges en de plankosten blijven onveranderd. Samengevat:
- Start bouw plan B bij behalen voorverkooppercentage gebouw B;
- Grondkosten gebouw B € 190.000,- ex. BTW, grondkosten gebouw A € 394.500,- ex BTW
- Leges betalen vanaf 30/04, gehele bedrag binnen op 31/12/2013
- Verlagen FBV met € 50.000,-”
De in mei 2013 in de verkoopbrochure vermelde koopprijzen van de 31 appartementen belopen een bedrag van rond € 6.000.000, exclusief BTW.
Naar aanleiding van de splitsing van het project en het gevoerde overleg heeft de Gemeente op 6 juni 2013 een concept-allonge ter aanvulling en gedeeltelijke wijziging van de anterieure overeenkomst opgesteld, waarin onder meer het volgende beding, aangeduid als afroomregeling, is opgenomen:
“Als basis voor de verkoopwaarde van de percelen “Hoogenburgh e.o.”-locatie is uitgegaan
van een totale verkoopwaarde van het project van € 6.000.000,-- exclusief BTW. Dit wordt thans als marktconform aangemerkt. Mocht blijken dat de totale verkoopwaarde het bedrag van € 6.000.000,-- exclusief BTW te boven gaan, dan zal de koopprijs worden verhoogd met 50% van het meerdere boven de € 6.000.000,-- exclusief BTW. Onderschrijding van dit bedrag komt niet in aanmerking voor verrekening.”
Naar aanleiding van aanmerkingen van Hoogenburgh heeft de Gemeente de allonge aangepast, maar de afroomregeling, waarmee Hoogenburgh niet kon instemmen, heeft de Gemeente, onder artikel 5.3, gehandhaafd. Deze versie (hierna: de 1e allonge) heeft Hoogenburgh op 9...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT